[克而瑞]2020年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??1、多城市調(diào)控升級(jí)，8月地市量?jī)r(jià)齊跌

??2、23家房企新增貨值破千億，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局不改

??3、龍頭房企拿地最為謹(jǐn)慎，部分國(guó)企、央企8月拿地積極

??4、一二線投資占比近五成，中西部仍是百?gòu)?qiáng)布局要塞

??5、宏觀調(diào)控下投資仍需審慎，關(guān)注強(qiáng)二三線城市新中心

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??榜單解讀

??前言：熱點(diǎn)城市核心地塊供應(yīng)減少、調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，8月土地市場(chǎng)有所降溫，溢價(jià)率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3月連降，達(dá)到15.8%。

??百?gòu)?qiáng)投資來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比為0.43，且拿地態(tài)度顯著分化。10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.35，仍然在各梯隊(duì)中位列最末，第二、三梯隊(duì)房企拿地銷(xiāo)售比維持在0.5以上的高位。

??單月來(lái)看，在回歸核心一二線策略下，8月份綠地、中海、華發(fā)和融信的投資力度較大，拿地金額超過(guò)百億，拿地銷(xiāo)售比遠(yuǎn)高過(guò)行業(yè)平均。

??投資結(jié)構(gòu)依舊保持穩(wěn)定，長(zhǎng)三角、中西部仍然是企業(yè)重點(diǎn)投資區(qū)域，武漢重新成為百?gòu)?qiáng)房企年內(nèi)拿地最多的城市，其土地市場(chǎng)在疫情過(guò)后已明顯修復(fù)。

??隨著“三條紅線”政策落地，部分房企融資將會(huì)進(jìn)一步受困，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)熱度也將繼續(xù)下行。建議投資策略仍聚焦核心一二線城市，關(guān)注強(qiáng)三線城市新中心和產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

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??多城調(diào)控升級(jí)、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少

??8月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

??2020年8月土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的格局，主要原因有二：一方面杭州、南京、南寧等熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，帶動(dòng)平均樓板價(jià)下降，溢價(jià)率也延續(xù)7月的下行趨勢(shì)；另一方面，中央多次重申“房住不炒”，南京、廣州南沙更是出臺(tái)“地價(jià)觸頂后搖號(hào)”新政，嚴(yán)格的政策調(diào)控意在控制土地市場(chǎng)的熱度。

??從8月競(jìng)拍情況來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的企業(yè)中有6成未參與重點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，27%企業(yè)參拍次數(shù)在5次以?xún)?nèi)，僅有9%的企業(yè)積極參與了10次以上。其中，重點(diǎn)地塊競(jìng)拍成功率較高的企業(yè)有綠地、融信、保利、榮安等，競(jìng)拍成功率達(dá)到3成以上。整體而言企業(yè)的參拍積極性較之前有所下降。

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??六成新增貨值集中于銷(xiāo)售20強(qiáng)

??23家房企新增貨值破千億

??截止至8月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為148.55億元，新增土地價(jià)值、新增土地建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻分別為51.54億元和92.75萬(wàn)平方米，三項(xiàng)指標(biāo)較去年同期均有較大程度的提升，尤其拿地價(jià)值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻同比漲幅達(dá)到近4成。

??本月恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列新增貨值TOP3，其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過(guò)4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達(dá)到23家，較上月新增4家。

??集中度來(lái)看，短期內(nèi)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局不會(huì)被改變。銷(xiāo)售TOP10房企1-8月新增貨值集中度達(dá)到39%，第二梯隊(duì)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的22%。換而言之，銷(xiāo)售20強(qiáng)房企占據(jù)了六成新增貨值。

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??龍頭房企拿地銷(xiāo)售比最低

??各梯隊(duì)投資態(tài)度明顯分化

??拿地銷(xiāo)售比方面，截止至8月末百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比為0.43，較7月末提升5個(gè)百分點(diǎn)，整體拿地態(tài)度相對(duì)積極。

??但從各梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，拿地態(tài)度仍然有明顯的分化：10強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.35，較7月末有所提升，但仍在各梯隊(duì)中最低；第二、三梯隊(duì)房企拿地態(tài)度最為積極，拿地銷(xiāo)售比持續(xù)高位，分別為0.54和0.57，沖擊規(guī)模的野心明顯。其中典型房企如綠城1-8月拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.68，且拿地主要集中于北京、杭州、寧波等核心一二線城市，在積極納儲(chǔ)的支持下，綠城操盤(pán)金額排名穩(wěn)步前進(jìn)，1-8月操盤(pán)金額成功進(jìn)入TOP10行列。

??從單月拿地來(lái)看，仍有部分企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，操盤(pán)金額TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土儲(chǔ)入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。

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??濱江、首開(kāi)、中駿等前八月增儲(chǔ)充裕

??部分國(guó)企、央企8月拿地較為積極

??前八月的投資意愿而言，新城、金科、濱江、首開(kāi)等企業(yè)表現(xiàn)積極，拿地銷(xiāo)售比均超過(guò)行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。如首開(kāi)、濱江1-8月拿地銷(xiāo)售比達(dá)到1.14和1.33。一方面是擴(kuò)規(guī)模的戰(zhàn)略需要，另一方面也與這些企業(yè)布局高能級(jí)城市不無(wú)關(guān)系。其中濱江前8月新增拿地有七成位于杭州，首開(kāi)也積極在北京納儲(chǔ)。

??此類(lèi)房企前8月的新增貨值排名遠(yuǎn)高于其銷(xiāo)售，首開(kāi)、中駿、華宇、弘陽(yáng)等新增土儲(chǔ)貨值均排在前五十名，普遍高出銷(xiāo)售15位以上，為未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)和進(jìn)階夯實(shí)基礎(chǔ)。值得注意的是，在積極拿地的同時(shí)，這些企業(yè)投資策略仍是以深耕大本營(yíng)為主，擴(kuò)張布局均選擇了都市圈高能級(jí)城市。

??單月來(lái)看，在經(jīng)歷了疫情后期補(bǔ)土儲(chǔ)的階段后，百?gòu)?qiáng)房企拿地節(jié)奏略有放緩。操盤(pán)金額TOP50房企中有兩成企業(yè)本月尚未納儲(chǔ)。但部分央企、國(guó)企拿地相對(duì)積極，如中海、綠地、華發(fā)等，單月投資金額突破百億的同時(shí)，拿地銷(xiāo)售比均達(dá)到0.6以上。

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??一二線投資占比近五成

??中西部仍是百?gòu)?qiáng)布局要塞

??整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地建面在能級(jí)、區(qū)域分布上依然穩(wěn)定，一、二線城市占比合計(jì)47%，三四線城市占比53%，中西部、長(zhǎng)三角仍是主要成交區(qū)域， 前8月成交占比分別達(dá)到37%和31%，而環(huán)渤海珠三角兩個(gè)區(qū)域合計(jì)成交占比為32%。

??值得一提的是，將百?gòu)?qiáng)房企在不同區(qū)域的拿地細(xì)分至市級(jí)層面，僅有長(zhǎng)三角城市百?gòu)?qiáng)房企在縣級(jí)市拿地占比達(dá)到11%，其他區(qū)域縣級(jí)市土地成交占比均在5%以下?？梢?jiàn)，在長(zhǎng)三角一體化的東風(fēng)以及市場(chǎng)快速恢復(fù)的助力下，投資較為火熱。

??截止至8月末，武漢已經(jīng)重新回到百?gòu)?qiáng)房企拿地TOP1城市，前8月百?gòu)?qiáng)房企拿地建面突破1400萬(wàn)平方米，其次杭州、西安、重慶和成都分列前5，TOP4城市年內(nèi)土地供應(yīng)已達(dá)到千萬(wàn)平方米或以上，核心的省會(huì)城市還是房企投資布局的重點(diǎn)。

??百?gòu)?qiáng)房企拿地城市TOP20還是以一二線城市為主，其中僅有4個(gè)三四線城市，分別為溫州、南通、惠州和東莞，可見(jiàn)房企在投資拿地中仍然聚焦高能級(jí)城市和強(qiáng)三線城市，未來(lái)不同城市之間的土地市場(chǎng)熱度還將持續(xù)分化。

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??政策調(diào)控、融資收緊下投資仍需審慎

??關(guān)注強(qiáng)二三線城市新中心

??結(jié)合近期市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，隨著監(jiān)管層對(duì)房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”。同時(shí)中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控。因此，我們認(rèn)為短期土地市場(chǎng)熱度仍會(huì)所下降。

??對(duì)于房企而言，政策尚不寬松的背景下，“促銷(xiāo)售、穩(wěn)現(xiàn)金流”仍是第一要?jiǎng)?wù)，尤其是在上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷一輪補(bǔ)庫(kù)存后，整體投資仍需要保持審慎的態(tài)度。

??策略上持續(xù)聚焦人口流入數(shù)量較多、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的核心城市圈內(nèi)，尤其以強(qiáng)二三線城市為主。重點(diǎn)關(guān)注城市新中心和產(chǎn)業(yè)新區(qū)，主力供地區(qū)域在向城市外圈擴(kuò)張之時(shí)，這些區(qū)域的投資價(jià)值、利潤(rùn)指標(biāo)并不弱于核心區(qū)域，且有諸多規(guī)劃利好，整體投資前景同樣值得期待。

??值得注意的是，政策收緊同時(shí)，核心區(qū)域供地力度也在下降，僧多粥少之下競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必還會(huì)加劇，尤其是當(dāng)前部分城市熱點(diǎn)板塊地價(jià)已漲至高位，房企投資仍需控制成本，避免后期利潤(rùn)空間不足的風(fēng)險(xiǎn)。