??導(dǎo)語(yǔ)

??12月供應(yīng)或?qū)⑿》帕?，或?qū)?dòng)成交“翹尾”，但漲幅有限。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??12月供應(yīng)小幅放量，環(huán)比上升5%，與上月基本持平。不同能級(jí)城市均保持環(huán)比持增，同比回落態(tài)勢(shì)；三四線環(huán)比增幅顯著高于一二線。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需、改善各占4成以上，主城區(qū)為主、近郊為輔。預(yù)判12月，我們認(rèn)為，供應(yīng)小幅放量+年末房企加大營(yíng)銷力度或?qū)?dòng)12月成交“翹尾”，但是基于政策邊際效應(yīng)遞減+多數(shù)微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)已有逐步走低態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為，成交環(huán)比增幅相對(duì)有限，全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有跌，跌幅預(yù)期5%-10%。

??01

??規(guī)模：12月28城供應(yīng)預(yù)期環(huán)增3%
滬鎬蓉漢單月破百萬(wàn)方

??據(jù)CRIC調(diào)研，12月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1366萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比下降17%，2023年全年累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到14497萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅為9%。隨著年末沖刺季來(lái)臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??分能級(jí)來(lái)看，一線穩(wěn)中微增，環(huán)比上漲3%，同比下降18%。北京年末“翹尾”，本月環(huán)比增長(zhǎng)36%，同比增幅也達(dá)64%，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，迎來(lái)了穩(wěn)步放量。上海單月供應(yīng)延續(xù)100萬(wàn)平方米以上高位，年內(nèi)預(yù)期有13個(gè)批次供應(yīng)。廣州延續(xù)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，單月供應(yīng)量顯著超過(guò)2023年月均，深圳則是同環(huán)比齊跌，12月僅有10個(gè)樓盤約3118套房源入市。

??二線城市延續(xù)增勢(shì)，12月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長(zhǎng)4%，同比仍跌17%，累計(jì)同比微降6%。從絕對(duì)量來(lái)看，西安、成都、武漢單月供應(yīng)均超100萬(wàn)平方米，位列二線城市TOP3。各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在西安、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等中西部?jī)?nèi)陸區(qū)域中心，值得關(guān)注的是，寧波經(jīng)歷了數(shù)月的供應(yīng)低迷期，本月供應(yīng)量達(dá)55萬(wàn)平方米，創(chuàng)2023年單月新高。成都、南京等則屬于穩(wěn)步放量，整體供應(yīng)與上月基本持平，環(huán)比漲幅在5%以內(nèi)。而下跌城市則多為濟(jì)南、昆明、長(zhǎng)春等行情相對(duì)低迷的內(nèi)陸城市，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫(kù)存，推盤積極性并不高漲。

??三四線整體供應(yīng)放量顯著，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比下降5%。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市，無(wú)錫、徐州單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)20萬(wàn)平方米，漳州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，實(shí)則房企推盤近乎停滯，單月供應(yīng)量?jī)H6萬(wàn)平方米。不過(guò)值得關(guān)注的是，三四線累計(jì)同比降幅仍高達(dá)39%，在不同能級(jí)中居首。

??02

??結(jié)構(gòu)：12月供應(yīng)剛需、改善不分伯仲
6成以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、46%和9%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看，內(nèi)陸弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在60%以上，以濟(jì)南、昆明、南寧、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、重慶等為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是，上海、深圳等改善盤熱銷城市本月也加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比分別為66%、64%。長(zhǎng)春、無(wú)錫、南京剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4-5成。而廈門、杭州、泉州、常州等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。而少數(shù)城市諸如蘇州本月則加強(qiáng)了改善和高端的供應(yīng)占比，各占一半。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為49%、36%和15%，與上月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本驅(qū)動(dòng)，整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??分城市來(lái)看，昆明、泉州、重慶、西安、廈門、徐州、鄭州、合肥、成都等主城占比均在7成以上，漳州、北京、上海、濟(jì)南、無(wú)錫、蘇州、天津、青島則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，南京、廣州可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應(yīng)各占4成。少數(shù)城市諸如長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等近遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??03

??預(yù)判：供應(yīng)放量疊加增強(qiáng)營(yíng)銷力度
將帶動(dòng)12月成交“翹尾”但幅度有限

??盤點(diǎn)了12月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：12月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企為沖刺年末業(yè)績(jī)，預(yù)期會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以價(jià)換量策略之下預(yù)期會(huì)帶動(dòng)成交迎來(lái)一波放量，環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄，全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有降5%-10%左右。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：第一類為北京、上海、西安、成都等熱點(diǎn)恒熱的核心一二線城市，成交預(yù)期高位平穩(wěn)，環(huán)比保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。目前來(lái)看，除了西安之外，北京、上海、成都市場(chǎng)熱度均有小幅回落態(tài)勢(shì)，利好政策對(duì)成交的提振作用呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)。不過(guò)毋庸置疑的是，這些城市的市場(chǎng)熱度仍顯著好于其他一二線城市，購(gòu)買力尚有支撐，12月京滬鎬蓉均有不同程度的供應(yīng)放量，成都、西安主要集中在主城區(qū)改善盤，北京、上海則集中于近郊剛需剛改項(xiàng)目，伴隨著適銷對(duì)路產(chǎn)品入市，整體成交有望高位持穩(wěn)。

??第二類為深圳、杭州、合肥、蘇州、天津等市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)淡，供給約束更為顯著。這些城市12月供應(yīng)不增反降，房企推盤積極性不高，杭州、合肥等前期熱度較高城市或多或少面臨一些需求透支，杭州整體開(kāi)盤冷熱不均，限購(gòu)放松后，一圈層持續(xù)分流二三圈層客戶，形成此消彼長(zhǎng)之勢(shì)；合肥市場(chǎng)熱度則呈現(xiàn)穩(wěn)中有降，改善盤去化亦承壓。蘇州、天津除了供給縮量之外，12月則主要加強(qiáng)了近郊區(qū)域供應(yīng)，與需求存在一定錯(cuò)配，對(duì)其成交增長(zhǎng)也將有一定的負(fù)面影響。

??第三類為廣州、武漢等人口、購(gòu)買力尚有支撐，整體成交或?qū)⒎€(wěn)步修復(fù)，但是漲幅相對(duì)有限。主要是基于一方面供應(yīng)放量且結(jié)構(gòu)尚佳，廣州加強(qiáng)了主城區(qū)和近郊改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)占比，武漢則主要以主城剛需為供應(yīng)主力，適銷對(duì)路樓盤入市會(huì)帶動(dòng)居民購(gòu)房熱情；另一方面，年末將至，房企也會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，對(duì)于武漢而言，目前只要有次核心區(qū)低于市場(chǎng)價(jià)的高性價(jià)比樓盤入市，還是可以撬動(dòng)剛需購(gòu)房需求的，因而12月成交大概率穩(wěn)中微增。

??第四類為鄭州、重慶、南寧、福州、昆明等短期內(nèi)購(gòu)買力仍需修復(fù)，預(yù)期延續(xù)探底行情。對(duì)于這類城市而言，雖然整體購(gòu)房基數(shù)較大，但是剛需客群購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價(jià)跌分流客戶，12月成交難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來(lái)看，12月供應(yīng)或?qū)⑿》帕浚驅(qū)?dòng)成交“翹尾”，但漲幅有限。一方面各地新政利好即將出盡，對(duì)成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項(xiàng)目去化亦承壓；另一方面，11月整體成交已顯疲態(tài)，前期復(fù)蘇苗頭良好的武漢、天津、長(zhǎng)沙等核心二線成交也出現(xiàn)由升轉(zhuǎn)降，價(jià)格內(nèi)卷持續(xù)加?。淮送?，二手房掛牌量增價(jià)跌，持續(xù)分流新房剛需客群，也使得新房年末放量的幅度受限。