??本月關(guān)注

??政府再次強(qiáng)調(diào)支持房企合理融資，白名單提振市場信心

??11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會，提出對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)。23日有市場消息稱，未來增信發(fā)債支持力度有望加大，房企股權(quán)融資審批有望提速，同時一份包括約50家房企的“白名單”正被擬定，部分出險房企或?qū)⒈涣腥氚酌麊?，極大地提振了市場信心。此后多家銀行密集召開房企座談會，積極與房企接洽，但是政策的落地效果仍然有待觀察。

??融資規(guī)模環(huán)比有所回升，境外發(fā)債“破冰”

??2023年11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環(huán)比增加41.7%，同比減少47.5%，單月融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但仍是2020年以來的次低。房企債券發(fā)行了219.13億元，環(huán)比增加264%，同比減少6.4%。債券類平均融資成本為3.83%，環(huán)比降低0.02pct，同比提升0.22pct。本月境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華僑城、中海、招商蛇口等國企央企，因此境內(nèi)融資成本繼續(xù)保持在較低的水平；境外債方面則僅有港龍中國因交換要約而新發(fā)行了一筆境外優(yōu)先票據(jù)，因此境外融資成本高達(dá)9.5%。

??福星股份宣布配股融資，保利、中交繼續(xù)推進(jìn)定增工作

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請。而在增發(fā)配股方面，本月20日福星股份發(fā)布了向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書（注冊稿），宣布擬定增最高2.74億股，預(yù)計募資不超13.4億元；此外保利和中交地產(chǎn)均在本月表示6月份獲批的定增方案仍在有效期內(nèi)，正在推進(jìn)定增工作。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注。

??01債券發(fā)行 融資規(guī)模環(huán)比回升，境外發(fā)債“破冰”

??2023年11月80家典型房企的融資總量為302.76億元，環(huán)比增加41.7%，同比減少47.5%，單月融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但仍是2020年以來的次低。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-11月80家典型房企的累計融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資272.16億元，環(huán)比增加66.8%，同比減少43.5%；境外債權(quán)融資11.73億元，僅有港龍中國因交換要約而發(fā)行了一筆1.64億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，這也是5月以來第一次有房企發(fā)行境外債，但是從新增融資方面來看房企的境外發(fā)債仍然凍結(jié)中；資產(chǎn)證券化融資為18.86億元，同比減少了54.5%。

??11月房企發(fā)債219.13億元，環(huán)比增加264%，同比減少6.4%。在境外債方面，本月僅有港龍中國發(fā)行了一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模約為11.73億元；境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模為207.4億元，環(huán)比增加244.5%，同比減少11.4%。其中，公司債發(fā)行116.4億元，環(huán)比增加2138.5%，同比增加44.4%；中期票據(jù)發(fā)行66億元，環(huán)比增加20%，同比減少54%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華僑城、中海、招商蛇口等國企央企。從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-11月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2879.89億元，其中境內(nèi)債券為2786.93億元，占比為96.77%，相比于1-10月的96.95%略微降低了0.18個百分點。

??2023年11月房企融資成本為3.83%，環(huán)比降低0.02pct，同比提升0.22pct。2023年1-11月80家典型房企新增債券類融資成本3.6%，較2022年全年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本8.22%，較2022年全年上升1.22個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.45%，較2022年全年降低0.09個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，11月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是華僑城，企業(yè)共發(fā)行了1筆25億元的超短融和1筆25億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有11家，環(huán)比增加3家。從發(fā)債年限來看，華潤置地發(fā)行的2筆公司債、中海的1筆公司債、華發(fā)的1筆中期票據(jù)以及金融街的1筆中期票據(jù)期限都長達(dá)5年，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，中海發(fā)行的1筆公司債利率為2.9%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約 本月到期409億元，正商實業(yè)宣布違約

??11月共有25筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為409億元，環(huán)比增加33%。提前關(guān)注到2023年12月將有22筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為346億元，環(huán)比減少15%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是碧桂園于2018年發(fā)行的1筆78.3億港元的境外債券，經(jīng)贖回后余額約為29億元人民幣。

??在債務(wù)違約方面，本月22日正商實業(yè)發(fā)布公告稱，該公司尚未償付1000萬美元票據(jù)的利息，企業(yè)首次出現(xiàn)了實質(zhì)性債務(wù)違約。整體來看，近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

??03 IPO和增發(fā) 福星股份宣布配股融資
保利、中交繼續(xù)推進(jìn)定增工作

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，也沒有企業(yè)提交上市申請。整體看來，近期香港資本市場對于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對較低。

??而在增發(fā)配股方面，本月20日福星股份發(fā)布了向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書（注冊稿），宣布擬定增最高2.74億股，預(yù)計募資不超13.4億元；此外保利和中交地產(chǎn)均在本月表示6月份獲批的定增方案仍在有效期內(nèi)，正在推進(jìn)定增工作。整體看來近期房企在境內(nèi)外的配股都較為積極，也受到了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，有利于提振市場信心。

??04 股價變動 兩市地產(chǎn)股整月表現(xiàn)反彈
23日利好消息令股價全線上漲

??本月兩市的地產(chǎn)股股價整體出現(xiàn)了一定的反彈，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為39%，H股則達(dá)到了40%。在H股方面，本月億達(dá)中國是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)股價在23和24日兩天大漲了79.58%，此后到11月底則小幅回調(diào)，最終整月漲幅為75%。這波大漲的主要原因是23日有消息稱未來增信發(fā)債支持力度有望加大，房企股權(quán)融資審批有望提速，同時50家房企融資白名單的出臺，給了房地產(chǎn)版塊一針強(qiáng)心劑，使得地產(chǎn)股全線上漲。

??在A股房企方面，本月萬通發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價自10月起就進(jìn)入了上升通道，在進(jìn)入11月后依然保持著穩(wěn)步的上漲，在23和24日兩天漲停板后至月末股價出現(xiàn)震蕩回調(diào)，最終整月漲幅達(dá)到了28.01%。企業(yè)股價長期保持上漲主要是因為其籌劃購買索爾思光電不低于51%的股權(quán)，進(jìn)軍芯片版塊，因此吸引了投資者的注意，與房地產(chǎn)關(guān)系不大。