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??商品房銷售市場(chǎng)低位運(yùn)行

??1—11月，商品房銷售面積100509萬平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，按可比口徑計(jì)算同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

??1-11月新建商品房銷售面積及金額跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，分別較上期擴(kuò)大0.2個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)，跌勢(shì)呈現(xiàn)逐步走穩(wěn)的跡象。針對(duì)行業(yè)的超跌狀態(tài)，購(gòu)房者和房企也在不斷調(diào)整預(yù)期，企業(yè)“以價(jià)換量”，購(gòu)房者期待寬松政策進(jìn)一步落地并把握政策窗口“以舊換新”，量?jī)r(jià)關(guān)系有望逐步形成新的平衡。

??12月上旬，中央層面會(huì)議先后定調(diào)2024年經(jīng)濟(jì)要“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”, 政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)過渡，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于新舊模式轉(zhuǎn)變過程中，政策出臺(tái)也從防風(fēng)險(xiǎn)到穩(wěn)投資、擴(kuò)需求循序漸進(jìn)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策”之后，京滬發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策，降低首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，在此之前廣州、深圳相關(guān)政策已經(jīng)率先做出調(diào)整。政策本身有利于降低購(gòu)房門檻和交易成本，釋放住房消費(fèi)需求，核心一線城市政策放松，對(duì)提升整體市場(chǎng)信心有積極意義，2024年將有更多城市圍繞住房消費(fèi)出臺(tái)配套政策。長(zhǎng)期看將著力完善住房保障、土地、稅收等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積及金額規(guī)模與10月基本一致。預(yù)計(jì)在高能級(jí)城市寬松政策提升消費(fèi)信心效應(yīng)帶動(dòng)下，12月成交活躍度有所上升，但較去年同期水平（銷售面積14587萬平方米、銷售金額14660億元）仍有一定差距，市場(chǎng)低位走穩(wěn)的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴(kuò)大；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)保持下降，同比跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，西部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)改善，銷售面積及金額同比跌幅較上月收窄；東部、中部及東北地區(qū)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，中部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅為各區(qū)域最大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為45.9%、61.6%，占比分別為比上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)和與上月持平。

??—02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行

??1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.4%；其中，住宅投資78852億元，下降9.0%。

??1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，同比跌幅較上月再次擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。1-11月民間投資下降0.5%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資同比增長(zhǎng)9.1%，整體表現(xiàn)和上月一致，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然是拖累民間投資增長(zhǎng)的重要因素。要有效解決民間投資偏低的問題，需要有強(qiáng)針對(duì)性和精準(zhǔn)性政策支持民營(yíng)房企。對(duì)民間資本一視同仁，破除民間投資“隱形障礙”，引導(dǎo)和支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)參與規(guī)劃保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”重大項(xiàng)目建設(shè)等，給房地產(chǎn)投資帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，提升企業(yè)投資信心。

??月度數(shù)據(jù)方面，11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8123億元，較上月減少6.1%，同比減少18.1%。當(dāng)前單月投資規(guī)模處于歷史低位，投資量的連續(xù)下降，既有季節(jié)因素，也有投資環(huán)境和融資方面的制約，投資修復(fù)基礎(chǔ)仍然不穩(wěn)固，需要較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅和辦公樓同比跌幅相對(duì)較小，跌幅較上月略有擴(kuò)大；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅上月有所收窄。住宅投資占總投資比重75.8%，與上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北地區(qū)跌幅最大，跌幅較上月有所收窄；東部地區(qū)跌幅最小，整體跌幅和中、西部地區(qū)均較上月略有擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.7%，較上月提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開工保持低位平穩(wěn)

??1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積87456萬平方米，同比下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。房屋竣工面積65237萬平方米，增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬平方米，增長(zhǎng)18.5 %。

??1-11月，全國(guó)商品房新開工面積累計(jì)同比跌幅較上月縮小2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)四個(gè)月收窄，但總體規(guī)模依然保持低位；在“保交付”政策指導(dǎo)下，房屋竣工面積同比增速繼續(xù)保持高位。11月新開工面積8279萬平方米，環(huán)比上漲17.4%，同比上漲4.7%。同比數(shù)據(jù)是在2021年4月以來首次正增長(zhǎng)，從數(shù)據(jù)看，11單月規(guī)模為近一年平均水平，2021年月均新開工規(guī)模為18000萬平方米，2022年上半年下滑至13000萬平方米，下半年下滑至9000萬平方米。11月同比上漲是在經(jīng)歷了長(zhǎng)期深度調(diào)整后，低基數(shù)基礎(chǔ)上開始走穩(wěn)。新開工面積環(huán)比增加也一定程度發(fā)映出政策支持下，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心有所回升。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面壓力不減

??1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117044億元，同比下降13.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款14227億元，下降9.8%；利用外資42億元，下降35.1%；自籌資金38505億元，下降20.3%；定金及預(yù)收款3958億元，下降10.9%；個(gè)人按揭貸款19982億元，下降8.1%。

??1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)跌幅較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，跌勢(shì)趨穩(wěn)。所有資金來源中除利用外資外，企業(yè)自籌資金跌幅最大，整體跌幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；受商品房銷售市場(chǎng)影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅持續(xù)擴(kuò)大，均較上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的50.9%，較上月降低0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占32.9%，較上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比跌幅有所收窄，但依然明顯高于其他資金來源，企業(yè)融資方面仍面臨較大挑戰(zhàn)。12月召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議再次明確提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，為企業(yè)融資帶來積極信號(hào)，預(yù)計(jì)2024年將繼續(xù)加強(qiáng)房企融資支持，民營(yíng)房企融資困境也將進(jìn)一步的得到重視。未來“三個(gè)不低于”、企業(yè)“白名單”等相關(guān)政策或?qū)⒖焖俾涞兀A(yù)售資金監(jiān)管方案進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)融資環(huán)境和資金壓力將得到實(shí)質(zhì)性改善。

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??商品房庫(kù)存較上月有所增加

??10月末，商品房待售面積65385萬平方米，較上月增加550萬平方米。其中，住宅增加451萬平方米，辦公樓增加13萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加49萬平方米。

??當(dāng)前商品房待售面積的去化周期超過7個(gè)月，較上月略有拉長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力依然較大。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長(zhǎng)，其中住宅待售面積上漲20.4%，漲幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比漲幅分別較上月縮小2.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。