??導(dǎo)語(yǔ)

??房地產(chǎn)行業(yè)則在一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，行業(yè)指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象，單月銷售面積、新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)單月同比降幅持續(xù)收窄，而竣工依舊保持高增。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??12月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)層面，宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力顯效，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升，市場(chǎng)需求持續(xù)改善，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)則在一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，行業(yè)指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)了邊際改善的跡象，單月銷售面積、新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)單月同比降幅持續(xù)收窄，而竣工依舊保持高增長(zhǎng)。

??01 生產(chǎn)需求指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)
但信貸需求、企業(yè)居民中長(zhǎng)期貸款延續(xù)弱勢(shì)

??隨著宏觀政策效力持續(xù)顯現(xiàn)，11月份主要生產(chǎn)需求指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上延續(xù)了回升向好的態(tài)勢(shì)。

??第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升。11月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.6%，比上月加快2個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)9.3%，比上月加快1.6個(gè)百分點(diǎn)；第二，國(guó)內(nèi)需求繼續(xù)恢復(fù)。11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10.1%，比上月加快2.5個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)零售額同比增長(zhǎng)19.5%，比1-10月份加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)2.9%，與1-10月份持平。第三，物價(jià)總體穩(wěn)定。1-11月份核心CPI上漲0.7%，漲幅與1-10月份持平，保持穩(wěn)定。

??經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步修復(fù)的同時(shí)，信貸需求羸弱、內(nèi)生性融資需求的偏弱的問(wèn)題依舊存在。

??從11月的金融數(shù)據(jù)也可見(jiàn)一斑，11月新增人民幣貸款1.1萬(wàn)億元，同比少增1368億元，規(guī)模創(chuàng)下2017年以來(lái)新低，考慮到去年同期受到疫情影響基數(shù)較低，同比少增實(shí)際反映信貸需求的疲軟，而企業(yè)中長(zhǎng)期貸款走弱、居民中長(zhǎng)期貸款延續(xù)弱勢(shì)印證了內(nèi)生性融資需求依舊偏弱。

??此外，M1、M2持續(xù)走低、剪刀差的不斷走擴(kuò)，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活性不高，企業(yè)投資動(dòng)力偏弱，經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)的基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步鞏固。

??02 商品房銷售金額、面積降速持續(xù)收窄
11月銷售面積同比降幅收窄至-10.3%

??1-11月份商品房銷售面積100509萬(wàn)平方米、商品房銷售額105318億元，累計(jì)同比分別下降8.0%和5.2%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。趨勢(shì)上看，自3、4月份“小陽(yáng)春”之后，無(wú)論金額、面積累計(jì)增速均逐月下滑，市場(chǎng)持續(xù)承壓。但值得注意的是，隨著新政陸續(xù)出臺(tái)，銷售面迎來(lái)邊際改善，體現(xiàn)在面積累計(jì)增速下降速率連續(xù)5個(gè)月收窄、金額則是連續(xù)4個(gè)月收窄。由此可見(jiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在底部修復(fù)、震蕩調(diào)整過(guò)程中。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前政策利好效應(yīng)仍在發(fā)酵，且能對(duì)市場(chǎng)起到一定支撐作用。實(shí)際上，昨日京滬同天發(fā)新政，也為市場(chǎng)信心的恢復(fù)注入強(qiáng)心劑，夯實(shí)了下半年以來(lái)銷售邊際改善的趨勢(shì)。這一點(diǎn)從單月銷售指標(biāo)的企穩(wěn)、改善也同樣可見(jiàn)。

??其中，11月商品房銷售面積7930萬(wàn)平方米、商品房銷售金額8157億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)2%和1%，保持底部企穩(wěn)格局，絕對(duì)量上，11月面積、金額分別較1-10月月均下降14%和16%。

??同比來(lái)看，11月商品房銷售面積、金額同比下降10.3%和8.6%，面積降幅較上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，是下半年以來(lái)次低降幅。金額單月同比增速則較上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，中斷了連續(xù)五個(gè)月收窄的趨勢(shì)，但8.6%的同比降幅同樣是下半年以來(lái)次低，較6、7月份收窄10.7個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售的邊際改善、底部企穩(wěn)一方面是新政帶動(dòng)購(gòu)房信心的回升，另一方面源自房企推盤(pán)節(jié)奏的加快。根據(jù)CRIC重點(diǎn)百城數(shù)據(jù)，11月新增供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)32%，改善需求仍是市場(chǎng)主力軍。譬如成都、西安、杭州等優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動(dòng)剛改和高改需求集中入市，中心城區(qū)改善項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于外圍剛需。

??03 新開(kāi)工單月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)4.9%
竣工依舊保持穩(wěn)定增長(zhǎng)

??1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積831345萬(wàn)平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面積585309萬(wàn)平方米，下降7.6%。房屋新開(kāi)工面積87456萬(wàn)平方米，下降21.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積63737萬(wàn)平方米，下降21.5%。房屋竣工面積65237萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%。

??竣工在今年行業(yè)指標(biāo)中表現(xiàn)比較亮眼，得益于“保交樓”是行業(yè)聚焦點(diǎn)和核心點(diǎn)，也是未來(lái)行業(yè)出清過(guò)程中的“重中之重”，其增速保持較高的增長(zhǎng)速度。1-11月竣工面積增速較1-10月略降1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月下降，僅高于一季度，但從增速絕對(duì)值來(lái)看依然保持在相對(duì)高位。

??單月來(lái)看，由于2022年基數(shù)相對(duì)較低，竣工單月同比走勢(shì)同樣“強(qiáng)勢(shì)”，同比增速始終維持正增長(zhǎng)，3月、7月同比增速分別達(dá)到32%和33%。值得注意的是，進(jìn)入四季度竣工指標(biāo)走勢(shì)“沖高回落”，單月同比增長(zhǎng)勢(shì)頭略有放緩，11月同比增長(zhǎng)12.2%，較上月漲幅收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅僅高于2023年1-2月。

??實(shí)際上，11月竣工量環(huán)比增長(zhǎng)56%，絕對(duì)量再創(chuàng)2019年以來(lái)單月新高（剔除1-2月份干擾波動(dòng)），年末有翹尾的趨勢(shì)。

??新開(kāi)工弱勢(shì)的格局在四季度不斷邊際改善，累計(jì)降幅連續(xù)四個(gè)月收窄，1-11月降幅較1-10月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。11月新開(kāi)工面積8279萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.4%，同比增長(zhǎng)4.9%，單月同比增速時(shí)隔29個(gè)月再次由負(fù)轉(zhuǎn)正，這與前期基數(shù)相對(duì)較低不無(wú)關(guān)系，由于疫情的影響，2022年11月新開(kāi)工面積實(shí)際為2014年以來(lái)新低。若看2023年前十月均值，11月新開(kāi)工面積則較月均增長(zhǎng)5%。

??04 11月開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄至-10.6%
下半年以來(lái)持續(xù)邊際改善

??1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資78852億元，下降9.0%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅自年初大幅收窄之后，隨即一路下滑，年內(nèi)整體承壓。但自下半年以來(lái)，出現(xiàn)邊際改善的信號(hào)，累計(jì)降幅趨緩，降速持續(xù)收窄。

??11月單月走勢(shì)喜憂參半。從絕對(duì)量而言，11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額8123億元，環(huán)比下降6%，為2016年4月以來(lái)新低，較2023年前十月月均下降15%。同比來(lái)看，降幅較10月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)至-10.6%，降幅為下半年以來(lái)新低，呈現(xiàn)底部修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??開(kāi)發(fā)投資壓力來(lái)自于新開(kāi)工及土地購(gòu)置指標(biāo)的走弱。1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積下降-21.2%。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)300城土地成交來(lái)看，1-11月份成交面積和金額同比下降21%和20%。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??我們認(rèn)為，第一，12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而進(jìn)行年末大促，考量此影響，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期5%-10%之間，全年累計(jì)成交跌幅有望在5%-10%。城市分化預(yù)期延續(xù)，短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的成都、西安、杭州等熱度或?qū)⒀永m(xù)，上海、北京等還將保持平穩(wěn)運(yùn)行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預(yù)期在年末迎來(lái)一輪放量，而多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”增幅有限。

??第二，保交樓支撐2023年竣工面積增速維持18-20%區(qū)間。無(wú)論從近期中央化風(fēng)險(xiǎn)的表態(tài)，亦或是地方政策舉措來(lái)看，保交樓都將是行業(yè)未來(lái)出清過(guò)程中的核心問(wèn)題，住房問(wèn)題一方面是金融問(wèn)題，另一方面也是民生問(wèn)題，因此竣工短期仍有保障和支撐。

??第三，由于多數(shù)房企現(xiàn)金流緊張，開(kāi)工意愿不足，2023年新開(kāi)工增速預(yù)計(jì)仍將維持在-20--25%左右。短期新開(kāi)工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”。另外，拿地大幅下滑之下企業(yè)新開(kāi)工規(guī)模也將受到負(fù)面影響，僅靠央國(guó)企開(kāi)工并不能扭轉(zhuǎn)開(kāi)工弱格局。

??第四，土地、新開(kāi)工等先行指標(biāo)底部震蕩影響開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)小幅下滑，預(yù)計(jì)2023年跌幅維持10%左右。值得注意的是，但是隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來(lái)房地產(chǎn)投資將逐步回歸正常合理水平。