仲量聯(lián)行2023年北京房地產(chǎn)市場回顧及2024年展望

??北京，2024年1月4日——“受消費(fèi)溫和復(fù)蘇傳導(dǎo)影響，2023年北京的零售物業(yè)租賃市場率先于其他物業(yè)類型迎來回暖?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好勢頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)期將由需求的逐步改善帶領(lǐng)整體恢復(fù)進(jìn)程。”

??辦公樓市場租金持續(xù)處于下行通道，第四季度跌幅擴(kuò)大，但低價推動市場活躍度小幅提升。在投資市場，公募REITs相關(guān)資產(chǎn)投資熱度顯著提高，零售物業(yè)大宗交易的全年成交額較去年實(shí)現(xiàn)翻倍。伴隨宏觀消費(fèi)的震蕩修復(fù)，零售地產(chǎn)市場租賃需求得到復(fù)蘇企穩(wěn)。工業(yè)物流市場空置水平在新增供應(yīng)影響下小幅上升，租金水平在四季度保持相對穩(wěn)定。在酒店市場，新增供給保持較低的水平，業(yè)主對酒店價值提升訴求迫切。盡管北京住宅市場步入調(diào)整期，高端住宅市場保持逆勢增長，全年成交量同比上升2.9%。

??甲級辦公樓

??租金持續(xù)下行，激發(fā)市場問詢與看房量小幅提升。第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升。經(jīng)過先前若干季度的多輪租金談判，當(dāng)前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進(jìn)進(jìn)度并盡快簽約。為了降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了甲級辦公樓市場成交總量的30%。一家內(nèi)資芯片公司升級至奧林匹克區(qū)域的甲級項(xiàng)目并租賃 5,000 平方米面積，成為第四季度單筆面積最大的甲級市場成交之一。此外，內(nèi)資租戶在辦公樓租賃市場中持續(xù)主導(dǎo)需求。

??全市整體空置率上升0.7個百分點(diǎn)至11.8%，主要受到新項(xiàng)目的影響。市場中存量項(xiàng)目的空置面積于四季度緩步去化。第四季度全市甲級辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個季度中，業(yè)主會通過提供定制裝修等附加服務(wù)來推進(jìn)租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。而當(dāng)前大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質(zhì)租戶的過程中，市場中已出現(xiàn)突破底線的租金價格?！霸诟偁幖ち业淖赓U市場中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒有強(qiáng)搬遷動機(jī)的租戶進(jìn)入市場尋找機(jī)會?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“2024年的全市凈吸納量預(yù)計(jì)有所提升?！?/p>

??投資

??非傳統(tǒng)市場投資人促成多例成交，買家來源更為多元化。2023年，北京全年大宗成交累積總額337億元，市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中，私人買家占比超過五成。中國金茂以人民幣28.02億元將位于亮馬橋區(qū)域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店成功出售，買方為渤海潤澤。

??全年資產(chǎn)成交類型維持多樣化，公募REITs相關(guān)資產(chǎn)熱度顯著提升。受辦公樓租賃市場影響，辦公物業(yè)在大宗交易市場成交總額中占比雖有56.8%，但其成交金額較去年下降5%。隨著公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施，零售物業(yè)的投資熱度有所提升，對比去年成交金額實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長。從買家類型來看，投資需求有所回暖，投資型買家的成交額占比上升至71%?！八饺速I家、國企平臺等非傳統(tǒng)市場投資人入場，買家來源較以往更為豐富?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“隨著市場預(yù)期的調(diào)整，核心區(qū)位的投資機(jī)會有望迎來更高關(guān)注?！?/p>

??零售地產(chǎn)

??宏觀消費(fèi)的積極向好刺激了租賃需求的復(fù)蘇。今年，隨著宏觀消費(fèi)的震蕩復(fù)蘇，市場下行趨勢逐漸減緩。十月份，北京零售消費(fèi)再次反彈，大大提振了市場情緒。零售項(xiàng)目租賃詢盤量有所增加，品牌方積極實(shí)施2024年的擴(kuò)店計(jì)劃。由于第四季度未有新增供應(yīng)，市場存量空置得到有效去化。

??需求由成熟項(xiàng)目吸納，空置率錄得全年新低。第四季度，全市未錄得新增供應(yīng)，原計(jì)劃入市的五個新項(xiàng)目被推遲至2024年，總面積達(dá)69萬平方米。延期入市源于預(yù)租受阻，零售商在選址方面較為審慎，很多有擴(kuò)張計(jì)劃的零售商更愿意選擇在經(jīng)過市場驗(yàn)證的成熟購物中心擴(kuò)張，以規(guī)避新開業(yè)項(xiàng)目的不確定性?？傮w而言，存量項(xiàng)目的供應(yīng)壓力有所減緩，第四季度存量市場凈吸納量達(dá)到63,903平方米，有效促使市區(qū)空置率下降0.4個百分點(diǎn)至5.9%，郊區(qū)減少0.8個百分點(diǎn)，錄得6.7%，使得全市空置率達(dá)到2022年第二季度以來的最低水平。

??存量面積去化推升租金提漲。在市區(qū)市場中，表現(xiàn)領(lǐng)先的零售項(xiàng)目在第二、三季度實(shí)現(xiàn)了大幅漲租，并繼續(xù)推動周邊項(xiàng)目的租金水平上漲。因此，第四季度市區(qū)租金漲幅收窄，環(huán)比增長0.6%。與此同時，在郊區(qū)市場，存量空置的減少與供應(yīng)壓力的緩解雙重利好，帶動了業(yè)主提升租金水平。整體而言，環(huán)比上漲1.2%，高于上季度0.9個百分點(diǎn)?！?023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區(qū)頭部項(xiàng)目的市場信心，租金有望在未來兩年回升至疫情前水平。在頭部項(xiàng)目的帶動下，市區(qū)市場平均租金預(yù)計(jì)將在2024年同比上漲2.3%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流市場需求保持穩(wěn)健，全市空置水平在新增供應(yīng)影響下有所上升。多個一萬平方米以上的大體量新租成交在四季度錄得，新租需求以供應(yīng)鏈和生物醫(yī)藥為主。其中，通州及大興國際機(jī)場地區(qū)需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈上漲態(tài)勢。然而，由于租戶對租金敏感度不斷提升，北京物流市場中租金最高的順義空港子市場租賃成交相對緩慢。在供應(yīng)方面，四季度北京物流市場共迎來兩個新增項(xiàng)目，總建筑面積約為166,000平方米。其中一個表現(xiàn)最佳的項(xiàng)目以高達(dá)100%的預(yù)租率入市，而另一新項(xiàng)目則因區(qū)位等原因，在預(yù)租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場空置率受此影響在四季度上升1.1個百分點(diǎn)至10.4%。

??2023年北京工業(yè)物流市場租金保持穩(wěn)定，同比增長0.4%。但全市租金水平在四季度開始小幅下調(diào)，環(huán)比下降0.6%。隨著成本至上的市場情緒持續(xù)蔓延，四季度部分業(yè)主開始調(diào)整租賃策略以保留和吸引租戶。各子市場租金表現(xiàn)在此影響下分化明顯。之前租賃價格較高的地區(qū)業(yè)主表現(xiàn)出更強(qiáng)的租金調(diào)整意愿，推出更多優(yōu)惠策略。

??“北京物流市場租金預(yù)計(jì)將在2024年開始下降?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“2024 至2025年北京將持續(xù)迎來大量新增供應(yīng)集中入市，預(yù)計(jì)將達(dá)到209萬平方米，即當(dāng)前市場體量擴(kuò)容2/3。由于供應(yīng)壓力增大且市場需求端降本趨勢延續(xù)，業(yè)主情緒將持續(xù)受到影響。在此影響下，預(yù)計(jì)部分業(yè)主將進(jìn)一步調(diào)整租賃策略以刺激入駐率。”

??酒店

??截至第三季度，北京市國內(nèi)旅客人次已超過2019年同期，入境旅客人次恢復(fù)滯后明顯。據(jù)北京市文旅局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布，截至第三季度北京市國內(nèi)旅客數(shù)量為2.5億人次，超過2019年同期2.1%；國內(nèi)旅游收入為4,302億元，相比2019年同期下降了1.2%。相比國內(nèi)旅客人次，入境旅客人次恢復(fù)較緩。截至第三季度北京市入境旅客數(shù)量為75.1萬人次，僅恢復(fù)至2019年同期的26.6%。

??截至11月，北京高端酒店市場每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期水平88.1%。截至2023年11月，北京高端酒店市場入住率為66.7%，平均房價達(dá)1,116元，每間可出租客房收入為745元。平均房價已基本達(dá)到2019年同期水平，入住率和每間可出租客房收入分別為2019年同期水平的87.8%和88.1%。

??北京市場新增供給保持較低的水平，注重對存量資產(chǎn)的精細(xì)化管理，業(yè)主對酒店價值提升訴求迫切。2023年全年北京市無高端及以上酒店新增供給。2024年第一季度預(yù)計(jì)海淀萬麗酒店即將開業(yè)，這將是萬豪集團(tuán)在北京落地的第三家萬麗品牌。中國酒店市場中存量時代的特點(diǎn)逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯，存量資產(chǎn)的品牌煥新，升級改造及用途更新是酒店業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的問題。

??預(yù)期逐漸放寬的簽證政策將利好入境旅游市場進(jìn)一步增長，同時部分境內(nèi)高凈值旅客需求也將流出至海外市場。12月對法德意等6國實(shí)施單方面免簽入境政策后，相關(guān)國家旅客人次有了較大提升。國家移民管理局的數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施后3日內(nèi)相關(guān)國家入境游客數(shù)量增長1.8萬人次，10日內(nèi)增長5.9萬人次，日均入境人次較免簽政策實(shí)施前增長約四成。新加坡12月7日披露，在新中航班不斷增加的基礎(chǔ)上，雙方將通過30天互免簽證安排，加強(qiáng)兩國人員往來，俄羅斯也計(jì)劃與我國通過新的免簽團(tuán)體旅游協(xié)議。預(yù)期逐漸放寬的簽證政策將進(jìn)一步推動我國入境旅游市場發(fā)展。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“北京市場供給受限，以存量資產(chǎn)為主，近年來業(yè)主對于低效空間改造需求增長顯著。在對宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢仍存疑慮的背景下，國內(nèi)旅客出游意愿強(qiáng)烈但預(yù)算減少，短期內(nèi)仍需重拾消費(fèi)信心。簽證放寬政策利好入境游恢復(fù)，但部分高凈值國內(nèi)旅客可能流向海外?；谧兓氖袌霏h(huán)境，業(yè)主針對酒店資產(chǎn)管理、提質(zhì)增效的需求也在明顯增加。“

??高端住宅

??北京高端住宅市場成交量逆勢增長。第四季度，北京高端住宅市場共成交1,509套，環(huán)比增長6.0%，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。2023年，北京住宅市場步入調(diào)整期，成交量下行，但高端住宅因其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬性及穩(wěn)定的需求走出獨(dú)立行情，全年成交同比增長2.9%。臨近年末，開發(fā)商積極通過價格優(yōu)惠提升銷量，四季度高端住宅新房價格環(huán)比下降1.3%。部分二手出售房源因短期內(nèi)未能成交轉(zhuǎn)為租賃房源，推高租賃市場供應(yīng)，加之年末淡季租賃需求回落，租客的議價空間提升，四季度高端住宅平均租金環(huán)比下降1.0%，但較去年同期持平。

??政策加碼推動置換需求加速進(jìn)場，高端住宅市場成交量將保持穩(wěn)定。北京于十二月宣布執(zhí)行新首付比例、貸款利率和普宅標(biāo)準(zhǔn)，以更好滿足剛性和改善性需求?！百彿空叩倪M(jìn)一步優(yōu)化有助于改善市場預(yù)期，提高市場活躍度，預(yù)計(jì)北京高端住宅市場成交勢頭將保持平穩(wěn)?！泵钻柋硎?，“2024年北京高端住宅價格預(yù)計(jì)在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回升，并在中長期保持平穩(wěn)上行態(tài)勢?！?/p>