仲量聯(lián)行2023年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2024年展望

??北京，2024年1月4日——“受消費(fèi)溫和復(fù)蘇傳導(dǎo)影響，2023年北京的零售物業(yè)租賃市場(chǎng)率先于其他物業(yè)類型迎來(lái)回暖?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好勢(shì)頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將由需求的逐步改善帶領(lǐng)整體恢復(fù)進(jìn)程?！?/p>

??辦公樓市場(chǎng)租金持續(xù)處于下行通道，第四季度跌幅擴(kuò)大，但低價(jià)推動(dòng)市場(chǎng)活躍度小幅提升。在投資市場(chǎng)，公募REITs相關(guān)資產(chǎn)投資熱度顯著提高，零售物業(yè)大宗交易的全年成交額較去年實(shí)現(xiàn)翻倍。伴隨宏觀消費(fèi)的震蕩修復(fù)，零售地產(chǎn)市場(chǎng)租賃需求得到復(fù)蘇企穩(wěn)。工業(yè)物流市場(chǎng)空置水平在新增供應(yīng)影響下小幅上升，租金水平在四季度保持相對(duì)穩(wěn)定。在酒店市場(chǎng)，新增供給保持較低的水平，業(yè)主對(duì)酒店價(jià)值提升訴求迫切。盡管北京住宅市場(chǎng)步入調(diào)整期，高端住宅市場(chǎng)保持逆勢(shì)增長(zhǎng)，全年成交量同比上升2.9%。

??甲級(jí)辦公樓

??租金持續(xù)下行，激發(fā)市場(chǎng)問(wèn)詢與看房量小幅提升。第四季度租賃市場(chǎng)問(wèn)詢及帶看量小幅上升。經(jīng)過(guò)先前若干季度的多輪租金談判，當(dāng)前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進(jìn)進(jìn)度并盡快簽約。為了降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來(lái)源。TMT行業(yè)貢獻(xiàn)了甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交總量的30%。一家內(nèi)資芯片公司升級(jí)至奧林匹克區(qū)域的甲級(jí)項(xiàng)目并租賃 5,000 平方米面積，成為第四季度單筆面積最大的甲級(jí)市場(chǎng)成交之一。此外，內(nèi)資租戶在辦公樓租賃市場(chǎng)中持續(xù)主導(dǎo)需求。

??全市整體空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至11.8%，主要受到新項(xiàng)目的影響。市場(chǎng)中存量項(xiàng)目的空置面積于四季度緩步去化。第四季度全市甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%。先前幾個(gè)季度中，業(yè)主會(huì)通過(guò)提供定制裝修等附加服務(wù)來(lái)推進(jìn)租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。而當(dāng)前大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭(zhēng)取好資質(zhì)租戶的過(guò)程中，市場(chǎng)中已出現(xiàn)突破底線的租金價(jià)格?！霸诟?jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒(méi)有強(qiáng)搬遷動(dòng)機(jī)的租戶進(jìn)入市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“2024年的全市凈吸納量預(yù)計(jì)有所提升?！?/p>

??投資

??非傳統(tǒng)市場(chǎng)投資人促成多例成交，買(mǎi)家來(lái)源更為多元化。2023年，北京全年大宗成交累積總額337億元，市場(chǎng)活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場(chǎng)中，私人買(mǎi)家占比超過(guò)五成。中國(guó)金茂以人民幣28.02億元將位于亮馬橋區(qū)域的五星級(jí)酒店金茂北京威斯汀大飯店成功出售，買(mǎi)方為渤海潤(rùn)澤。

??全年資產(chǎn)成交類型維持多樣化，公募REITs相關(guān)資產(chǎn)熱度顯著提升。受辦公樓租賃市場(chǎng)影響，辦公物業(yè)在大宗交易市場(chǎng)成交總額中占比雖有56.8%，但其成交金額較去年下降5%。隨著公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施，零售物業(yè)的投資熱度有所提升，對(duì)比去年成交金額實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)。從買(mǎi)家類型來(lái)看，投資需求有所回暖，投資型買(mǎi)家的成交額占比上升至71%?！八饺速I(mǎi)家、國(guó)企平臺(tái)等非傳統(tǒng)市場(chǎng)投資人入場(chǎng)，買(mǎi)家來(lái)源較以往更為豐富?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“隨著市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，核心區(qū)位的投資機(jī)會(huì)有望迎來(lái)更高關(guān)注?！?/p>

??零售地產(chǎn)

??宏觀消費(fèi)的積極向好刺激了租賃需求的復(fù)蘇。今年，隨著宏觀消費(fèi)的震蕩復(fù)蘇，市場(chǎng)下行趨勢(shì)逐漸減緩。十月份，北京零售消費(fèi)再次反彈，大大提振了市場(chǎng)情緒。零售項(xiàng)目租賃詢盤(pán)量有所增加，品牌方積極實(shí)施2024年的擴(kuò)店計(jì)劃。由于第四季度未有新增供應(yīng)，市場(chǎng)存量空置得到有效去化。

??需求由成熟項(xiàng)目吸納，空置率錄得全年新低。第四季度，全市未錄得新增供應(yīng)，原計(jì)劃入市的五個(gè)新項(xiàng)目被推遲至2024年，總面積達(dá)69萬(wàn)平方米。延期入市源于預(yù)租受阻，零售商在選址方面較為審慎，很多有擴(kuò)張計(jì)劃的零售商更愿意選擇在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的成熟購(gòu)物中心擴(kuò)張，以規(guī)避新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的不確定性?？傮w而言，存量項(xiàng)目的供應(yīng)壓力有所減緩，第四季度存量市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到63,903平方米，有效促使市區(qū)空置率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.9%，郊區(qū)減少0.8個(gè)百分點(diǎn)，錄得6.7%，使得全市空置率達(dá)到2022年第二季度以來(lái)的最低水平。

??存量面積去化推升租金提漲。在市區(qū)市場(chǎng)中，表現(xiàn)領(lǐng)先的零售項(xiàng)目在第二、三季度實(shí)現(xiàn)了大幅漲租，并繼續(xù)推動(dòng)周邊項(xiàng)目的租金水平上漲。因此，第四季度市區(qū)租金漲幅收窄，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%。與此同時(shí)，在郊區(qū)市場(chǎng)，存量空置的減少與供應(yīng)壓力的緩解雙重利好，帶動(dòng)了業(yè)主提升租金水平。整體而言，環(huán)比上漲1.2%，高于上季度0.9個(gè)百分點(diǎn)?！?023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區(qū)頭部項(xiàng)目的市場(chǎng)信心，租金有望在未來(lái)兩年回升至疫情前水平。在頭部項(xiàng)目的帶動(dòng)下，市區(qū)市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)將在2024年同比上漲2.3%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流市場(chǎng)需求保持穩(wěn)健，全市空置水平在新增供應(yīng)影響下有所上升。多個(gè)一萬(wàn)平方米以上的大體量新租成交在四季度錄得，新租需求以供應(yīng)鏈和生物醫(yī)藥為主。其中，通州及大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)地區(qū)需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈上漲態(tài)勢(shì)。然而，由于租戶對(duì)租金敏感度不斷提升，北京物流市場(chǎng)中租金最高的順義空港子市場(chǎng)租賃成交相對(duì)緩慢。在供應(yīng)方面，四季度北京物流市場(chǎng)共迎來(lái)兩個(gè)新增項(xiàng)目，總建筑面積約為166,000平方米。其中一個(gè)表現(xiàn)最佳的項(xiàng)目以高達(dá)100%的預(yù)租率入市，而另一新項(xiàng)目則因區(qū)位等原因，在預(yù)租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場(chǎng)空置率受此影響在四季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。

??2023年北京工業(yè)物流市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定，同比增長(zhǎng)0.4%。但全市租金水平在四季度開(kāi)始小幅下調(diào)，環(huán)比下降0.6%。隨著成本至上的市場(chǎng)情緒持續(xù)蔓延，四季度部分業(yè)主開(kāi)始調(diào)整租賃策略以保留和吸引租戶。各子市場(chǎng)租金表現(xiàn)在此影響下分化明顯。之前租賃價(jià)格較高的地區(qū)業(yè)主表現(xiàn)出更強(qiáng)的租金調(diào)整意愿，推出更多優(yōu)惠策略。

??“北京物流市場(chǎng)租金預(yù)計(jì)將在2024年開(kāi)始下降?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“2024 至2025年北京將持續(xù)迎來(lái)大量新增供應(yīng)集中入市，預(yù)計(jì)將達(dá)到209萬(wàn)平方米，即當(dāng)前市場(chǎng)體量擴(kuò)容2/3。由于供應(yīng)壓力增大且市場(chǎng)需求端降本趨勢(shì)延續(xù)，業(yè)主情緒將持續(xù)受到影響。在此影響下，預(yù)計(jì)部分業(yè)主將進(jìn)一步調(diào)整租賃策略以刺激入駐率?！?/p>

??酒店

??截至第三季度，北京市國(guó)內(nèi)旅客人次已超過(guò)2019年同期，入境旅客人次恢復(fù)滯后明顯。據(jù)北京市文旅局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布，截至第三季度北京市國(guó)內(nèi)旅客數(shù)量為2.5億人次，超過(guò)2019年同期2.1%；國(guó)內(nèi)旅游收入為4,302億元，相比2019年同期下降了1.2%。相比國(guó)內(nèi)旅客人次，入境旅客人次恢復(fù)較緩。截至第三季度北京市入境旅客數(shù)量為75.1萬(wàn)人次，僅恢復(fù)至2019年同期的26.6%。

??截至11月，北京高端酒店市場(chǎng)每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期水平88.1%。截至2023年11月，北京高端酒店市場(chǎng)入住率為66.7%，平均房?jī)r(jià)達(dá)1,116元，每間可出租客房收入為745元。平均房?jī)r(jià)已基本達(dá)到2019年同期水平，入住率和每間可出租客房收入分別為2019年同期水平的87.8%和88.1%。

??北京市場(chǎng)新增供給保持較低的水平，注重對(duì)存量資產(chǎn)的精細(xì)化管理，業(yè)主對(duì)酒店價(jià)值提升訴求迫切。2023年全年北京市無(wú)高端及以上酒店新增供給。2024年第一季度預(yù)計(jì)海淀萬(wàn)麗酒店即將開(kāi)業(yè)，這將是萬(wàn)豪集團(tuán)在北京落地的第三家萬(wàn)麗品牌。中國(guó)酒店市場(chǎng)中存量時(shí)代的特點(diǎn)逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢(shì)尤其明顯，存量資產(chǎn)的品牌煥新，升級(jí)改造及用途更新是酒店業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

??預(yù)期逐漸放寬的簽證政策將利好入境旅游市場(chǎng)進(jìn)一步增長(zhǎng)，同時(shí)部分境內(nèi)高凈值旅客需求也將流出至海外市場(chǎng)。12月對(duì)法德意等6國(guó)實(shí)施單方面免簽入境政策后，相關(guān)國(guó)家旅客人次有了較大提升。國(guó)家移民管理局的數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施后3日內(nèi)相關(guān)國(guó)家入境游客數(shù)量增長(zhǎng)1.8萬(wàn)人次，10日內(nèi)增長(zhǎng)5.9萬(wàn)人次，日均入境人次較免簽政策實(shí)施前增長(zhǎng)約四成。新加坡12月7日披露，在新中航班不斷增加的基礎(chǔ)上，雙方將通過(guò)30天互免簽證安排，加強(qiáng)兩國(guó)人員往來(lái)，俄羅斯也計(jì)劃與我國(guó)通過(guò)新的免簽團(tuán)體旅游協(xié)議。預(yù)期逐漸放寬的簽證政策將進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)入境旅游市場(chǎng)發(fā)展。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示：“北京市場(chǎng)供給受限，以存量資產(chǎn)為主，近年來(lái)業(yè)主對(duì)于低效空間改造需求增長(zhǎng)顯著。在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)仍存疑慮的背景下，國(guó)內(nèi)旅客出游意愿強(qiáng)烈但預(yù)算減少，短期內(nèi)仍需重拾消費(fèi)信心。簽證放寬政策利好入境游恢復(fù)，但部分高凈值國(guó)內(nèi)旅客可能流向海外?；谧兓氖袌?chǎng)環(huán)境，業(yè)主針對(duì)酒店資產(chǎn)管理、提質(zhì)增效的需求也在明顯增加?！?/p>

??高端住宅

??北京高端住宅市場(chǎng)成交量逆勢(shì)增長(zhǎng)。第四季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交1,509套，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。2023年，北京住宅市場(chǎng)步入調(diào)整期，成交量下行，但高端住宅因其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬性及穩(wěn)定的需求走出獨(dú)立行情，全年成交同比增長(zhǎng)2.9%。臨近年末，開(kāi)發(fā)商積極通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠提升銷量，四季度高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.3%。部分二手出售房源因短期內(nèi)未能成交轉(zhuǎn)為租賃房源，推高租賃市場(chǎng)供應(yīng)，加之年末淡季租賃需求回落，租客的議價(jià)空間提升，四季度高端住宅平均租金環(huán)比下降1.0%，但較去年同期持平。

??政策加碼推動(dòng)置換需求加速進(jìn)場(chǎng)，高端住宅市場(chǎng)成交量將保持穩(wěn)定。北京于十二月宣布執(zhí)行新首付比例、貸款利率和普宅標(biāo)準(zhǔn)，以更好滿足剛性和改善性需求。“購(gòu)房政策的進(jìn)一步優(yōu)化有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，提高市場(chǎng)活躍度，預(yù)計(jì)北京高端住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭將保持平穩(wěn)。”米陽(yáng)表示，“2024年北京高端住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回升，并在中長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)。”