??摘 要

??在一系列政策的提振下，12月成交量再回榮枯線以上，環(huán)比增長9%。新政激發(fā)了部分剛改、改善群體入市，所以12月，中環(huán)以內(nèi)成交占比增加，90平以上、400萬以上成交占比顯著增加。成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致均價(jià)有所上漲。

??2023年，樓市成交呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，下半年成交量較為低迷，但依然保持了一定的韌性。此外，在政策的持續(xù)促進(jìn)下，月均成交基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。價(jià)格仍在持續(xù)調(diào)整的過程中，逐步回歸理性，疊加政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有望在來年吸引更多剛需和改善群體入市，促進(jìn)市場的良性運(yùn)行。

??從成交類型來看，2023年，50-140平的成交占比增加，其中，50-90平的占比51.1%，較去年同期增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來看，300萬以上的成交占比增加，其中，400-600萬的占比12%，增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，600-800萬的占比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??正文：

??據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，12月份全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比增長9%，同比增長23%；成交金額546億元，環(huán)比增長16%，同比增長26%；套均總價(jià)357萬元/套，環(huán)比增長7%，同比增長2%；成交均價(jià)42634元/平，環(huán)比增長5%，同比增長2%。

??2023年，全市二手房累計(jì)成交金額6055億，同比增長16%，成交套數(shù)18.01萬套，同比增長13%，套均總價(jià)336萬元/套，同比增長3%，成交均價(jià)40574元/平，同比增長3%。

??01

??二手房成交情況

??12月份樓市再出利好政策，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)、降首付降利率。在一系列政策的提振下，12月成交量再回榮枯線以上，環(huán)比增長9%。

??從成交價(jià)格來看，雖然12月均價(jià)環(huán)比增長5%，但主要是結(jié)構(gòu)性所致。新政激發(fā)了部分剛改、改善群體入市，所以12月，中環(huán)以內(nèi)成交占比增加，90平以上、400萬以上成交占比顯著增加。成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致均價(jià)有所上漲，但從鏈家門店的成交以及掛牌價(jià)格來看，隨著成交量的高位回落，價(jià)格仍呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。所以新政的出臺(tái)改善了觀望的情緒、活躍了樓市的成交，但市場依然理性，價(jià)格未出現(xiàn)過熱的跡象。

??從鏈家近幾周的帶看量來看，周度帶看保持穩(wěn)健，市場需求依然比較充分，但并未在新政影響下出現(xiàn)大幅波動(dòng)。周度成交較新政前有所增長，但周環(huán)比的增速有所收窄，同樣說明當(dāng)下市場較為理性。

??2023年，樓市成交呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，下半年成交量較為低迷，但依然保持了一定的韌性。此外，在政策的持續(xù)促進(jìn)下，月均成交基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。

??價(jià)格仍在持續(xù)調(diào)整的過程中，逐步回歸理性，疊加政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有望在來年吸引更多剛需和改善群體入市，促進(jìn)市場的良性運(yùn)行。

??02

??分環(huán)線、區(qū)域和板塊情況

??從分環(huán)線的成交量來看，12月份中環(huán)以內(nèi)成交4668套，占比31%，較11月份增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；外環(huán)以外占比49.6%，減少了1.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年，中環(huán)以內(nèi)的成交占比28.7%，較去年增加了2.1個(gè)百分點(diǎn)，外環(huán)以外成交占比52.9%，減少了2.1個(gè)百分點(diǎn)，外郊環(huán)間下降較多。

??從分環(huán)線的均價(jià)來看，12月份內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)環(huán)比持平，其余環(huán)線上漲2%-3%。2023年，郊環(huán)以外均價(jià)同比下跌3%，內(nèi)中環(huán)間下跌1%，外郊環(huán)間同比增長4%，其余環(huán)線持平。

??分區(qū)域來看，12月份成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。從環(huán)比來看，靜安、虹口、浦東增長較多，奉賢、金山、長寧、崇明環(huán)比下跌。2023年，成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。從累計(jì)同比來看，增長較多的為徐匯、崇明、黃浦等，增長較少的為嘉定、青浦和奉賢。

??從成交均價(jià)來看，成交均價(jià)TOP3區(qū)域?yàn)辄S浦、徐匯和長寧。從環(huán)比來看，崇明、長寧、黃浦、普陀、松江、楊浦環(huán)比下降，其余區(qū)域增長。2023年的累計(jì)同比來看，浦東和奉賢同比增長較多，楊浦、崇明、金山、靜安、虹口、寶山、黃浦下跌。

??分板塊來看，12月份板塊銷量TOP5為南橋新城、周康、顧村、泗涇和嘉定主城區(qū)。2023年，板塊銷量TOP5為南橋新城、周康、金山新城、嘉定主城區(qū)和三林。

??03

??成交結(jié)構(gòu)

??從成交房源的面積段來看，12月份90平以上的改善成交占比增加，占比31.6%，較11月份增加了2.8個(gè)百分點(diǎn)。2023年，50-140平的成交占比增加，其中，50-90平的占比51.1%，較去年同期增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。200平以上的占比2%，減少了0.3個(gè)百分點(diǎn)。50平以下的占比17.9%，減少了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從總價(jià)段來看，12月份400萬以上的占比27.5%，較11月份增加了4.1個(gè)百分點(diǎn)。2023年，300萬以上的成交占比增加，其中，400-600萬的占比12%，增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，600-800萬的占比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。而300萬以下的占比60.4%，減少了2.2個(gè)百分點(diǎn)。