[克而瑞]9月二線庫存領(lǐng)漲，三四線開工加速使廣義庫存由升轉(zhuǎn)降

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??“金九”房企推盤節(jié)奏加快，供應(yīng)顯著放量的背景下，成交復(fù)蘇動能減弱，使得百城狹義庫存環(huán)比微增3%，同比則增長12%，去化周期微增至12.01個月。分能級來看，一線城市因供應(yīng)放量，庫存面積環(huán)比增長5%，但成交熱度延續(xù)使得去化周期降至2019年以來新低，僅為11.81個月；二線城市本月庫存量較上月穩(wěn)步增長1331萬平方米，同比上漲14%，在不同能級城市中居首；去化周期延續(xù)上揚(yáng)趨勢。三四線城市無明顯庫存積壓，去化周期環(huán)比微增，但已低于去年同期水平。

??商品房待售面積回落至5億平以下，住宅回落顯著，商業(yè)由增轉(zhuǎn)降重回低位

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積49581萬平方米，比8月末減少471萬平方米。其中，住宅待售面積減少419萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少62萬平方米。

??縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交的逐步恢復(fù)，整體庫存量也在緩步回落，待售面積連續(xù)7個月下行，當(dāng)前總量已大體降至疫情前水平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積下降最為顯著，較8月末減少419萬平方米；辦公樓延續(xù)上月小幅微降態(tài)勢，值得關(guān)注的當(dāng)屬商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積已經(jīng)由增轉(zhuǎn)降，隨著疫情負(fù)面效應(yīng)減弱，整體商業(yè)去化重回正軌，待售面積跌至1.3億平以下，降至歷史低位，預(yù)計下月仍有望延續(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢。

      02

??狹義庫存：同環(huán)比齊增，逼近6億平，同比漲幅二線>一線>百城>三四線

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年9月百城商品住宅庫存量達(dá)到了59787萬平方米，同環(huán)比分別增長12%和3%。步入2020年下半年以來，整體庫存基本都在5.8億平方米持穩(wěn)，本月則出現(xiàn)了顯著跳增，究其原因，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場走弱，供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平密切相關(guān)：一方面，9月進(jìn)入傳統(tǒng)營銷旺季，房企明顯加快了推盤節(jié)奏，供應(yīng)量大幅攀升；另一方面，熱點(diǎn)城市加碼政策不斷，杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市市場明顯降溫，成交轉(zhuǎn)升為降，以此也使得整體復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱。供需博弈之下，整體庫存高位持增，預(yù)判10月，整體還將延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)中有增的態(tài)勢。

??聚焦不同能級，環(huán)比來看，一線漲幅居首達(dá)到了5%，二線次之，為4%，三四線持穩(wěn)，微增1%。不過絕對增量層面，二線增長達(dá)1331萬平方米，占新增量的81%。同比來看，二線漲幅最為顯著達(dá)到了16%，杭州、呼和浩特、武漢、鄭州等城市漲幅均超60%；一線居中，同比上漲13%，北京漲幅顯著超過平均水平；三四線庫存量同比上揚(yáng)6%。

??具體來看，一線城市中上海復(fù)蘇動能最強(qiáng)，是北上廣深四個城市中唯一保持庫存同環(huán)比齊降的城市，9月末庫存量僅為726萬平方米，同比去年已穩(wěn)步回落了8%，主要得益于成交熱度高位維持，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。廣、深因本月供應(yīng)大幅放量使得庫存出現(xiàn)階段性上揚(yáng)，不過整體成交熱度不減，雙創(chuàng)2020年以來單月新高。廣州主要基于深圳、東莞政策加碼后，不少客戶外溢至南沙、增城兩區(qū)，致使市場熱度持續(xù)攀升。而深圳新房市場“高熱不退”，網(wǎng)紅盤因一、二手價格倒掛，再次出現(xiàn)搶購潮，在一定程度上也刺激市場人氣。預(yù)判下月，若房企調(diào)整推盤節(jié)奏，短期內(nèi)的“庫存高企”問題也將被居民較高的購房熱情逐步消弭。

??二線城市本月庫存量較上月穩(wěn)步增長1331萬平方米，同比上漲14%，在不同能級城市中居首。其中天津、太原、青島、沈陽等城市9月末庫存量均突破2000萬平方米，處二線城市前列。環(huán)比來看，各城市漲多跌少，僅貴陽、哈爾濱、石家莊、濟(jì)南、?？凇⒛喜瘸鞘谐霈F(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)，余下城市均保持增勢，武漢、重慶、杭州、南寧、南京、廈門等漲幅顯著，均超10%。杭州、南京等熱點(diǎn)城市皆因前期調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，成交穩(wěn)步回落，繼而使得庫存量持續(xù)攀升。同比來看，近2/3的城市庫存處在上升通道，武漢、呼和浩特、鄭州、杭州等同比增幅超60%。

??三四線庫存量環(huán)比持平，微增1%，同比增幅收窄至6%，同環(huán)比漲幅在不同能級城市中居末，庫存表現(xiàn)超預(yù)期。環(huán)比漲多跌少，城市間分化則更為顯著：惠州、煙臺、梅州、寶雞、肇慶、汕頭 、臨沂、蕪湖、柳州、北海、洛陽、瀘州、嘉興、紹興、防城港、日照、淮北、衡陽等城市商品住宅庫存量同環(huán)比齊增，高位波動；而無錫、東莞、常州、中山、珠海等東南沿海城市因短期成交熱度延續(xù)，供求比小于1，9月庫存量均穩(wěn)步回落。

??圖2-3 2020年9月商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2020年9月商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??03

??庫存消化周期：下行-趨穩(wěn)-微增至12.01個月，一線環(huán)比持降達(dá)2019年新低

??從商品住宅去化周期來看，隨著國內(nèi)新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)轉(zhuǎn)微增態(tài)勢，由8月的11.5個月小幅回升至12.01個月。分能級來看，一線和二線城市9月商品住宅去化周期均為11.8個月，略低于百城平均，三四線超12個月，不過整體庫存風(fēng)險基本可控。而從變化情況來看，本月一線去化周期下降最為顯著，由12.61個月降至11.81個月；二三線小幅微增半個月左右，同比來看，一線和三四線去化周期已低于去年同期水平。

??具體來看，一線城市北上深因供需兩旺，去化周期均保持同環(huán)比齊降，僅廣州一城環(huán)比持平，同比下降14%，主要源于廣州供應(yīng)放量過于顯著，房企加緊“金九”推盤，單月供應(yīng)突破200萬平方米，較上月增長一倍有余，也使得庫存出現(xiàn)了短期積壓。北京的庫存消化周期居首，達(dá)到了19個月，不過隨著疫后成交的逐步恢復(fù)，也呈現(xiàn)出逐月下行的態(tài)勢，目前已然低于疫前水平。

??30個二線城市中僅有太原、大連、天津、沈陽4個城市庫存消化周期超過20個月，多數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，漲多跌少，不同城市間分化加劇：太原、大連、天津、沈陽、青島、福州、蘇州、蘭州、成都、鄭州、昆明、南寧、武漢、南京、杭州、重慶等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險浮出水面；而哈爾濱、貴陽、石家莊、濟(jì)南、寧波等同環(huán)比維持降勢，去庫存效果顯著。

??三四線庫存消化周期環(huán)比增長5%，同比下降5%，整體庫存壓力適中。其中桂林、瀘州、連江、北海、梅州、洛陽、永泰等去化周期均超30個月，且本月去化周期同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險持續(xù)加?。欢鴸|南沿海三四線城市，諸如珠海、常州、東莞、中山等城市則同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，基本不存在庫存風(fēng)險。

??表3-1 百城2020年9月商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存：由升轉(zhuǎn)降至34億平，三四線新開工加快致廣義庫存同環(huán)比齊跌

??而從廣義庫存的角度來看，9月由升轉(zhuǎn)降，穩(wěn)步回落至340129萬平方米，環(huán)比下降5%，與去年同期基本持平。僅一線維持同環(huán)比齊增，主要與疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測，2020年1-9月一線城市經(jīng)營性用地成交總建面積同比上漲了44%，這也直接導(dǎo)致了一線未開工地塊建面穩(wěn)步增加；三四線同環(huán)比齊降，跌幅超百城平均，前九月經(jīng)營性用地成交總建面同比依舊為負(fù)，廣義庫存量回落顯著。

??具體來看，一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年9月末已達(dá)6679萬平方米，且同環(huán)比齊增，庫存壓力持續(xù)增大，主要源于“金九”房企推盤積極性較高，供應(yīng)“翻番”所致；北京環(huán)比與上月基本持平，同比增長33%，仍顯著高于去年同期。上海、深圳得益于良好的成交表現(xiàn)，同環(huán)比齊降，庫存風(fēng)險相對較小。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，煙臺、滄州、寶雞、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫存量環(huán)比變動不大，漲跌幅基本不超過10%，荊門、珠海、北海、三明、岳陽跌幅顯著超20%，主要源于房企加快了工程進(jìn)度，未開工地塊建面大幅回落。若與2019年9月同期對比，則呈現(xiàn)出漲跌參半：以廊坊、張家口、鄭州、洛陽等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超50%，而短期內(nèi)市場恢復(fù)良好的成都、深圳、上海等城市廣義庫存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫存風(fēng)險相對較低。

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??表4-2 百城2020年9月商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

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??綜上，可以看出，因“金九”供應(yīng)放量、成交平平使得狹義庫存同環(huán)比齊增，總量逼近6億平方米，庫存消化周期止跌微增至12.01個月，不過廣義庫存因三四線工程進(jìn)度加快，未開工地塊總建面回落而降至34億平方米，與去年同期基本持平。

??分能級來看，一線城市狹義庫存同環(huán)比齊增，但因居民支付力較強(qiáng)，市場成交熱度延續(xù)，去化周期仍延續(xù)下行趨勢，降至11.81個月；廣義庫存因疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增，后期仍有望延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。核心二線因調(diào)控頻頻，成交轉(zhuǎn)淡，狹義、廣義庫存均保持同環(huán)比齊增態(tài)勢，不過去化周期仍低于百城平均，庫存風(fēng)險基本可控；三四線庫存表現(xiàn)好于預(yù)期，狹義庫存總量增速低于一二線，廣義庫存則同環(huán)比齊降，不過不同城市分化加?。阂岳确?、張家口、洛陽等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超50%；荊門、珠海、北海、三明、岳陽等城市因房企加快了工程進(jìn)度，未開工地塊建面大幅回落，帶動廣義庫存量穩(wěn)步下行。

       預(yù)判未來，我們認(rèn)為，“銀十”在即，房企推盤積極性依舊較高，不過考量到當(dāng)前熱點(diǎn)城市調(diào)控頻頻，成交轉(zhuǎn)淡苗頭初顯，下月整體庫存仍有望與本月持平或小幅微增。不同能級城市分化持續(xù)加劇，一線供需兩旺勢頭延續(xù)，庫存高位維持，不過依托于良好的成交表現(xiàn)，庫存風(fēng)險基本可控；核心二線城市因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，可能會出現(xiàn)短期庫存攀升等問題；三四線供求維穩(wěn)，整體庫存量變動不會太大，不過因收入壓縮等原因，去化周期仍有望延續(xù)小幅微增態(tài)勢。