[克而瑞]綠地控股：投資更為審慎，基建產(chǎn)業(yè)提速發(fā)展

??核心觀點(diǎn)

??【銷售金額同比增長(zhǎng)23.4%，回款率提升至89%】2021年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)銷售金額1641億元，銷售面積1294萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)23.4%，和25.5%；其中，住宅銷售金額1168億元，同比增長(zhǎng)25%，占比達(dá)71%。值得注意的是，上半年在融資收緊、調(diào)控加碼的大背景下，綠地推進(jìn)商辦去庫(kù)存、節(jié)假日促銷，加強(qiáng)去化及銷售回款，上半年銷售回款1466億元，同比增長(zhǎng)17%，回款率達(dá)89%，較上年度提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??【投資偏審慎穩(wěn)健，加碼長(zhǎng)三角及珠三角布局】2021年上半年，基于更加審慎穩(wěn)健的投拓策略，上半年綠地累計(jì)新增項(xiàng)目34個(gè)，新增土地建筑面積699萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)土地價(jià)款339億元，分別同比下降52%和24.3%。截至2021年上半年末，綠地持有待開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建筑面積4161.2萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目建筑面積15795萬(wàn)平方米。上半年綠地對(duì)長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域的投資顯著加碼，投資金額比重分別提升23.4和15.8個(gè)百分點(diǎn)至56%和18.1%。

??【盈利水平略有下降，現(xiàn)金短債比提升至1.34】2021年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2829.3億元，同比增長(zhǎng)34.7%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收971.4億元，同比增長(zhǎng)0.5%；基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1574.4億元，同比增長(zhǎng)73.8%。上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個(gè)百分點(diǎn)至11.93%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率和基建業(yè)務(wù)毛利率分別同比下降2.58和0.84個(gè)百分點(diǎn)至23.19%和5.06%。

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至上半年末綠地持有現(xiàn)金882.6億元，較上年同期增長(zhǎng)1.2%；現(xiàn)金短債比提升至1.34，實(shí)現(xiàn)一條紅線提前轉(zhuǎn)綠；凈負(fù)債率持續(xù)穩(wěn)步回落，較期初下降17.7個(gè)百分點(diǎn)至116.6%；提出預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%，較期初下降1.26個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)短債務(wù)比提升顯著，由期初的1.97升至3.28，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??【基建產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯】2021年上半年，綠地多元業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)，已形成綜合性及平衡性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。其中，基建產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1574.4，同比增長(zhǎng)73.8%；新簽合同金額3837億元，同比增長(zhǎng)44%；中標(biāo)10億元以上重大項(xiàng)目42個(gè)，包括100億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)、50億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)。

??01銷售

??住宅銷售金額同比增長(zhǎng)25%

??銷售回款率89%

??2021年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)銷售金額1641億元，銷售面積1294萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)23.4%，和25.5%；其中，住宅銷售金額1168億元，同比增長(zhǎng)25%，占比達(dá)71%。盡管疫情之后增速迅速恢復(fù)，但相比于同等規(guī)模房企存在一定差距。根據(jù)克而瑞全口徑銷售金額榜單數(shù)據(jù)，截至6月末綠地排名第9，較年初下滑2位。

??值得注意的是，上半年在融資收緊、調(diào)控加碼的大背景下，綠地推進(jìn)商辦去庫(kù)存、節(jié)假日促銷，加強(qiáng)去化及銷售回款，上半年銷售回款1466億元，同比增長(zhǎng)17%，回款率達(dá)89%，較上年度提升3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，綠地持續(xù)注重項(xiàng)目工程管理，協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈資源，強(qiáng)化節(jié)點(diǎn)目標(biāo)管控，上半年實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積984萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)面積777萬(wàn)平方米，竣工備案面積1037萬(wàn)平方米，完成合同交付1210萬(wàn)平方米，為業(yè)績(jī)達(dá)成提供支撐。

??02

??投資

??投資節(jié)奏放緩

??加碼投資長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域

??2021年上半年，在“三條紅線”與“集中供地”雙政下，綠地放緩拿地節(jié)奏，轉(zhuǎn)變拿地方式與開(kāi)發(fā)理念，轉(zhuǎn)而更注重“現(xiàn)金流快回正”等質(zhì)量層面的要求?；诟訉徤鞣€(wěn)健的投拓策略，上半年綠地累計(jì)新增項(xiàng)目34個(gè)，新增土地建筑面積699萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)土地價(jià)款339億元，分別同比下降52%和24.3%。其中，權(quán)益新增土地建筑面積571萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益金額279億元。此外，綠地在產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目拓展方面持續(xù)推進(jìn)，上半年新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目建面占比約六成。

??截至2021年上半年末，綠地持有待開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建筑面積4161.2萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目建筑面積15795萬(wàn)平方米，土地消化周期7.71年，對(duì)未來(lái)銷售增長(zhǎng)支撐力強(qiáng)，在投銷比限制下優(yōu)勢(shì)凸顯。

??從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，城市能級(jí)方面，上半年綠地于一線及三四線城市的投資比重增加。相較于去年全年，2021年上半年綠地于一線城市的投資金額比重從0.9%至10.7%，投資建面比重增長(zhǎng)近4個(gè)百分點(diǎn)；于三四線城市投資金額比重增長(zhǎng)22.2個(gè)百分點(diǎn)至44.4%，投資建面比重超過(guò)50%。同時(shí)，上半年綠地投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，住宅比重持續(xù)提升，按計(jì)容面積計(jì)算，住宅占到80%，較上年度提升10個(gè)百分點(diǎn)。基于對(duì)一線城市投資的增加及投資項(xiàng)目的優(yōu)化，上半年綠地新增土地樓板價(jià)達(dá)4849.8元/平方米，同比增長(zhǎng)58.7%。

??區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，上半年綠地對(duì)長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域的投資顯著加碼，投資金額比重分別提升23.4和15.8個(gè)百分點(diǎn)至56%和18.1%，投資建面比重分別大幅升至43.5%和14.9%。在長(zhǎng)三角與珠三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及政策雙利好下，綠地將其作為重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域，投資呈現(xiàn)“減量、精準(zhǔn)”特色。

??03

??盈利

??基建業(yè)務(wù)營(yíng)收占比擴(kuò)大至51.6%

??整體毛利率有所下滑

??2021年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2829.3億元，同比增長(zhǎng)34.7%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收971.4億元，同比增長(zhǎng)0.5%；基建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1574.4億元，同比增長(zhǎng)73.8%。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年綠地的基建業(yè)務(wù)增速加快，合并范圍增加了廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司，在集團(tuán)中的比重進(jìn)一步擴(kuò)大，基建營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)51.6%。

??上半年綠地控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)337.6億元，同比增長(zhǎng)7.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)109.9億元，同比增長(zhǎng)1.7%?；跔I(yíng)業(yè)成本的增加，尤其是基建業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本較上年同期增長(zhǎng)73.4%，上半年綠地整體毛利率同比下降3.02個(gè)百分點(diǎn)至11.93%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率和基建業(yè)務(wù)毛利率分別同比下降2.58和0.84個(gè)百分點(diǎn)至23.19%和5.06%。同時(shí)，凈利率和歸母凈利率也同步有所下滑。

??04

??償債

??一條紅線提前轉(zhuǎn)綠

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至上半年末綠地持有現(xiàn)金882.6億元，較上年同期增長(zhǎng)1.2%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~285.98億元，較上年同期大幅增長(zhǎng)591.9%。隨著銷售去化及回款的進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)收賬款及合同負(fù)債款項(xiàng)達(dá)4339.46億元，較期初進(jìn)一步增長(zhǎng)2.9%。

??同時(shí)，在“三道紅線”政策壓力下，綠地積極響應(yīng)，落實(shí)既定的路線圖、時(shí)間表，截至上半年現(xiàn)金短債比提升至1.34，實(shí)現(xiàn)一條紅線提前轉(zhuǎn)綠；凈負(fù)債率持續(xù)穩(wěn)步回落，較期初下降17.7個(gè)百分點(diǎn)至116.6%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%，較期初下降1.26個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)短債務(wù)比提升顯著，由期初的1.97升至3.28，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??此外，綠地的成本管控進(jìn)一步加強(qiáng)，三費(fèi)比率較期初下降0.24個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；融資成本5.61%，保持在較低水平。

??05

??戰(zhàn)略

??基建產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)

??金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進(jìn)

??2021年上半年，綠地多元業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)，已形成綜合性及平衡性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

??其中，基建產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1574.4，同比增長(zhǎng)73.8%；新簽合同金額3837億元，同比增長(zhǎng)44%；中標(biāo)10億元以上重大項(xiàng)目42個(gè)，包括100億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)、50億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)。其中，廣西建工、貴州建工新簽合同金額均逼近千億規(guī)模。同時(shí)，基建產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理持續(xù)加強(qiáng)，科技水平進(jìn)一步提升，專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大，大基建產(chǎn)業(yè)旗下的特級(jí)資質(zhì)企業(yè)達(dá)到20家。但值得注意的是，盡管基建產(chǎn)業(yè)毛利率同比上升0.22個(gè)百分點(diǎn)至5.06%，但相較于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率依然差距較大，基于其在集團(tuán)中的業(yè)務(wù)比重不斷增大，需注意其對(duì)企業(yè)整體毛利率拉低的影響。

??此外，金融產(chǎn)業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額22億元，完成社會(huì)化募資47億元；已投項(xiàng)目東航物流成功上市；與花樣年合作，成功推進(jìn)又一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)重組項(xiàng)目，完成后可實(shí)現(xiàn)投資收益超12億元。商貿(mào)產(chǎn)業(yè)參與首屆消博會(huì)，成為第四屆進(jìn)博會(huì)組展商；加快貿(mào)易港零售化，在上海南京路落地“進(jìn)博商品集市”，成為“五五購(gòu)物節(jié)”的重要亮點(diǎn)。酒店業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)管理輸出，上半年新簽項(xiàng)目10個(gè)；旅游業(yè)務(wù)把握建黨百年契機(jī)，發(fā)力紅色旅游等特色主題游?？叼B(yǎng)及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)積極探索市場(chǎng)化、輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，在上海中心區(qū)落地了首個(gè)綠地優(yōu)康醫(yī)療健康綜合體項(xiàng)目。