沈曉玲、齊瑞琳2021-08-30 17:12:48
??核心觀點(diǎn)
??【實(shí)現(xiàn)全口徑銷售650.8億,完成目標(biāo)的43.4%】2021年上半年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650.8億元,同比上升18%,低于TOP50平均36%的業(yè)績?cè)鲩L率;全口徑銷售面積485.2萬平方米,協(xié)議銷售面積同比增長6%。富力地產(chǎn)上半年完成全年1500億銷售目標(biāo)1500元的43.4%,低于行業(yè)平均的49%業(yè)績完成率。
??【拿地銷售比僅0.04,新增土儲(chǔ)主要來自城市更新】2021年上半年富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積僅為55.5萬平方米,同比下降77%,權(quán)益土地金額19.5億元,同比下降68%,拿地銷售比為0.04,富力目前主要以降杠桿為抓手,土儲(chǔ)投資基本停滯,城市更新是富力土儲(chǔ)重要補(bǔ)充方式,上半年城市更新項(xiàng)目拿地金額占比達(dá)到88%。
??【土儲(chǔ)充足,平均樓板價(jià)2700元/平米】截至2021年上半年末,富力地產(chǎn)總土儲(chǔ)建面為5552萬平方米,根據(jù)權(quán)益比例91%計(jì)算權(quán)益土地總建面為5052萬平方米,較年初下降2.8%。富力2021年上半年總土儲(chǔ)樓板價(jià)約2700元/平方米,整體的拿地樓板價(jià)依然維持在較低水平。從消化周期看,目前的土地儲(chǔ)備較為充足,按照當(dāng)前銷售規(guī)模來看可維持在3-4年左右,滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。
??【毛利率下降至21.7%,需提升盈利及運(yùn)營水平】富力地產(chǎn)2021年上半年?duì)I業(yè)收入394.93億元,同比增長17.6%;地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額359.46億元,同比上升16.6%。毛利率為21.7%,較去年同期29.6%下降了7.9個(gè)百分點(diǎn),低于行業(yè)平均水平。富力上半年存貨周轉(zhuǎn)率0.27,較2020年低0.02;已竣工存貨占存貨總量的24%,較2020年低8個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目去化有一定成效,但是運(yùn)營能力仍需進(jìn)一步提高。酒店?duì)I收25億元,91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.27億元,但仍無盈利,凈虧損5.4億元。
??【債務(wù)壓力較大,三道紅線仍處紅檔】截至2021上半年,富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288億元,同比下降20%?,F(xiàn)金短債比0.55,較上年同期上升0.07,長短債比1.76。凈負(fù)債率為123.5%,較2020年下降了6.7個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在74.9%,較2020年下降1.8個(gè)百分點(diǎn),杠桿有所優(yōu)化但仍踩三條紅線,此外融資成本進(jìn)一步上升至7.7%。
??01
??銷售
??實(shí)現(xiàn)全口徑銷售650.8億
??完成目標(biāo)的43.4%
??上半年富力全口徑銷售金額同比增長18%,低于TOP50平均水平。2021年上半年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650.8億元,同比上升18%,低于TOP50平均36%的業(yè)績?cè)鲩L率;全口徑銷售面積485.2萬平方米,協(xié)議銷售面積同比增長6%。銷售均價(jià)13400元/平方米,同比增長11.9%,主要由于一線及二線城市銷售占比較高,當(dāng)中銷售比例較高的一線及二線城市包括廣州、海南、西安及北京。因2021年之前富力地產(chǎn)銷售公告使用權(quán)益數(shù)據(jù),為了一致性及可比性,根據(jù)CRIC 2021年上半年銷售排行榜,富力地產(chǎn)上半年權(quán)益銷售金額555.8億元,權(quán)益銷售金額同比8.9%,增長乏力。按照富力制定的1500億元的銷售目標(biāo),目前其只完成了銷售目標(biāo)43.4%,低于行業(yè)平均的49%業(yè)績完成率,業(yè)績壓力較大。
??02
??投資
??拿地銷售比僅0.04
??新增土儲(chǔ)主要來自城市更新
??控負(fù)債拿地降速,上半年新增拿地金額僅19.5億元。2021年上半年,富力地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積僅為55.5萬平方米,同比下降77%,權(quán)益土地金額19.5億元,同比下降68%;新增土儲(chǔ)權(quán)益樓板價(jià)3500元/平方米,較2020年全年上升13%,主要是富力已經(jīng)將土儲(chǔ)重心轉(zhuǎn)移至一二線城市。富力目前主要以降杠桿為抓手,土儲(chǔ)增長并非其關(guān)注重點(diǎn),拿地幾乎停滯,2021年上半年拿地銷售比僅0.04,較2020年的0.09進(jìn)一步下降。
??城市更新是富力土儲(chǔ)重要補(bǔ)充方式。富力地產(chǎn)上半年僅在3個(gè)城市新獲4個(gè)項(xiàng)目,其中新獲項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目為城市更新項(xiàng)目,占新增拿地權(quán)益金額的88.2%。
??整體來看,富力2021年上半年城市更新轉(zhuǎn)化67萬平方米可售建筑面積,富力未來還有58個(gè)項(xiàng)目,共有可售建面約3700萬平方米,近期可轉(zhuǎn)化超過800萬平方米可售建面。
??03
??土儲(chǔ)
??土儲(chǔ)充足
??平均樓板價(jià)2700元/平米
??截至上半年末總土儲(chǔ)建面5552萬平方米,土地儲(chǔ)備充足。截至2021年上半年底,富力地產(chǎn)總土儲(chǔ)建面為5552萬平方米,根據(jù)權(quán)益比例91%計(jì)算權(quán)益土地總建面為5052萬平方米,較年初下降2.8%。富力2021年上半年總土儲(chǔ)樓板價(jià)約2700元/平方米,整體的拿地樓板價(jià)依然維持在較低水平,按照2021年銷售均價(jià)13400元/平方米,即使適當(dāng)讓利銷售仍有一定的盈利空間。雖然富力降低投拓速度,但是其目前的土地儲(chǔ)備較為充足,按照當(dāng)前銷售規(guī)模來看,消化周期維持在3-4年左右,可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。
??04
??盈利
??毛利率下降至21.7%
??需提升盈利及運(yùn)營水平
??期內(nèi)毛利率較同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。富力地產(chǎn)2021年上半年?duì)I業(yè)收入394.93億元,同比增長17.6%;地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額359.46億元,同比上升16.6%。毛利率為21.7%,較去年同期29.6%下降了7.9個(gè)百分點(diǎn),低于行業(yè)平均水平。毛利率下降主要是由于期內(nèi)富力為了穩(wěn)現(xiàn)金流去庫存,今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有64%為位于低能級(jí)或處于尾盤的項(xiàng)目,這類項(xiàng)目平均毛利率僅為20%。凈利率為10.6%,歸母凈利率10.5%,和2019年同期基本持平。
??已竣工存貨占比略降,仍需提高運(yùn)營能力。從存貨周轉(zhuǎn)率來看,富力上半年存貨周轉(zhuǎn)率0.27,較2020年低0.02;已竣工存貨占存貨總量的24%,較2020年低8個(gè)百分點(diǎn)。富力積極去庫存,項(xiàng)目去化有一定成效,但是運(yùn)營能力仍需進(jìn)一步提高。
??酒店?duì)I收25億元,但仍無盈利,凈虧損5.4億元。截至2021年上半年末,富力地產(chǎn)在運(yùn)營中的酒店達(dá)91家,總建面達(dá)399.2萬平方米,布局71個(gè)城市共擁有27409間客房。整體來看,富力酒店2021年上半年的營業(yè)收入總額為25.0億元,較去年同期上升79%,去年上半年由于受新冠疫情一下降幅較大,今年富力酒店業(yè)雖然相對(duì)恢復(fù),但是較19年上半年同期營業(yè)額仍有25%降幅。91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.27億元,酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)凈虧損5.4億元,處于虧損狀態(tài)。
??05
??負(fù)債
??債務(wù)壓力較大
??三道紅線仍處紅檔
??短期償債壓力大,債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2021年上半年,富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金288.0億元,同比下降20%。現(xiàn)金短債比0.55,較上年同期上升0.07,短債壓力較大。長短債比1.76,同比上升0.25。短期內(nèi)償債壓力較大,仍需繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),富力目前有意出售項(xiàng)目及投資物業(yè)等補(bǔ)充現(xiàn)金,盡力降低違約風(fēng)險(xiǎn)等情況。
??融資成本上升至7.7%。在融資環(huán)境收緊,企業(yè)發(fā)債成本普遍上漲的情況下,富力地產(chǎn)2021年上半年的平均融資成本較2020年上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.7%,融資成本進(jìn)一步上升。
??凈負(fù)債率下降至123.5%。富力地產(chǎn)2021年凈負(fù)債率為123.5%,較2020年下降了6.7個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在74.9%,較2020年下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。富力2021年中期業(yè)績會(huì)提及仍計(jì)劃出售部分資產(chǎn)來降低其負(fù)債水平,集團(tuán)已經(jīng)將重點(diǎn)放在加強(qiáng)管理資產(chǎn)負(fù)債表和改善長期債務(wù)彈性,從2020年已經(jīng)有一定的改善,但其處于紅檔水平未能改變,仍有較大的債務(wù)壓力。