??導(dǎo)語

??長期來看，商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??10月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)公開信息顯示，華潤、萬科、金茂和物美集團(tuán)申報(bào)的4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已獲交易所受理。作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，這4只產(chǎn)品是否能夠成功發(fā)行受到了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。那么我國的公募REITs當(dāng)前的發(fā)展情況如何？又有哪些企業(yè)可能會發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs呢？

??01公募REITs發(fā)展趨近成熟
消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)提高房企參與度

??自從2020年4月30日證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式開啟我國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來，我國公募REITs的適用范圍已經(jīng)經(jīng)歷了三次重大改動。在我國公募REITs的推行之初，其適用范圍主要聚焦于各類基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。2021年6月首次宣布對保障性租賃住房公募REITs開啟試點(diǎn)，同時(shí)將適用范圍擴(kuò)容至發(fā)電和旅游設(shè)施等。隨著我國公募REITs發(fā)展的逐漸成熟，2023年3月發(fā)改委宣布將優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首次將商業(yè)地產(chǎn)納入了公募REITs的適用范圍。

??截至2023年10月底，我國已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品共有29只，首次公開發(fā)行規(guī)模為954.53億元。在29只公募REITs中，已經(jīng)有2只完成了首批擴(kuò)募，凈認(rèn)購金額為50.64億元，算上擴(kuò)募金額后我國公募REITs的總規(guī)模就已經(jīng)突破千億元。從底層資產(chǎn)類型來看，高速公路和產(chǎn)業(yè)園是發(fā)行數(shù)量最多的類別，分別達(dá)到了8只和9只，此外發(fā)電和倉儲物流也都發(fā)行了較大的規(guī)模。但是這些領(lǐng)域與大多數(shù)房企的業(yè)務(wù)相關(guān)度較低，業(yè)務(wù)相關(guān)度較高的租賃住房領(lǐng)域中也僅有華潤發(fā)行了1只公募REITs，同時(shí)擬上市的7只公募REITs也基本都是城投公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的。整體看來，在消費(fèi)類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)并不大。

??而隨著2023年3月發(fā)改委宣布商業(yè)地產(chǎn)將被納入公募REITs適用范圍，公募REITs適用范圍擴(kuò)張至多數(shù)房企都有涉獵的領(lǐng)域，引發(fā)了行業(yè)的廣泛關(guān)注。部分房企對于發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也做出了積極的表態(tài)，包括萬科、合生、龍湖等。10月20日證監(jiān)會正式宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團(tuán)就在10月26日進(jìn)行了申報(bào)工作。而作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的第一槍，為了獲得資本市場的青睞，四家企業(yè)都拿出了較為不錯的底層資產(chǎn)組合。

??02 首批4只基金底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)
力爭打好第一槍

??從募集說明書來看，華潤此次基礎(chǔ)設(shè)施REIT的相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目為青島華潤萬象城，該項(xiàng)目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，毗鄰青島市政府、五四廣場等城市地標(biāo)，地理位置較為優(yōu)越，其商業(yè)建面也達(dá)到了30.12萬平方米，2023年中期的出租率為98.49%；萬科的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，商業(yè)總建面為14.41萬平米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，出租率達(dá)到了99.2%；金茂的相關(guān)資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術(shù)中心，商業(yè)建筑面積約10.27萬平方米，是金茂商業(yè)的第一個覽秀城項(xiàng)目，出租率為98.36%。

??相較于三家龍頭房企拿出的大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，物美集團(tuán)的底層資產(chǎn)則是位于北京的4個小型項(xiàng)目的組合，單個項(xiàng)目的平均商業(yè)建面不超過2萬平方米，綜合出租率也僅為88.71%。但是由于項(xiàng)目均處于北京人流較為密集的地段，因此經(jīng)營狀況也較為不錯。假如該筆公募REITs成功上市且后續(xù)經(jīng)營足夠穩(wěn)定，這種打包小而美項(xiàng)目作為公募REITs底層資產(chǎn)的方式未來也可能成為部分房企的參考案例。

??具體到營收層面，2023上半年華潤、萬科、金茂和物美的底層資產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)收入分別為3.31億元、1.63億元、0.58億元和0.34億元，凈利潤為0.39、0.8、0.06和0.07億元。從基金的分派率來看，4只基金的分派率都在4.7%以上，物美集團(tuán)的分派率甚至達(dá)到了6.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我國公募REITs產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目底層資產(chǎn)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率應(yīng)不低于3.8%的要求。由于商業(yè)地產(chǎn)未來的預(yù)期復(fù)蘇，4只基金達(dá)成這一分派率的問題應(yīng)該不大，對投資者也有著較強(qiáng)的吸引力。

??整體來看，4家企業(yè)的消費(fèi)類公募REITs的底層資產(chǎn)均位于核心城市的優(yōu)質(zhì)地段，同時(shí)保持著良好的運(yùn)營效率，體現(xiàn)了企業(yè)對于打好第一槍的重視。對企業(yè)而言，試水消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一方面能夠有效盤活旗下存量商業(yè)項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運(yùn)營效率；另一方面則是在融資環(huán)境收緊的背景下，公募REITs能夠?qū)⒘鲃有暂^低的不動產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低企業(yè)負(fù)債水平，打通新的融資渠道。除此之外，由于華潤、萬科等企業(yè)旗下仍有大量的商業(yè)資產(chǎn)，因此在獲得成功發(fā)行的經(jīng)驗(yàn)之后，不僅能夠?qū)⑵煜沦Y產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)募到現(xiàn)有基金，甚至還能進(jìn)行第二支、第三支基金的發(fā)行工作。

??03 發(fā)行要求相對較高
商業(yè)規(guī)模較大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)機(jī)會更大

??除了已經(jīng)申報(bào)發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的4家企業(yè)之外，還有部分企業(yè)早前也表態(tài)過將發(fā)行REITs，比如百聯(lián)、天虹、合生和龍湖等。雖然這些企業(yè)并沒有在第一批進(jìn)行申報(bào)，但是有較大可能已經(jīng)在對公募REITs 的發(fā)行進(jìn)行準(zhǔn)備，有可能在之后的第二批、第三批投入市場。

??由于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對于房企的商業(yè)地產(chǎn)資質(zhì)以及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行經(jīng)驗(yàn)的要求較高，因此在其余尚未對公募REITs進(jìn)行表態(tài)的房企中，已經(jīng)發(fā)行過商業(yè)物業(yè)CMBS或者類REITs產(chǎn)品的房企有著較大的可能成為下一批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年10月底至少有15家房企發(fā)行過商業(yè)物業(yè)CMBS或者類REITs產(chǎn)品，但是短期內(nèi)是否能夠發(fā)行公募REITs也需要考慮到企業(yè)近期的商業(yè)經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況。長期來看，商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。