??東地產(chǎn)：房企目前普遍采用的“線上看房”實(shí)際效果如何？

??沈潔：采用線上看房的方式對(duì)于現(xiàn)階段是比較合適的，線上看房并不是新興銷售方式，電子樓書、360VR樣板房看房等銷售手段很早就已經(jīng)推出，但一直以來線上模式是線下銷售的擴(kuò)展。當(dāng)前疫情下，由于客觀條件不允許，線上看房模式被再次強(qiáng)化，包括加入置業(yè)顧問定時(shí)直播看房等多種形式。

??但是，我們應(yīng)該看到，房地產(chǎn)銷售畢竟是相對(duì)特殊的商品銷售。線上看房同現(xiàn)場(chǎng)看房相比，仍存在一定的缺陷和不足，例如缺乏現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境氛圍的體驗(yàn)感，客戶感受不佳、產(chǎn)品空間感和細(xì)節(jié)感都難以傳遞等等，其中現(xiàn)場(chǎng)售樓處的氛圍烘托造勢(shì)尤為關(guān)鍵。對(duì)于銷售環(huán)節(jié)來說，售樓處現(xiàn)場(chǎng)的品質(zhì)、銷售人員的服務(wù)細(xì)節(jié)、面對(duì)面交流的共情等元素綜合而成的整體銷售氛圍，促進(jìn)客戶購買的體驗(yàn)感更強(qiáng)。

??所以，線上看房可以作為前期積累篩選客戶的方式，進(jìn)而縮短客戶初步介紹時(shí)間、減少線下交流頻次；但卻不能完全替代線下銷售模式，類似深度洽談（特別是豪宅產(chǎn)品）、最終選房定房等環(huán)節(jié)還是要在線下進(jìn)行。

??苑承建：疫情發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)有約60個(gè)城市暫停售樓處，樓盤開復(fù)工也受到嚴(yán)重影響。其中有被迫的因素，當(dāng)然也有主動(dòng)的因素。如果繼續(xù)開放售樓處，對(duì)于疫情的控制肯定非常不利，而且有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

??從這方面來看，比較有效的、比較實(shí)用的可能就是網(wǎng)上看房這種方式。一方面，可以充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目員工積極性；另一方面，在疫情期間也能夠去展示項(xiàng)目，同時(shí)做好蓄客，對(duì)于疫情結(jié)束之后的銷售肯定是有利的。

??當(dāng)然，線上售房跟線下售樓處的開放銷售，肯定不可同日而語。有很多開發(fā)商現(xiàn)在強(qiáng)化渠道銷售模式的滲透率，組織渠道跟經(jīng)紀(jì)公司合作，在網(wǎng)絡(luò)上更多展示項(xiàng)目，同時(shí)通過一二手聯(lián)動(dòng)工具，例如很多開發(fā)商和諸葛現(xiàn)在在做的云門店等，以調(diào)動(dòng)更多力量參與蓄客，這都是非常積極有效的行為。

??東地產(chǎn)：疫情對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有直接影響嗎？

??劉天旸：受此輪疫情影響最為直接的是需要面對(duì)面交流進(jìn)行交易的行業(yè)，樓市也在此行列。售樓處暫停開放、樓盤延后開工，春節(jié)期間，整體樓市幾近停擺狀態(tài)。目前的情況是非價(jià)格因素影響成交，調(diào)整價(jià)格對(duì)于成交速度影響較弱。對(duì)于疫情病例小區(qū)或者區(qū)域，在短時(shí)間內(nèi)買賣雙方的意愿多為觀望，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)保持穩(wěn)定；疫情過后，則隨著時(shí)間的調(diào)整回歸市場(chǎng)化定價(jià)。

??沈潔：疫情對(duì)于整體樓市，短期內(nèi)有一定負(fù)面影響，這是客觀市場(chǎng)原因造成的；而長(zhǎng)期影響要看疫情的發(fā)展，從市場(chǎng)需求上，我們認(rèn)為，某些功能性住宅產(chǎn)品，特別是生態(tài)住宅、健康住宅、低密度住宅會(huì)受到更大的重視。對(duì)于某些特定區(qū)域，應(yīng)不會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)極端差異化現(xiàn)象。畢竟疫情最終將被戰(zhàn)勝，我們相信政府也會(huì)出臺(tái)利好政策。

??苑承建：疫情對(duì)于房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期來看不會(huì)有特別大的影響。因?yàn)檫@是一個(gè)突發(fā)性事件，房?jī)r(jià)的一些決定因素，比如說供求關(guān)系、人口等等，不會(huì)因此產(chǎn)生根本性的改變。

??疫情結(jié)束后，大家可能會(huì)更加關(guān)注一些小區(qū)管理規(guī)范、物業(yè)管理規(guī)范，或者小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好的社區(qū)。

??東地產(chǎn)：疫情發(fā)展至今，對(duì)全國樓市的影響幾何？

??沈潔：目前相關(guān)成交數(shù)據(jù)還未出，但我們可以從2003年SARS對(duì)樓市影響窺知一二。

??SARS發(fā)生于2002年11月的廣東，2003年2月隨著春運(yùn)的開始，疫情在全國范圍內(nèi)擴(kuò)散，3月起進(jìn)入集中爆發(fā)期，6月疫情結(jié)束，前后持續(xù)半年多時(shí)間。整個(gè)發(fā)展爆發(fā)周期同目前冠狀病毒相似。在SARS發(fā)展的半年時(shí)間里，初期也就是2003年一二季度對(duì)樓市形成了一定負(fù)面影響，隨著疫情緩解、市場(chǎng)快速休整后，全年樓市走勢(shì)依然穩(wěn)步向上。2003年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中指出“房地產(chǎn)價(jià)格上升較快。全年各類房屋銷售價(jià)格水平比上年上升20.1％，其中，商品房銷售價(jià)格水平上升20.5％，私房（二手房）銷售價(jià)格水平上升21.6％。全年房屋租賃價(jià)格水平比上年上升2.1％?！?/p>

??從目前現(xiàn)狀情況判斷，預(yù)計(jì)一二季度樓市同比下滑，由于春節(jié)淡季加上疫情的嚴(yán)重影響，導(dǎo)致整體市場(chǎng)遇冷；市場(chǎng)復(fù)蘇期有望從三季度開始。

??苑承建：疫情發(fā)展到現(xiàn)在，各地的管控措施也在逐漸升級(jí)。對(duì)于樓市影響比較大的主要是兩點(diǎn)：一個(gè)從銷售的角度來講，因?yàn)殇N售暫停，對(duì)于開發(fā)商來講，銷售回款、資金，都會(huì)產(chǎn)生比較大的壓力。一季度來看，全國商品房的銷售面積或者銷售金額，都會(huì)出現(xiàn)大幅度滑坡，短時(shí)期內(nèi)可能整個(gè)一季度都不會(huì)有一個(gè)很好的表現(xiàn)，而且是全國性的一個(gè)影響。

??另外一個(gè)就是從投資和開復(fù)工的角度來講，影響也比較大。因?yàn)楝F(xiàn)在人員的流動(dòng)基本上處于暫停狀況，特別是農(nóng)民工的流動(dòng)，從國家公布的數(shù)據(jù)來看的話，現(xiàn)在跟去年同期春運(yùn)相比較，人流量下降了基本百分之七八十左右。雖然說現(xiàn)在也在提倡具備條件的地區(qū)開復(fù)工，但是因?yàn)槿狈ㄖと?，所以?duì)開復(fù)工影響也比較大。

??整個(gè)的房產(chǎn)投資，可能短期內(nèi)甚至在一季度都會(huì)面臨一個(gè)大幅度的滑坡影響。

??還有一點(diǎn)，就是對(duì)房企的影響。對(duì)于房企來講，銷售回款是房企現(xiàn)在最主要的一種現(xiàn)金流。在當(dāng)前的情況下，因?yàn)槿狈ΜF(xiàn)金流的正向流入，所以對(duì)于房企的資金影響還是比較大的，而且很多企業(yè)沒有辦法如期進(jìn)行投資，然后擴(kuò)大再生產(chǎn)，所以對(duì)于房企的安全信用、包括未來的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生一系列影響。

??東地產(chǎn)：上海樓市未來將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

??劉天旸：疫情過后會(huì)有后續(xù)影響，一方面供應(yīng)端回款需求迫切，將可能在項(xiàng)目的價(jià)格方面做出讓步，以達(dá)到快速回款目標(biāo)。需求端由于受到抑制，剛需仍會(huì)繼續(xù)投入購房大軍，但是本輪服務(wù)業(yè)在疫情之下影響巨大，部分購買力降級(jí)，需求端的量對(duì)比供應(yīng)端，不一定能夠匹配，市場(chǎng)話語權(quán)進(jìn)一步交予買家。

??對(duì)于商業(yè)辦公物業(yè)，疫情之后，將面臨更大挑戰(zhàn)。此輪疫情促進(jìn)新的工作關(guān)系和工作方式建立，疫情的時(shí)間也決定了中小企業(yè)的存活情況，不排除有部分企業(yè)無法撐過嚴(yán)冬，市場(chǎng)洗牌，使得商業(yè)辦公空置率進(jìn)一步上升，后續(xù)租金承受力也減弱。商業(yè)商辦市場(chǎng)的招商運(yùn)營也將可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)重新配置、購物模式升級(jí)，以適應(yīng)在疫情期間培養(yǎng)起來的新消費(fèi)方式。

??而從樓市的營銷來看，客戶吸儲(chǔ)能力線下模式有可能被削弱，線上直播、抖音、流量網(wǎng)站平臺(tái)等對(duì)于客戶獲取的比例將進(jìn)一步上升，線上的實(shí)景展示、信息豐富度，匹配的營銷措施也將更為網(wǎng)絡(luò)化，成交依舊是面對(duì)面的交易服務(wù)體驗(yàn)主流，但是對(duì)于產(chǎn)品體驗(yàn)及VR技術(shù)接受度更高，方式將更為多元化。

??沈潔：目前工程停工、售樓處停止開放，加之人人防疫、深居簡(jiǎn)出，預(yù)計(jì)一季度樓市供應(yīng)成交緊縮。如果疫情能在二季度有效控制，待三季度市場(chǎng)緩慢恢復(fù)后，四季度會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償性的消費(fèi)需求，年底供需小幅上揚(yáng)。期間，若政府出臺(tái)促進(jìn)市場(chǎng)的利好政策，樓市復(fù)蘇的時(shí)間將有所縮短。

??苑承建：預(yù)計(jì)上海樓市短期內(nèi)會(huì)處于一個(gè)相對(duì)低迷的狀態(tài)，銷售可能會(huì)出現(xiàn)大幅度的滑坡。一季度銷售滑坡40%-50%，這種可能性是存在的。如果疫情再持續(xù)下去，土地拍賣市場(chǎng)受到的影響也會(huì)比較大，從而影響到開發(fā)企業(yè)接下來一段時(shí)間的投資力度和整個(gè)市場(chǎng)的供給。

??但是疫情結(jié)束之后，預(yù)計(jì)整個(gè)市場(chǎng)恢復(fù)速度會(huì)相當(dāng)快。因?yàn)槭袌?chǎng)的需求還存在，大家對(duì)于上海的市場(chǎng)信心并沒有發(fā)生改變。所以會(huì)出現(xiàn)迅猛的反彈，預(yù)計(jì)會(huì)在二季度發(fā)生。

??東地產(chǎn)：經(jīng)此一“疫”，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃上可能會(huì)做哪些調(diào)整，如物業(yè)等方面？

??劉天旸：全民“在家戰(zhàn)疫”，對(duì)于房子本身的科技健康配套更為關(guān)注，包括新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫，甚至未來對(duì)于室內(nèi)消毒等方面提出了新的設(shè)置要求；經(jīng)歷了“臥室-客廳-廚房-陽臺(tái)-衛(wèi)生間”天天游的體驗(yàn)之后，購房人群對(duì)于戶型空間的需求也可能發(fā)生細(xì)微變化。

??物業(yè)管理對(duì)于防疫的重要保障作用有目共睹。在實(shí)戰(zhàn)過程中，物管的價(jià)值真正得到了體現(xiàn)，物管的執(zhí)行能力也高低立現(xiàn)。這也為未來在項(xiàng)目開發(fā)之初，對(duì)于物業(yè)的定位及投入的資源提出新的要求。

??硬件配套和服務(wù)作為樓盤的統(tǒng)一考量越發(fā)深入人心，消費(fèi)者也更為成熟審視開發(fā)商的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)用性。

??沈潔：從產(chǎn)品硬件和服務(wù)軟件兩個(gè)維度來觀察。

??產(chǎn)品硬件方面，生態(tài)型、健康型、低密度住宅產(chǎn)品的價(jià)值凸顯。疫情提升了人們對(duì)于居住載體的品質(zhì)要求，包括綠色生態(tài)建筑標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)環(huán)保建材等。疫情在人口居住聚集地的傳播風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，也可能改變未來購房群體對(duì)于社區(qū)規(guī)模的選擇，低密度社區(qū)、南北通透產(chǎn)品將更受歡迎。

??服務(wù)軟件方面，通過此次疫情，購房者的健康防范意識(shí)將明顯提高，同時(shí)也會(huì)審視物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)和防控應(yīng)變能力，那些高品質(zhì)的品牌物管公司將更受購房者青睞。因而，對(duì)于物管公司也提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，包括物業(yè)人員的整體素質(zhì)配備、對(duì)于突發(fā)事件的處理反應(yīng)速度、社區(qū)的健康安全管理能力、細(xì)節(jié)化精細(xì)化的服務(wù)措施、全程風(fēng)險(xiǎn)管控能力以及品牌形象的打造提升等。