2020年40城地市整體平穩(wěn),溢價(jià)率小幅下降, 二線城市地市表現(xiàn)偏弱

市場 2021-01-05 15:33:14 來源:易居研究院

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??上海易居房地產(chǎn)研究院12月31日發(fā)布《2020年12月40城土地市場報(bào)告》,該報(bào)告顯示:

??2020年40城地市量價(jià)齊升,溢價(jià)率小幅下降,地市整體平穩(wěn)。從土地成交面積看,2020年二季度以來,隨著疫情后貨幣寬松,部分城市樓市地市火熱,下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊,全年40城土地成交建筑面積仍增長8%,創(chuàng)2015年以來新高。從土地成交價(jià)格看,2020年二季度部分城市土地市場較熱,地價(jià)上漲較快,下半年隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí),以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點(diǎn)出臺(tái),地市逐漸降溫,全年地價(jià)同比上漲8%。從溢價(jià)率來看,2020年一季度,土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平;二季度部分城市土拍火熱,溢價(jià)率逐步上升;三季度以來多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊,溢價(jià)率不再上升;四季度以來溢價(jià)率持續(xù)下降。

??易居研究院研究員沈昕表示:2020年一線城市和三線城市土地市場量價(jià)齊升,未明顯過熱;二線城市量價(jià)微升,表現(xiàn)偏弱。2020年,一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長31%,成交均價(jià)同比上漲9.6%,今年一線城市雖然成交面積增幅較大,但地價(jià)漲幅未明顯偏高,整體地市并未過熱。二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長3.2%,漲幅進(jìn)一步收窄,成交均價(jià)同比小漲1.3%,地市表現(xiàn)偏弱。三線城市地市繼續(xù)升溫,全年土地成交建筑面積同比增長16%,成交均價(jià)同比上漲19%,量價(jià)齊升,疫情后部分城市限地價(jià)競配建等政策開始放松,加之貨幣寬松導(dǎo)致,量價(jià)漲幅均未超過20%,未明顯過熱。


??報(bào)告主要內(nèi)容如下:

??一、40城整體: 2020年量價(jià)齊升、溢價(jià)率小幅下降

??1、土地成交建筑面積:2020年同比增長8%

??2020年12月,40個(gè)典型城市土地成交建筑面積9864萬平方米,環(huán)比增長108%;同比小幅增長4%。

??2020年全年,40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積62496萬平方米,同比增長8%。回顧歷史,年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續(xù)回落,2019年2月轉(zhuǎn)負(fù),隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后,增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄,7月開始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高,11月以來增速小幅回落。

??年度走勢來看,2011年在“限購、限貸”等政策影響下,40城土地市場降溫。2012年40城土地市場開始回暖。2013年再度繁榮。2014年40城土地成交建筑面積大幅下滑。2015年繼續(xù)大幅下滑。2016年跌幅收窄,開始回溫。隨著三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房屋銷售的持續(xù)火熱,2017年40城土地成交建筑面積出現(xiàn)較大幅度的增長。2018年上半年,三四線城市和部分二線城市房屋銷售持續(xù)火熱,開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,下半年土地市場有所降溫,底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象也逐漸增多。2019年上半年部分城市出現(xiàn)小陽春,地市成交火熱,但下半年政策收緊后市場明顯降溫,全年土地成交面積微增。2020年二季度以來,隨著疫情后貨幣寬松,部分城市樓市地市火熱,下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊,全年40城土地成交建筑面積仍增長8%,創(chuàng)2015年以來新高。

??2、土地出讓金收入:2020年同比增長17%

??12月,40個(gè)典型城市土地出讓金收入為4301億元,環(huán)比大幅增長80%,同比小幅增長1.3%。

??2020年全年,40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入33449億元,同比增長17%。2019年下半年,年初累計(jì)同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響,2020年一季度明顯下行;疫情受控后,4月開始同比轉(zhuǎn)正,三季度以來同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。

??分城市來看,2020年全年,40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、廣州、杭州、北京和寧波,其土地出讓金總額分別為2739、2465、2275、1912和1707億元。排名靠前的城市中,除一線城市外,主要為長三角和大灣區(qū)的核心城市,以及部分中西部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià):2020年同比上漲8%

??12月,40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為4941元/平方米,環(huán)比下跌8.5%,同比上漲4.2%。

??年度走勢來看,2011年和2012年,在國家樓市調(diào)控背景下,市場轉(zhuǎn)冷,土地成交均價(jià)下跌。2013年,部分城市樓市持續(xù)升溫,開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,導(dǎo)致成交均價(jià)大幅反彈。2014年,土地成交均價(jià)繼續(xù)小幅上漲。2015年,一線城市和部分二線城市成交回暖,土地成交均價(jià)也出現(xiàn)較大幅度的上漲。2016年,由于一線及部分熱點(diǎn)二線城市市場火爆,地王數(shù)量史無前例之多,面粉貴過面包的地塊數(shù)量很多,導(dǎo)致地價(jià)大幅上漲。2016 年下半年,部分熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)相應(yīng)的土地市場政策,控制地價(jià)增長,2017年40城土地成交均價(jià)同比漲幅有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍頻現(xiàn),低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為常態(tài),地價(jià)創(chuàng)2011年以來最大跌幅。2019年,上半年部分城市土地市場較熱,地價(jià)上漲較快,下半年地市降溫,全年地價(jià)同比上漲16%。2020年,二季度部分城市土地市場較熱,地價(jià)上漲較快,下半年隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí),以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點(diǎn)出臺(tái),地市逐漸降溫,全年地價(jià)同比上漲8%。

??4、土地成交溢價(jià)率:2020年為13.1%,小幅下降

??12月,40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為11.1%,相比11月下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年一季度,土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平;二季度部分城市土拍火熱,溢價(jià)率逐步上升;三季度以來多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊,溢價(jià)率不再上升;四季度以來溢價(jià)率持續(xù)下降。

??年度數(shù)據(jù)來看,2011年和2012年,在國家樓市調(diào)控背景下,市場轉(zhuǎn)冷,40城土地成交溢價(jià)率均下跌。2013年,部分城市樓市持續(xù)升溫,開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,導(dǎo)致40城土地成交溢價(jià)率反彈。2014年,土地成交溢價(jià)率再次下行。2015年,一線城市和部分二線城市成交回暖,土地成交溢價(jià)率重新上漲。2016年,由于一線及部分熱點(diǎn)二線城市市場火爆,地王數(shù)量史無前例之多,面粉貴過面包的地塊數(shù)量很多,導(dǎo)致土地成交溢價(jià)率大幅上漲。2016 年下半年,部分熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)相應(yīng)的土地市場政策,控制地價(jià)增長,2017年40城土地成交溢價(jià)率有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍頻現(xiàn),低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為常態(tài),創(chuàng)2010年以來新低。2019年,上半年部分城市出現(xiàn)小陽春,地市成交火熱,但下半年政策收緊后市場明顯降溫,溢價(jià)率略高于2018年。2020年,隨著疫情后貨幣放水,二季度部分城市地市火熱,下半年多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控政策,且“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的試點(diǎn)出臺(tái)限制了房企加杠桿拿地的能力,地市逐漸降溫,全年溢價(jià)率為13.1%,低于2019年。

??分城市來看,12月,40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為東莞、金華、廈門、荊州和福州,土地成交溢價(jià)率分別為72%、56%、36%、31%和25%。12月東莞溢價(jià)率高達(dá)72%,主要是全月只出讓了2宗商辦用地,其中一宗石碣鎮(zhèn)的商辦地塊由于起拍價(jià)較低,溢價(jià)率高達(dá)619%,另一宗松山湖片區(qū)的商辦用地溢價(jià)率為22.5%。12月,溢價(jià)率小于10%的城市比11月明顯增多,可以看出40城整體地市仍處于降溫趨勢中。

??二、城市分類:2020年二線城市地市表現(xiàn)偏弱

??1、一線城市:2020年量價(jià)齊升,未明顯過熱

??12月,一線城市土地成交建筑面積為707萬平方米,環(huán)比增長19%,同比下降13%。12月,一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為15052元/平方米,環(huán)比上漲3.5%,同比上漲15.1%。

??年度走勢來看,2011年在“限購、限貸”等政策影響下,一線城市土地市場量價(jià)齊跌。2012年一線城市土地成交建筑面積繼續(xù)下降,成交均價(jià)則微幅上漲。2013年土地成交量價(jià)均大漲。2014年土地成交建筑面積大幅下降,成交均價(jià)則繼續(xù)大漲。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降,成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積大幅下降,成交均價(jià)大幅上漲。2017年土地成交建筑面積大幅增長,成交均價(jià)小幅下跌。2018年,土地成交面積同比微增,地價(jià)下跌明顯。2019年,一線城市土地成交量價(jià)均比較平穩(wěn)。2020年,一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長31%,成交均價(jià)同比上漲9.6%??梢钥吹?,今年一線城市雖然成交面積增幅較大,但地價(jià)漲幅未明顯偏高,整體地市并未過熱。

??2、二線城市:2020年量價(jià)微升,表現(xiàn)偏弱

??12月,二線城市土地成交建筑面積為6798萬平方米,環(huán)比大幅增長134%,同比增長13%。12月,二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4407元/平方米,環(huán)比下跌9.6%,同比下跌1.7%。

??2020年二季度,杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱,成交均價(jià)快速反彈。三季度,多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策,地市逐漸降溫,地價(jià)開始高位盤整。四季度,成交均價(jià)持續(xù)下降。

??年度走勢來看,2011年在“限購、限貸”等政策影響下,二線城市土地市場量價(jià)均小幅下降。2012年二線城市土地成交建筑面積增長,成交均價(jià)則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交量價(jià)均小幅增長。2014年土地成交建筑面積下降,成交均價(jià)小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降,成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積微幅下降,成交均價(jià)大幅上漲。隨著部分熱點(diǎn)二線城市房屋銷售的持續(xù)火熱,2017年土地成交建筑面積小幅增長,成交均價(jià)繼續(xù)小幅上漲。2018年,土地成交面積同比明顯增長,但成交均價(jià)同比下跌也較明顯。2019年,二線城市土地成交面積繼續(xù)同比小幅增長,成交均價(jià)漲幅較大。2020年,二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長3.2%,漲幅進(jìn)一步收窄,成交均價(jià)同比小漲1.3%。

??3、三線城市:2020年量價(jià)齊升

??12月,三線城市土地成交建筑面積為2359萬平方米,環(huán)比大幅上漲90%,同比下降11%。12月,6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3243元/平方米,環(huán)比下跌15%,同比上漲15%。

??年度走勢來看,2011年三線城市土地市場量價(jià)齊跌。2012年三線城市土地成交建筑面積小幅增長,成交均價(jià)則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交建筑面積增長,成交均價(jià)基本持平。2014年土地成交建筑面積下降,成交均價(jià)小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降,成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降,成交均價(jià)漲幅較大。隨著三四線城市房屋銷售的持續(xù)火熱,2017年三線城市土地市場量價(jià)齊升。2018年,土地成交面積同比繼續(xù)增長,成交均價(jià)也同比上漲,量價(jià)齊升。2019年,三線城市土地成交量跌價(jià)升。2020年,疫情后部分城市限地價(jià)競配建等政策開始放松,加之貨幣寬松,三線城市地市繼續(xù)升溫,全年土地成交建筑面積同比增長16%,成交均價(jià)同比上漲19%,量價(jià)齊升。

??三、40城土地市場趨勢研判: 預(yù)計(jì)明年年初地市仍將穩(wěn)中有降

??12月18日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中,關(guān)于房地產(chǎn)的表述,除了延續(xù)自2016年以來“房住不炒”定位政策基調(diào)外,本次會(huì)議首次提出要“解決好大城市住房突出問題”,將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位。會(huì)議指出,土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜,單列租賃住房用地計(jì)劃,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。預(yù)計(jì)明年一線和強(qiáng)二線城市的土地供應(yīng)會(huì)向租賃住房傾斜。

??會(huì)議還強(qiáng)調(diào),明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度,政策操作上要更加精準(zhǔn)有效,不急轉(zhuǎn)彎,把握好政策時(shí)度效。預(yù)計(jì)明年貨幣政策將保持穩(wěn)健基調(diào),監(jiān)管機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管和防范。

??下半年以來,多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策,8月份40城土地市場已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn),9月份以來繼續(xù)小幅降溫,穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。短期來看,調(diào)控政策和貨幣政策均不會(huì)放松,預(yù)計(jì)明年一季度地市仍將穩(wěn)中有降。


??執(zhí)筆人:上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

??郵  箱:shenxin@ehousechina.com

??電  話:021-60868811

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(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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