??2021年下半年，樓市拐點(diǎn)似乎已至。

??縱觀前八月樓市，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢(shì)，尤其7月以來(lái)，樓市熱度明顯轉(zhuǎn)淡，成交逐月下行，各城市之間成交呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。一系列問(wèn)題隨之而來(lái)，市場(chǎng)真的轉(zhuǎn)冷了？背后動(dòng)因是短期的政策“高壓”，還是市場(chǎng)周期輪動(dòng)使然？各城市之間下行動(dòng)因又有何區(qū)別？

??CRIC篩選了上半年市場(chǎng)高熱，下半年卻明顯回落的9個(gè)典型城市：上海、廣州、合肥、寧波、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、青島，其中回落最為顯著的是徐州，7-8月相較去年同期降幅達(dá)到50%以上，武漢、寧波和廣州降幅在20%以上。

??目前，整體市場(chǎng)已出現(xiàn)下行信號(hào)，廣州、武漢、無(wú)錫、徐州信貸收緊疊加調(diào)控升級(jí)，造成市場(chǎng)熱度下降；青島等內(nèi)生城市需求固定，需求集中釋放后市場(chǎng)熱度不再，而上海、合肥、長(zhǎng)沙、寧波由于供應(yīng)空窗期導(dǎo)致短期內(nèi)降溫，若9月成交難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，市場(chǎng)將進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。

??8月百城同環(huán)比齊跌城市增至52個(gè)

??縱觀2021年以來(lái)成交走勢(shì)，年后市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的變化。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，今年3-5月“小陽(yáng)春”行情較為火爆，月均成交在5200萬(wàn)平方米左右，較之去年全年月均水平高出1000萬(wàn)平方米，不過(guò)自6月以來(lái)市場(chǎng)逐步回落，7-8月更是同比由增轉(zhuǎn)跌，樓市回歸淡季。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落，70個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)3982萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，下降19%，較2019年同期降幅也有9%。下半年以來(lái)成交同、環(huán)比齊降的城市個(gè)數(shù)顯著增長(zhǎng)，6月70城中同、環(huán)比齊降的城市數(shù)量為43個(gè)，至8月已增長(zhǎng)至52個(gè)。

??我們篩選了上半年市場(chǎng)高熱（累計(jì)同比上漲30%以上），下半年回落程度略有不同的9個(gè)典型城市，上海、廣州、合肥、寧波、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、青島，其中徐州回落最為顯著，7-8月相較去年同期降幅達(dá)50%以上，武漢、寧波、廣州次之，降幅也在20%以上，長(zhǎng)沙、合肥、上海、無(wú)錫、青島則在15%以?xún)?nèi)。

??房貸利率攀升，放款周期延長(zhǎng)、二手房停貸是下行直接導(dǎo)火線(xiàn)

??自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地“上行下效”，捂緊錢(qián)袋子，也出現(xiàn)了房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象。

??樓市信貸端依舊從嚴(yán)，無(wú)論是核心一二線(xiàn)，還是三四線(xiàn)城市，銀行額度緊張，放款周期延長(zhǎng)已成事實(shí)，同時(shí)信貸利率均有不同程度上調(diào)，整體二手房信貸環(huán)境較一手房而言更為嚴(yán)峻，6成以上城市出現(xiàn)停貸。

??1、新增中長(zhǎng)期貸款占比年初以來(lái)波動(dòng)下行，房貸利率2月后止跌轉(zhuǎn)增

??從全國(guó)層面來(lái)看，自年初央行推行房貸集中度管理制度以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì)，上半年基本保持在30%以?xún)?nèi)，7月雖略有回升，但總體也低于2020年末46%的階段性高點(diǎn)，這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購(gòu)房情況有所緩解。

??房貸利率方面，受銀行信貸收緊影響，2月開(kāi)始，全國(guó)房貸利率全面止跌回升，并趨勢(shì)性上移。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

??2、半數(shù)以上城市新房放貸額度依舊緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)

??據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市信貸情況顯示，多數(shù)城市暫未感知到信貸放松帶來(lái)的影響，前期積壓的貸款申請(qǐng)也未得到集中放款，銀行額度緊張，放貸遲緩仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。從放款周期來(lái)看，3-6個(gè)月基本是常態(tài)，臨沂、濟(jì)寧、菏澤等山東地市放款周期高達(dá)半年以上，還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊，放款時(shí)間不定。

??總體來(lái)看，四大行額度相對(duì)充裕，放款時(shí)間也略快于其他商業(yè)銀行，不過(guò)半數(shù)以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長(zhǎng)，房貸整體審核也更加嚴(yán)格。

??3、二手房“難上加難”，放款周期3-6個(gè)月，6成以上城市近乎停貸

??二手房放貸更是“難上加難”，多個(gè)二線(xiàn)城市爆出“停貸”傳聞，CRIC通過(guò)電話(huà)對(duì)20余個(gè)二三線(xiàn)城市訪(fǎng)談，發(fā)現(xiàn)二手房信貸環(huán)境較新房而言的確更為嚴(yán)峻，部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”現(xiàn)象。

??調(diào)研的23城中，6成以上銀行出現(xiàn)了二手房停貸現(xiàn)象或是放款時(shí)間遙遙無(wú)期，尚未停貸城市，多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，較上半年有不同程度的延長(zhǎng)，同時(shí)銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管，關(guān)于貸款額度，抵押房屋的房齡等都有明確要求，整體二手房的貸款難度要大于新房貸款。

??房貸利率方面，多數(shù)城市二手房貸款利率都是略高于新房，青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平，從變動(dòng)情況來(lái)看，蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。

??廣州、武漢等城信貸收緊

??疊加調(diào)控升級(jí)頹勢(shì)已現(xiàn)

??廣州、武漢、無(wú)錫、徐州等城市，因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，購(gòu)房需求出現(xiàn)階段性疲軟。

??一方面，全國(guó)整體信貸政策收緊密切相關(guān)，廣州、武漢、無(wú)錫、徐州同樣出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象。無(wú)形間增加了購(gòu)房者的潛在成本，而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個(gè)月，武漢、廣州甚至出現(xiàn)了二手房停貸情況，嚴(yán)重抑制了居民賣(mài)房再買(mǎi)的置換需求，從而導(dǎo)致整體樓市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??另一方面，針對(duì)上半年樓市火爆的部分熱點(diǎn)城市，地方政府也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，諸如徐州、廣州等前期上漲過(guò)快的10余個(gè)城市紛紛受住建部約談，因而政策持續(xù)加碼，一定程度上也抑制了購(gòu)房需求釋放，造成短期內(nèi)市場(chǎng)下行回落。

??以徐州為例，自去年起徐州樓市可謂大火了一把，供求同步放量下年末成交創(chuàng)造了新高，2021年初市場(chǎng)顯著回落但仍處于成交高位。4月，徐州發(fā)布土拍新政，通過(guò)“土拍熔斷+區(qū)域價(jià)格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度，自政策出臺(tái)以來(lái)新房成交大幅回落。

??8月徐州被約談，隨即9月初便出臺(tái)了8條新政，涉及公證搖號(hào)、房地價(jià)雙限、設(shè)定區(qū)域最高備案價(jià)等多個(gè)方面，再給徐州樓市“澆下一盆冷水”，雖在供應(yīng)端沒(méi)有明顯回調(diào)，但7月以來(lái)商品住宅成交面積已不足40萬(wàn)平方米，7-8月整體成交規(guī)模較之去年同期銳減51%。在持續(xù)不斷的調(diào)控及信貸收緊的大背景下，徐州下半年市場(chǎng)或?qū)⒃诘臀挥行》然厣w成交規(guī)模仍將在低位運(yùn)行，樓市短期內(nèi)再難重現(xiàn)去年的高光表現(xiàn)。

??再如武漢。2021年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量。1-6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94%，較2019年同期增長(zhǎng)20%；累計(jì)成交1172萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)149%，較2019年同期增長(zhǎng)33%。

??七八兩月武漢市場(chǎng)明顯降溫，成交持續(xù)走低。具體而言，7月，受限于供應(yīng)陷入低迷，武漢成交降至173萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應(yīng)有所放量，但成交進(jìn)一步回落至113萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)次新低，同、環(huán)比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化表現(xiàn)，在上、下半年同樣冰火兩重天。上半年，武漢新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率基本保持在40%左右，6月平均去化率一度升至44%，創(chuàng)2020年以來(lái)單月新高。不過(guò)，8月打新市場(chǎng)顯著遇冷，平均去化率跌至19%，創(chuàng)近年來(lái)單月新低。9月初打新市場(chǎng)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)跡象，前5日平均去化率仍保持在21%的低位。

??7月末，武漢房票制度率先落地后，東湖高新區(qū)打新市場(chǎng)更是趨勢(shì)性降溫。具體而言，7月，東湖高新區(qū)共計(jì)推售510套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)341套，平均去化率多達(dá)67%。8月，東湖高新區(qū)共計(jì)推售2520套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)702套，平均去化率跌至28%，環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中，近半新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率低于30%，旭輝千山凌云、美的雅居樂(lè)云筑兩盤(pán)去化率更是不足10%。

??此外，值得關(guān)注的是，信貸方面，目前武漢二手房?jī)H部分銀行可以受理貸款，但是貸款周期很長(zhǎng)，部分銀行已經(jīng)停止向二手房放款，導(dǎo)致“新老交替”難度升級(jí)，部分置換需求難以釋放，目前來(lái)看，新政效應(yīng)仍在持續(xù)釋放，若未來(lái)沒(méi)有明確政策放寬的利好調(diào)控，武漢下半年成交量或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

??青島等內(nèi)生需求穩(wěn)定

??需求集中釋放后熱度難以為繼

??青島屬于典型的內(nèi)生型城市，需求相對(duì)固定，在售多數(shù)改善、剛需類(lèi)樓盤(pán)以地緣性客戶(hù)為主，占比可達(dá)6-8成。

??七普數(shù)據(jù)顯示，青島人口增量相對(duì)有限，2020年常住人口總量為1007.2萬(wàn)人，較2010年增加135.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)幅度15.6%，年平均增速為1.5%，在31個(gè)900萬(wàn)以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級(jí)城市，青島近十年平均增速較慢。

??縱觀青島歷年來(lái)成交變化，自2018年以來(lái)年均成交規(guī)模都在1500萬(wàn)平方米左右，2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增，受短期政策刺激，2021年上半年熱度不減，尤其城陽(yáng)出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)房政策，人才分檔，最高政府可補(bǔ)貼30%房款，觸發(fā)一波剛需、投資需求的集中釋放。

??目前來(lái)看，市場(chǎng)已有轉(zhuǎn)冷跡象，主要是因共有產(chǎn)權(quán)房政策對(duì)地方財(cái)政造成巨大壓力，政府財(cái)政吃緊，需開(kāi)發(fā)商墊資，沖擊了房企應(yīng)對(duì)集中供地收攏資金的財(cái)政戰(zhàn)略，各房企推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢(qián)”的城市，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，收入低、消費(fèi)高。剛需買(mǎi)房經(jīng)歷了前一輪集中釋放，已然到達(dá)階段性瓶頸，三季度規(guī)模回調(diào)已是大概率事件。

??上海、長(zhǎng)沙、寧波供應(yīng)空窗期

??下行趨勢(shì)有待觀察

??此外，上海、合肥、長(zhǎng)沙、寧波市場(chǎng)受供應(yīng)影響，短期內(nèi)有所降溫。7-8月供貨空窗期造成的短期市場(chǎng)回落，一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應(yīng)的時(shí)間日益趨同，極易導(dǎo)致供應(yīng)短期或集中放量的情況；另一方面，部分熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊，也會(huì)在調(diào)控前期延緩預(yù)售證審批節(jié)奏，甚至出臺(tái)集中供應(yīng)的情況。

??分城市來(lái)看，3月，上海出臺(tái)新房集中供應(yīng)政策導(dǎo)致市場(chǎng)供需短期失衡，疊加樓市傳統(tǒng)淡季和疫情防控升級(jí)，8月份四批次集中供應(yīng)項(xiàng)目延遲，市場(chǎng)進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”，8月僅供應(yīng)27萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均在75%以上，降至年內(nèi)低位。不過(guò)作為長(zhǎng)三角龍頭城市，上海新房成交表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，7-8月整體同比去年僅回落3%，市場(chǎng)回調(diào)但降幅可控。

??長(zhǎng)沙2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)基本延續(xù)了供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，7、8月供應(yīng)顯著回調(diào)也帶動(dòng)了成交回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市自5月以來(lái)供應(yīng)持續(xù)放緩，7-8月商品住宅供應(yīng)面積僅80萬(wàn)平方米左右，較之年內(nèi)高點(diǎn)減少了130萬(wàn)平方米，體量?jī)H去年同期一半，供應(yīng)收窄導(dǎo)致了成交隨之下滑。

??但市場(chǎng)成交熱度并未回落，長(zhǎng)沙新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)仍“在線(xiàn)”，8月開(kāi)盤(pán)去化率基本保持在71%高位，此外，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即罄，如旭輝·雨花郡月末加推120套認(rèn)購(gòu)率100%，夢(mèng)想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開(kāi)盤(pán)即空，城市購(gòu)買(mǎi)力較為充足，后市有望成交回升。

??從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前一些城市整體市場(chǎng)確實(shí)下行，部分城市有待觀察，當(dāng)然市場(chǎng)已出現(xiàn)一定的下行信號(hào)。

??短期內(nèi)供應(yīng)受限的城市來(lái)說(shuō)，仍然有待觀察，當(dāng)前的成交回落主因還是常規(guī)淡季下短期的回調(diào)。此類(lèi)城市多數(shù)為上海、長(zhǎng)沙等一二線(xiàn)核心城市，城市基本面良好，基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地未開(kāi)放，待供應(yīng)放量后成交規(guī)?；?qū)⒂兴厣?；?月之后供應(yīng)放量尚不能扭轉(zhuǎn)成交頹勢(shì)，基本可確定整體市場(chǎng)進(jìn)入下行趨勢(shì)。

??而受信貸政策及樓市調(diào)控影響較深的各城市未來(lái)預(yù)期不明朗，雖有傳聞下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，不過(guò)從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，多地銀行尚未有明確動(dòng)向，目前樓市信貸端依舊從嚴(yán)；后期成交釋放空間相對(duì)有限。

??針對(duì)內(nèi)生型城市而言，需求段較為固定，在未來(lái)沒(méi)有重大樓市利好及城市規(guī)劃的前提下，基于前期大漲的情況已提前透支未來(lái)需求預(yù)期，下半年成交表現(xiàn)回調(diào)將是大概率事件。