市場克而瑞研究中心 2021-09-13 11:31:11 來源:丁祖昱評樓市
??2021年下半年,樓市拐點(diǎn)似乎已至。
??縱觀前八月樓市,市場整體呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢,尤其7月以來,樓市熱度明顯轉(zhuǎn)淡,成交逐月下行,各城市之間成交呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。一系列問題隨之而來,市場真的轉(zhuǎn)冷了?背后動(dòng)因是短期的政策“高壓”,還是市場周期輪動(dòng)使然?各城市之間下行動(dòng)因又有何區(qū)別?
??CRIC篩選了上半年市場高熱,下半年卻明顯回落的9個(gè)典型城市:上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島,其中回落最為顯著的是徐州,7-8月相較去年同期降幅達(dá)到50%以上,武漢、寧波和廣州降幅在20%以上。
??目前,整體市場已出現(xiàn)下行信號,廣州、武漢、無錫、徐州信貸收緊疊加調(diào)控升級,造成市場熱度下降;青島等內(nèi)生城市需求固定,需求集中釋放后市場熱度不再,而上海、合肥、長沙、寧波由于供應(yīng)空窗期導(dǎo)致短期內(nèi)降溫,若9月成交難以扭轉(zhuǎn)頹勢,市場將進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。
??8月百城同環(huán)比齊跌城市增至52個(gè)
??縱觀2021年以來成交走勢,年后市場呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的變化。
??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示,今年3-5月“小陽春”行情較為火爆,月均成交在5200萬平方米左右,較之去年全年月均水平高出1000萬平方米,不過自6月以來市場逐步回落,7-8月更是同比由增轉(zhuǎn)跌,樓市回歸淡季。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落,70個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)3982萬平方米,環(huán)比下降9%,同比降幅持續(xù)擴(kuò)大,下降19%,較2019年同期降幅也有9%。下半年以來成交同、環(huán)比齊降的城市個(gè)數(shù)顯著增長,6月70城中同、環(huán)比齊降的城市數(shù)量為43個(gè),至8月已增長至52個(gè)。
??我們篩選了上半年市場高熱(累計(jì)同比上漲30%以上),下半年回落程度略有不同的9個(gè)典型城市,上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島,其中徐州回落最為顯著,7-8月相較去年同期降幅達(dá)50%以上,武漢、寧波、廣州次之,降幅也在20%以上,長沙、合肥、上海、無錫、青島則在15%以內(nèi)。
??房貸利率攀升,放款周期延長、二手房停貸是下行直接導(dǎo)火線
??自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來,各地“上行下效”,捂緊錢袋子,也出現(xiàn)了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象。
??樓市信貸端依舊從嚴(yán),無論是核心一二線,還是三四線城市,銀行額度緊張,放款周期延長已成事實(shí),同時(shí)信貸利率均有不同程度上調(diào),整體二手房信貸環(huán)境較一手房而言更為嚴(yán)峻,6成以上城市出現(xiàn)停貸。
??1、新增中長期貸款占比年初以來波動(dòng)下行,房貸利率2月后止跌轉(zhuǎn)增
??從全國層面來看,自年初央行推行房貸集中度管理制度以來,住戶部門新增中長期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢,上半年基本保持在30%以內(nèi),7月雖略有回升,但總體也低于2020年末46%的階段性高點(diǎn),這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效,居民高杠桿購房情況有所緩解。
??房貸利率方面,受銀行信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率全面止跌回升,并趨勢性上移。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),2021年9月,全國首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP,二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。
??2、半數(shù)以上城市新房放貸額度依舊緊張,放款周期較上半年持續(xù)拉長
??據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)熱點(diǎn)二三線城市信貸情況顯示,多數(shù)城市暫未感知到信貸放松帶來的影響,前期積壓的貸款申請也未得到集中放款,銀行額度緊張,放貸遲緩仍是不爭的事實(shí)。從放款周期來看,3-6個(gè)月基本是常態(tài),臨沂、濟(jì)寧、菏澤等山東地市放款周期高達(dá)半年以上,還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊,放款時(shí)間不定。
??總體來看,四大行額度相對充裕,放款時(shí)間也略快于其他商業(yè)銀行,不過半數(shù)以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長,房貸整體審核也更加嚴(yán)格。
??因銀行資金緊張,整體房貸利率仍延續(xù)上行走勢。蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經(jīng)高達(dá)6%以上,7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào)。??3、二手房“難上加難”,放款周期3-6個(gè)月,6成以上城市近乎停貸
??二手房放貸更是“難上加難”,多個(gè)二線城市爆出“停貸”傳聞,CRIC通過電話對20余個(gè)二三線城市訪談,發(fā)現(xiàn)二手房信貸環(huán)境較新房而言的確更為嚴(yán)峻,部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”現(xiàn)象。
??調(diào)研的23城中,6成以上銀行出現(xiàn)了二手房停貸現(xiàn)象或是放款時(shí)間遙遙無期,尚未停貸城市,多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月,較上半年有不同程度的延長,同時(shí)銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管,關(guān)于貸款額度,抵押房屋的房齡等都有明確要求,整體二手房的貸款難度要大于新房貸款。
??房貸利率方面,多數(shù)城市二手房貸款利率都是略高于新房,青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平,從變動(dòng)情況來看,蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。
??廣州、武漢等城信貸收緊
??疊加調(diào)控升級頹勢已現(xiàn)
??廣州、武漢、無錫、徐州等城市,因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,購房需求出現(xiàn)階段性疲軟。
??一方面,全國整體信貸政策收緊密切相關(guān),廣州、武漢、無錫、徐州同樣出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象。無形間增加了購房者的潛在成本,而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個(gè)月,武漢、廣州甚至出現(xiàn)了二手房停貸情況,嚴(yán)重抑制了居民賣房再買的置換需求,從而導(dǎo)致整體樓市增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。
??另一方面,針對上半年樓市火爆的部分熱點(diǎn)城市,地方政府也出臺了一系列的調(diào)控政策,諸如徐州、廣州等前期上漲過快的10余個(gè)城市紛紛受住建部約談,因而政策持續(xù)加碼,一定程度上也抑制了購房需求釋放,造成短期內(nèi)市場下行回落。
??以徐州為例,自去年起徐州樓市可謂大火了一把,供求同步放量下年末成交創(chuàng)造了新高,2021年初市場顯著回落但仍處于成交高位。4月,徐州發(fā)布土拍新政,通過“土拍熔斷+區(qū)域價(jià)格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度,自政策出臺以來新房成交大幅回落。
??8月徐州被約談,隨即9月初便出臺了8條新政,涉及公證搖號、房地價(jià)雙限、設(shè)定區(qū)域最高備案價(jià)等多個(gè)方面,再給徐州樓市“澆下一盆冷水”,雖在供應(yīng)端沒有明顯回調(diào),但7月以來商品住宅成交面積已不足40萬平方米,7-8月整體成交規(guī)模較之去年同期銳減51%。在持續(xù)不斷的調(diào)控及信貸收緊的大背景下,徐州下半年市場或?qū)⒃诘臀挥行》然厣w成交規(guī)模仍將在低位運(yùn)行,樓市短期內(nèi)再難重現(xiàn)去年的高光表現(xiàn)。
??再如武漢。2021年上半年,武漢房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖,供求顯著放量。1-6月,武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬平方米,同比增長94%,較2019年同期增長20%;累計(jì)成交1172萬平方米,同比增長149%,較2019年同期增長33%。
??七八兩月武漢市場明顯降溫,成交持續(xù)走低。具體而言,7月,受限于供應(yīng)陷入低迷,武漢成交降至173萬平方米,同、環(huán)比跌幅都在20%附近,較2019年同期下降17%。8月,盡管供應(yīng)有所放量,但成交進(jìn)一步回落至113萬平方米,創(chuàng)年內(nèi)次新低,同、環(huán)比分別下降40%和35%,較2019年同期下降44%,跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。
??新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn),在上、下半年同樣冰火兩重天。上半年,武漢新開盤項(xiàng)目平均去化率基本保持在40%左右,6月平均去化率一度升至44%,創(chuàng)2020年以來單月新高。不過,8月打新市場顯著遇冷,平均去化率跌至19%,創(chuàng)近年來單月新低。9月初打新市場未見好轉(zhuǎn)跡象,前5日平均去化率仍保持在21%的低位。
??7月末,武漢房票制度率先落地后,東湖高新區(qū)打新市場更是趨勢性降溫。具體而言,7月,東湖高新區(qū)共計(jì)推售510套房源,開盤當(dāng)天認(rèn)購341套,平均去化率多達(dá)67%。8月,東湖高新區(qū)共計(jì)推售2520套房源,開盤當(dāng)天認(rèn)購702套,平均去化率跌至28%,環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中,近半新開盤項(xiàng)目去化率低于30%,旭輝千山凌云、美的雅居樂云筑兩盤去化率更是不足10%。
??此外,值得關(guān)注的是,信貸方面,目前武漢二手房僅部分銀行可以受理貸款,但是貸款周期很長,部分銀行已經(jīng)停止向二手房放款,導(dǎo)致“新老交替”難度升級,部分置換需求難以釋放,目前來看,新政效應(yīng)仍在持續(xù)釋放,若未來沒有明確政策放寬的利好調(diào)控,武漢下半年成交量或?qū)⒊掷m(xù)低迷。
??青島等內(nèi)生需求穩(wěn)定
??需求集中釋放后熱度難以為繼
??青島屬于典型的內(nèi)生型城市,需求相對固定,在售多數(shù)改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主,占比可達(dá)6-8成。
??七普數(shù)據(jù)顯示,青島人口增量相對有限,2020年常住人口總量為1007.2萬人,較2010年增加135.7萬人,增長幅度15.6%,年平均增速為1.5%,在31個(gè)900萬以上人口城市中,整體增速排名17位,相較同量級城市,青島近十年平均增速較慢。
??縱觀青島歷年來成交變化,自2018年以來年均成交規(guī)模都在1500萬平方米左右,2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增,受短期政策刺激,2021年上半年熱度不減,尤其城陽出臺了共有產(chǎn)權(quán)房政策,人才分檔,最高政府可補(bǔ)貼30%房款,觸發(fā)一波剛需、投資需求的集中釋放。
??目前來看,市場已有轉(zhuǎn)冷跡象,主要是因共有產(chǎn)權(quán)房政策對地方財(cái)政造成巨大壓力,政府財(cái)政吃緊,需開發(fā)商墊資,沖擊了房企應(yīng)對集中供地收攏資金的財(cái)政戰(zhàn)略,各房企推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢”的城市,以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),收入低、消費(fèi)高。剛需買房經(jīng)歷了前一輪集中釋放,已然到達(dá)階段性瓶頸,三季度規(guī)?;卣{(diào)已是大概率事件。
??上海、長沙、寧波供應(yīng)空窗期
??下行趨勢有待觀察
??此外,上海、合肥、長沙、寧波市場受供應(yīng)影響,短期內(nèi)有所降溫。7-8月供貨空窗期造成的短期市場回落,一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應(yīng)的時(shí)間日益趨同,極易導(dǎo)致供應(yīng)短期或集中放量的情況;另一方面,部分熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊,也會(huì)在調(diào)控前期延緩預(yù)售證審批節(jié)奏,甚至出臺集中供應(yīng)的情況。
??分城市來看,3月,上海出臺新房集中供應(yīng)政策導(dǎo)致市場供需短期失衡,疊加樓市傳統(tǒng)淡季和疫情防控升級,8月份四批次集中供應(yīng)項(xiàng)目延遲,市場進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”,8月僅供應(yīng)27萬平方米,同環(huán)比降幅均在75%以上,降至年內(nèi)低位。不過作為長三角龍頭城市,上海新房成交表現(xiàn)較為堅(jiān)挺,7-8月整體同比去年僅回落3%,市場回調(diào)但降幅可控。
??長沙2021年下半年以來,市場基本延續(xù)了供不應(yīng)求態(tài)勢,7、8月供應(yīng)顯著回調(diào)也帶動(dòng)了成交回落,據(jù)統(tǒng)計(jì),長沙市自5月以來供應(yīng)持續(xù)放緩,7-8月商品住宅供應(yīng)面積僅80萬平方米左右,較之年內(nèi)高點(diǎn)減少了130萬平方米,體量僅去年同期一半,供應(yīng)收窄導(dǎo)致了成交隨之下滑。
??但市場成交熱度并未回落,長沙新盤的開盤去化表現(xiàn)仍“在線”,8月開盤去化率基本保持在71%高位,此外,部分項(xiàng)目開盤即罄,如旭輝·雨花郡月末加推120套認(rèn)購率100%,夢想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開盤即空,城市購買力較為充足,后市有望成交回升。
??從成交數(shù)據(jù)來看,目前一些城市整體市場確實(shí)下行,部分城市有待觀察,當(dāng)然市場已出現(xiàn)一定的下行信號。
??短期內(nèi)供應(yīng)受限的城市來說,仍然有待觀察,當(dāng)前的成交回落主因還是常規(guī)淡季下短期的回調(diào)。此類城市多數(shù)為上海、長沙等一二線核心城市,城市基本面良好,基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地未開放,待供應(yīng)放量后成交規(guī)模或?qū)⒂兴厣?;?月之后供應(yīng)放量尚不能扭轉(zhuǎn)成交頹勢,基本可確定整體市場進(jìn)入下行趨勢。
??而受信貸政策及樓市調(diào)控影響較深的各城市未來預(yù)期不明朗,雖有傳聞下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向,不過從我們實(shí)際調(diào)研情況來看,多地銀行尚未有明確動(dòng)向,目前樓市信貸端依舊從嚴(yán);后期成交釋放空間相對有限。
??針對內(nèi)生型城市而言,需求段較為固定,在未來沒有重大樓市利好及城市規(guī)劃的前提下,基于前期大漲的情況已提前透支未來需求預(yù)期,下半年成交表現(xiàn)回調(diào)將是大概率事件。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論