??2020年重點監(jiān)測城市的整體供應(yīng)和成交規(guī)模均超過2019年?！胺只币廊皇歉鞯貐^(qū)市場表現(xiàn)的顯著特征，以上海為代表的長三角地區(qū)仍然是房企重倉之地。隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的出臺，融資收緊背景下，房企拿地有所謹(jǐn)慎，值得注意的是，部分房企依然沒有停止擴張的步伐。

??供需季節(jié)波動，總量超2019年

??2020年2月3日，受疫情影響杭州年后第一場土地拍賣在網(wǎng)絡(luò)上舉行。

??在網(wǎng)上出讓的3宗宅地中，新灣街新四路西商住用地地塊經(jīng)過21輪報價，以總價134879萬元、溢價率17.41%成功出讓；臨江片區(qū)經(jīng)四路東住宅地塊經(jīng)過22輪報價，以總價39349萬元、溢價率29.66%成功出讓；富陽銀湖48號地塊經(jīng)過21輪報價以總價99750萬元、溢價率11.14%成功出讓。

??回顧2020年，土地市場有些出人意料地走出了上行趨勢，展現(xiàn)了十足的韌性。根據(jù)諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)，2020年重點城市住宅及商辦用地供應(yīng)144257.22萬平方米，同比上漲3.38%，成交建筑面積為113126.27萬平方米，同比上漲0.8%，其中，住宅用地供應(yīng)115935.86萬平方米，同比上漲3.73%，住宅用地成交建筑面積為95400.85萬平方米，同比上漲1.66%。

??專家認(rèn)為，2020年二季度以來隨著疫情得到有效控制，熱點一二線城市加快了對優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，在融資環(huán)境相對寬松的情況下，土地市場熱度攀升。但是進入下半年，隨著“三道紅線”新規(guī)出臺，融資監(jiān)管持續(xù)收緊，土地市場熱度有所下滑。整體來看，盡管上半年疫情之下土地市場表現(xiàn)不佳，但是2020年全年供應(yīng)和成交規(guī)模均超過2019年。

??諸葛找房研究中心監(jiān)測的重點城市土地市場數(shù)據(jù)顯示，土地供應(yīng)方面， 2020年一季度受疫情影響土地供應(yīng)大幅減少，為20701.28萬平方米，同比下跌11.51個百分點。二季度土地供應(yīng)速度加快，土地供應(yīng)面積顯著上漲至39282.8萬平方米，同比上漲15.66個百分點。三季度主管部門收緊融資政策，影響了房企拿地積極性，供應(yīng)規(guī)模有所下滑。四季度為了完成全年的供應(yīng)，土地市場供應(yīng)量大幅上漲，達(dá)到50675.89萬平方米，成為近五年內(nèi)季度供應(yīng)新高峰。

??土地成交方面，疫情影響下一季度成交量降至低點，成交規(guī)劃建筑面積為15890.34萬平方米，同比下跌19.05個百分點；二季度隨著優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量的增多，成交量跟隨上漲，成交規(guī)劃建筑面積為34308.64萬平方米，同比上漲18.29個百分點；三季度隨著“三道紅線”政策的出臺，房企資金壓力增大，成交量較上季度有所下滑，成交規(guī)劃建筑面積為30941.39萬平方米，同比上漲11.94個百分點；第四季度受到供應(yīng)放量的影響，帶動成交上行，成交規(guī)劃建筑面積為32984.13萬平方米，同比下跌8.27個百分點。

??上海攬金最多，城市分化明顯

??2020年2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊出讓，引起了全行業(yè)的關(guān)注。該地塊的最終成交價為310.5億元，不僅超過了2014年上海董家渡地塊出讓價248.5億元，也超過了2016年深圳新會展中心地塊出讓價310億元，刷新了內(nèi)地土地總價記錄。

??一直以來，上海都是房企重點投資之地。2020年上海土地出讓金高達(dá)2941億元，位居全國第一，較2019年上升76.4%。排在第二位的是杭州，其2020年的土地出讓金為2573億元，廣州、南京、北京分別以2524.64億元、2051.4億元、1887.14億元，位列第三、第四、第五位。由此可以看出，房企比較青睞一線城市以及長三角地區(qū)。

??在成交面積方面也呈現(xiàn)出明顯的地區(qū)分化。數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市成交面積增速最高，較去年同期上漲30.5%，遠(yuǎn)高于二線城市及三四線城市；二線城市較去年同期上漲1.1%，三四線城市成交與2019年幾乎持平，微升0.4%。從經(jīng)濟圈視角來看，監(jiān)測的重點城市土地市場數(shù)據(jù)顯示，2020年長三角地區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積24030萬平方米，相比去年上漲1.22%，仍舊是房企重點布局區(qū)域；2020年珠三角地區(qū)成交規(guī)劃建筑面積12841.52萬平方米，相比去年上漲25.04%；西北部地區(qū)成交規(guī)劃建筑面積4515.56萬平方米，相比去年上漲49.772%；東北地區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為7019.66萬平方米，相比去年上漲26.92%；環(huán)渤海地區(qū)和西南地區(qū)成交面積相比去年有所下滑，其中環(huán)渤海地區(qū)跌幅最高為14.73%。

??諸葛找房研究中心認(rèn)為，在疫情影響下，各能級城市之間土地市場表現(xiàn)加速分化，一線城市仍是房企爭先布局的首選，一線城市抗風(fēng)險能力更強，疫情后房企對于一線城市更加青睞。二線城市在2020年成為調(diào)控的重點區(qū)域，土地市場熱度較2019年有所回落，但整體仍穩(wěn)中有升。三四線城市由于之前幾年需求透支，并且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，加之疫情影響，土地市場整體表現(xiàn)不如人意。長三角、珠三角地區(qū)市場活躍度較高，環(huán)渤海地區(qū)由于受到疫情反復(fù)影響，加之調(diào)控長期處于從嚴(yán)狀態(tài)，房企布局的積極性相對減弱。整體而言，南方地區(qū)表現(xiàn)良好，受到本身區(qū)域優(yōu)勢以及政策環(huán)境等影響，房企拿地意愿較強。

??溢價率方面，2020年12月，一線城市的溢價率為9.2%，二線城市的溢價率為10.0%，三四線城市的溢價率為15.8%。諸葛找房研究中心認(rèn)為，這是因為一線及二線城市土拍規(guī)則限地價且價格基數(shù)較高，導(dǎo)致三四線的溢價率高于一線城市及二線城市。

??流拍率方面，一線城市流拍現(xiàn)象較少，三四線城市流拍現(xiàn)象最嚴(yán)重，尤其2020年上半年受疫情影響，流拍率迅速上漲。數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市流拍率為4.92%，二線城市、三四線城市全年流拍率分別為5.89%、16.70%；到了下半年流拍率有所下降，一線城市流拍率為2.24%，二線城市、三四線城市全年流拍率分別為5.53%、9.74%。

??融資收緊，房企拿地表現(xiàn)不一

??下半年，主管部門出臺融資監(jiān)管新政即“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、 凈負(fù)債率大于 100%、 現(xiàn)金短債比小于 1 倍 ，如果有房企踩中了這“三道紅線”，其融資將會受到不同等級的限制。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，“三道紅線”出臺后，部分房企已經(jīng)在銷售回款、拿地銷售比、債券發(fā)行規(guī)模增速方面進行實質(zhì)調(diào)整。

??從房企表現(xiàn)來看，不同房企面對“三道紅線”新規(guī)的反應(yīng)有所不同。保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現(xiàn)相對較為積極。比如，保利上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為615.7552萬平方米，下半年土地成交規(guī)劃建筑面積為1492.0767萬平方米，增長了約142%；萬科上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為570.6575萬平方米，下半年土地成交規(guī)劃建筑面積為1346.5626萬平方米，增長了約136%。

??對于財務(wù)狀況不符合監(jiān)管要求的房企來說，下半年尤其是融資監(jiān)管趨緊后，拿地節(jié)奏明顯放緩，如恒大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恒大最為顯著。恒大上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為2928.7345萬平方米，下半年土地成交規(guī)劃建筑面積為975.9648萬平方米，下跌了約67%。

??值得注意的是，部分房企依然沒有停止拿地的步伐。比如綠地集團，截至2020年9月30日，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，相比年初增長1.58個百分點；凈負(fù)債率為183.45%，相比年初增長27.85個百分點；現(xiàn)金短債比為0.78，相比年初增長0.02，全部踩中“三道紅線”。但綠地集團并沒有停止擴張步伐，其上半年土地成交規(guī)劃建筑面積為1238.9956萬平方米，下半年土地成交規(guī)劃建筑面積為1403.2931萬平方米，上漲了約13.3%。

??諸葛找房研究中心認(rèn)為，從全國土地市場來看，2020年土地市場整體供應(yīng)、成交略有上漲，樓面價上行。預(yù)計2021年在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，加之“三道紅線”新規(guī)的深入，土地市場將會延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，房企拿地更加理性謹(jǐn)慎。從各等級城市來看，預(yù)計2021年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，但漲幅不大，未來房企關(guān)注度會集中在一二線城市；而三四線城市土地市場熱度會有所下降，土地市場逐漸轉(zhuǎn)冷。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標(biāo)，表現(xiàn)都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過，這種趨勢卻在2021年難以持續(xù)。2021年房企融資環(huán)境“易緊難松”，土地市場熱度難再上升，二三線城市內(nèi)部分化更加明顯，熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍將激烈。