??小區(qū)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益，到底歸誰(shuí)？

??業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管難，怎么破？

??怎樣才能真正提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益？

??6月15日上午，海南省新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，海南省人大常委會(huì)法工委、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等相關(guān)負(fù)責(zé)人，就新修訂的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了詳盡解讀，并回答了人們最關(guān)心的熱點(diǎn)話題。

??“物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是重大的民生問(wèn)題，也是社區(qū)治理的重要組成部分?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳總工程師林詩(shī)輝稱，此次條例修訂堅(jiān)持問(wèn)題為導(dǎo)向，著力解決物業(yè)管理中的焦點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，主要包括業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管難、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難、住宅專項(xiàng)維修資金交存使用難等。

??《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）自2011年1月1日起實(shí)施，至今已過(guò)去了整整10年時(shí)間，這10年時(shí)間海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展快速，房地產(chǎn)新建小區(qū)如雨后春筍蓬勃涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)了許多新問(wèn)題和新矛盾。從2018年開(kāi)始，海南啟動(dòng)了該條例的全面修訂工作。

??今年6月1日，全面修訂的條例經(jīng)海南省六屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議審議通過(guò)，將于今年11月1日起施行。

??“新條例”變化大

??“圍繞已經(jīng)出現(xiàn)的難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題，條例在加強(qiáng)黨建引領(lǐng)和政府監(jiān)管、規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障業(yè)主合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)，以及明確物業(yè)管理違法行為的法律責(zé)任等方面有針對(duì)性地進(jìn)行了創(chuàng)新和改進(jìn)?！绷衷?shī)輝表示。

??對(duì)于社會(huì)關(guān)心的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作問(wèn)題，林詩(shī)輝表示，通過(guò)降低首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件、增加業(yè)主大會(huì)的表決形式、明確召開(kāi)業(yè)主大會(huì)流程、加強(qiáng)籌備工作指導(dǎo)等辦法，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立。條例通過(guò)列舉方式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員的禁止行為以及委員職務(wù)終止的相關(guān)情況，并強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)履職信息公開(kāi)，保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

??在提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障業(yè)主合法權(quán)益方面，條例規(guī)定了相關(guān)舉措：規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)人選聘，要求通過(guò)省人民政府公共資源交易平臺(tái)采用招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，明確不同情形下選聘招標(biāo)方式，并限定了前期物業(yè)服務(wù)合同期限；通過(guò)列舉方式，明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的相關(guān)物業(yè)管理信息，便于全體業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督。

??條例明確了物業(yè)管理區(qū)域?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任。在進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修基金交存和使用管理方面，明確在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)尚未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位一次性交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，在出售時(shí)向業(yè)主收取，并規(guī)定了住宅專項(xiàng)維修資金的一般使用程序和緊急動(dòng)用的七種具體情形。

??破解了“業(yè)主大會(huì)成立難”

??業(yè)主大會(huì)成立難是物業(yè)管理的長(zhǎng)期難題，海南物業(yè)管理新修訂的條例如何破解這一難題？

??海南省人大常委會(huì)法工委規(guī)章備案處處長(zhǎng)林崇高表示，這次條例的修訂堅(jiān)持以問(wèn)題為導(dǎo)向，主要從以下幾個(gè)方面著手解決這一難題：一是降低首次業(yè)主大會(huì)成立的門檻。條例明確，物業(yè)管理區(qū)域符合“房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用滿兩年”這兩種情形之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。

??同時(shí)規(guī)定，符合以上條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，業(yè)主可以提出書(shū)面申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組建籌備組。

??二是增加業(yè)主大會(huì)的表決形式。林崇高稱，海南省部分小區(qū)屬于候鳥(niǎo)型小區(qū)，業(yè)主居住季節(jié)性較強(qiáng)，傳統(tǒng)的書(shū)面征求意見(jiàn)的方式一定程度上制約了業(yè)主參與小區(qū)管理的權(quán)利。為解決這一難題，條例明確規(guī)定，在確認(rèn)業(yè)主身份的前提下，以手機(jī)短信、微信、電子郵件等形式征求業(yè)主意見(jiàn)的，視為書(shū)面征求意見(jiàn)。

??三是建立業(yè)主決策信息服務(wù)平臺(tái)。條例要求縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主決策信息服務(wù)平臺(tái)，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用，用信息化手段解決業(yè)主特別是業(yè)主大會(huì)召集中的決策事項(xiàng)。

??規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為

??有記者問(wèn)到“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，條例如何規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行？”

??海南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王智回答稱，針對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行存在的權(quán)利邊界不清晰、運(yùn)行不規(guī)范、權(quán)責(zé)不對(duì)等的問(wèn)題，條例做了相應(yīng)規(guī)范：一是明確業(yè)主委員會(huì)公布公示義務(wù)。條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、住宅專項(xiàng)維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息，公示業(yè)主委員會(huì)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、車位（車庫(kù)）使用情況，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

??二是建立業(yè)主委員會(huì)備案制度。條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持委員名單及相關(guān)資料、業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果及決議等材料向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

??三是規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員的禁止性行為。條例以列舉的方式明確業(yè)主委員會(huì)委員的禁止性行為，如：侵占、挪用業(yè)主共有部分收益，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，泄露業(yè)主信息等。同時(shí)，條例還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的法律責(zé)任。

??四是建立經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度。條例規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任任期和離任實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。五是明確業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的程序。條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)成立換屆小組，召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

??共有部分經(jīng)營(yíng)扣除成本收益歸業(yè)主

??小區(qū)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益到底歸誰(shuí)？這是社會(huì)普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。

??林崇高回應(yīng)稱，業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益被物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占引發(fā)的矛盾比較突出，為了保護(hù)業(yè)主的共同利益，條例作了相關(guān)規(guī)定：應(yīng)當(dāng)依法決定利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約中予以明示或者由業(yè)主共同決定；業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

??林崇高表示，條例規(guī)定利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收入扣除合理成本后的收益，歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬或者設(shè)立單獨(dú)賬戶，或者由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人設(shè)立共管賬戶。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的使用情況進(jìn)行審計(jì)。

??他解釋稱，條例還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令返還被挪用或者侵占的共有部分收益，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

??針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理難、交存難、使用難的問(wèn)題，王智表示，條例也從多個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)范：實(shí)行分級(jí)賬戶管理；明確建設(shè)單位的首期交存義務(wù)；規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的一般使用程序。比如維修、更新、改造業(yè)主共用部分，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主可以提出使用建議，經(jīng)業(yè)主依法共同決定后，由市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門審核同意列支。

??條例同時(shí)規(guī)定了七種危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的情況，可以緊急動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。如：消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的；屋面、外墻損壞造成嚴(yán)重滲漏的；樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全等。