??短短幾天，從中央到地方，各類穩(wěn)定樓市政策接踵而至。

??1月18日，四川省自貢市取消了此前執(zhí)行的認房又認貸規(guī)定，成為繼北海后全國第二個調(diào)整首付比例的城市。就在幾天前，廣西壯族自治區(qū)北海市發(fā)布降低二套房首付政策。

??“首付比例下調(diào)容易激活房地產(chǎn)市場交易行情?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，從房地產(chǎn)市場角度來看，此類政策有助于提振樓市，是非常典型的鼓勵市場交易、積極去庫存政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3個月以來，已有超12個省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購房補貼、下調(diào)居民房貸利率、加快房貸投放速度、降低房企拿地成本、刺激房地產(chǎn)預售加快等。

??此外，1月20日下午，1月貸款市場報價利率（LPR）公布，其中1年期LPR下調(diào)10個基點至3.70%，5年期LPR利率下調(diào)5個基點至4.6%，這也是5年期LPR時隔21個月首次下調(diào)。

??對此，嚴躍進認為將對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。不過億翰智庫方面則表示，利率降低是否能夠真正惠及購房者，仍需要看后續(xù)政策具體操作和執(zhí)行。

??降低首付或是地方救市心切

??北海市出手“救市”的背后是，受疫情沖擊，當?shù)貥鞘袎毫E增、量價齊跌。

??1月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年12月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，北海新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，為99.4。這是北海房價連續(xù)第4個月出現(xiàn)環(huán)比下滑。

??另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年8月以來，北海新房價格已經(jīng)連續(xù)17個月出現(xiàn)同比下跌。

??具體到房價方面，北海樓盤網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北海新房均價在6609元/平方米，較2021年1月最高點跌去1779元/平方米，創(chuàng)下新低。

??“北海房價主要靠旅游拉動，現(xiàn)在根本賣不動?！碑?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士介紹，2017年以前，北海房價多在3000-4000元/平方米；2017年海南出臺限購政策后，部分客源外溢至北海，之后北海樓市供應井噴，房價起飛，海景房單價甚至超過1.5萬元/平方米。

??上述人士稱，“2018年，均價漲到9000元/平方米時才進入平緩期。但2020年受疫情影響，游客減少，外地購房客也開始回撤，盡管推出各種促銷活動，但仍鮮有人光顧?！?/p>

??北海銀海區(qū)是投資客主戰(zhàn)場。1月20日，記者在電話里詢問了銀海區(qū)多家樓盤銷售人員，他們表示，“現(xiàn)在沒有客源，來買房的大多都是本地改善者居多，這邊相對老城區(qū)海城區(qū)環(huán)境會好些，不過買的人不多，即便是‘金九銀十’，我們月成交量仍是個位數(shù)?！?/p>

??樓市低迷之下，有部分投資客開始拋售房源。不過，有房產(chǎn)中介人員表示，“這些房源很難賣出，掛牌價相對較高，本地人很難承受。我手里有很多掛了快一年都還沒賣出的房源?！?/p>

??與此同時，目前北海樓市庫存高企。據(jù)易居研究院中國百城庫存報告，北海2021年年底去庫存周期為23.7個月。

??“首付比例下調(diào)，客觀上使得購房者購房方面壓力明顯會下降?！痹趪儡S進看來，這是非常典型的鼓勵市場交易、積極去庫存的政策，并預計后續(xù)全國其他城市也會積極跟進。

??不到一周時間，四川省自貢市也發(fā)布了調(diào)整首付比例政策。

??1月18日，四川自貢市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，取消了此前兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制，實行認貸不認房的標準。

??“自貢作為非核心的地級城市，城市經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡人意，導致人口流出加劇、老齡化日益嚴重，購房需求減少，加之受疫情和大環(huán)境影響房價下行并不意外?！背啥家晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士告訴記者，2021年3月開始，自貢主城區(qū)新房銷量已連續(xù)9個月下滑。

??在記者進一步詢問新政執(zhí)行后能否刺激當?shù)刭彿啃枨髸r，該人士表示“很難說。”

??他表示，盡管房價有所下跌，但新房均價仍在6000-7000元/平方米，“降低首付比例對于一二線城市來說作用更明顯，自貢說是四線城市都很勉強，自身購買力有限，當?shù)厝斯べY普遍較低，很難讓他們能夠拿得出首付和房貸?！?/p>

??不過在某房企西南區(qū)域營銷負責人看來，三四線城市的首套剛需有限，只有靠拉動改善性需求才能促進成交，“靠降低二套房首付對改善型需求入市很重要。”

??億翰智庫則表示，降低首付比例可能在一定程度上提升消費購房的積極性，但若只是個別城市不觸及根本的政策微調(diào)，對于消費者信心的提振效果也難明顯。

??市場預期穩(wěn)步加強

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年7月以來，全國商品房銷售已持續(xù)6個月同比下滑。與此同時，全國多家房企暴雷，引發(fā)行業(yè)信用風險蔓延。

??銷售市場的急速下行，使得房地產(chǎn)監(jiān)管政策有所放松。2021年10月以來，住建部、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等多部門紛紛表態(tài)，表示會支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3個月以來，已有超12個省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購房補貼、下調(diào)居民房貸利率等，這都意味著相應政策已進入實質(zhì)性落地階段。

??此外，1月20日下午，1月貸款市場報價利率（LPR）公布，其中1年期LPR下調(diào)10個基點至3.70%，5年期LPR利率下調(diào)5個基點至4.6%，這也是5年期LPR時隔21個月首次下調(diào)。

??對此，嚴躍進認為將對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響?！按舜谓迪⑶√幱谀瓿?，進一步體現(xiàn)了今年貨幣政策釋放流動性、降低資金成本、穩(wěn)定經(jīng)濟增長的導向?！?/p>

??“供給端和消費端的活躍將促進房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展?！眹儡S進解釋，從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿；從購房者來說，房貸利率成本進一步下調(diào)，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。