??自2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策出臺(tái)以來，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則發(fā)生本質(zhì)改變。

??據(jù)不完全梳理，截至目前已有約17個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表，北京、杭州、重慶等11個(gè)城市明確將在4-5月集中供應(yīng)土地，其中，廣州、長(zhǎng)春、無錫和重慶四個(gè)城市則明確在4月底集中拍地。

??受集中供地的影響，前三月土地市場(chǎng)掛牌規(guī)模不及去年同期，僅3月全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模同比下降34%。其中，四大一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”，成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢(shì)，土拍市場(chǎng)明顯降溫。然而市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)移至熱點(diǎn)三線城市，紹興、義烏等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)。

??從首批競(jìng)價(jià)時(shí)間來看，如廣州、無錫和重慶等地均選擇4月末進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)，對(duì)于重點(diǎn)投資此類城市的房企而言，充分進(jìn)行項(xiàng)目研判和篩選，未來將迎來投資決策大考。從各地供地時(shí)間的鋪排和錯(cuò)峰，預(yù)計(jì)4月份將迎來重點(diǎn)城市集中供地的掛牌潮。

??01

??一線城市“斷供”，

??成交量?jī)r(jià)大幅縮減

??3月份，土地掛牌量較2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬平方米，環(huán)比增加21%，同比下降34%。

??各能級(jí)城市土地供應(yīng)量環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，尤其一線城市土地供應(yīng)量增幅突出，總掛牌量達(dá)1324萬平方米，主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應(yīng)的第一批土地。集中供地的重點(diǎn)城市中，長(zhǎng)春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。但結(jié)合出讓時(shí)間來看，僅有廣州、長(zhǎng)春和無錫的宅地預(yù)計(jì)將于4月份開拍，其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能上市。

??3月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交量也得以較上月明顯回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也增長(zhǎng)至15677萬平方米，同環(huán)比分別增加32%和42%。其中，受供地新政影響，四大一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”，成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢(shì)；二三線城市的成交建面較上月大幅上漲，其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上，同環(huán)比漲幅均超過40%。

??受重點(diǎn)一、二線城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價(jià)沖高回落，環(huán)比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增長(zhǎng)了6%。分能級(jí)城市來看，三四線城市表現(xiàn)突出，地價(jià)環(huán)比上漲20%；一、二線城市成交地價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)下滑，環(huán)比分別下降37%和17%，一線城市降幅最為明顯。

圖：CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地月度成交量?jī)r(jià)走勢(shì)

（單位：萬平方米，元/平方米）

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??8城首批項(xiàng)目起始價(jià)超五千億

??從各已公布集中出讓計(jì)劃的城市來看，典型的三批次出讓節(jié)奏為一二三季度末，各城市三批次出讓節(jié)奏存在一定的差異，房企在熱點(diǎn)城市間依然具備錯(cuò)峰拿地的機(jī)會(huì)。已公布首批集中供地項(xiàng)目信息的城市中明確首批次競(jìng)價(jià)時(shí)間在4月末至5月中旬，比如廣州、重慶、無錫等城市在4月末進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)，房企仍有一定的時(shí)間差進(jìn)行項(xiàng)目研判和篩選。但熱點(diǎn)城市集中競(jìng)價(jià)對(duì)房企資金和拿地研判能力都提出了不小的考驗(yàn)。

??從供應(yīng)力度來看，不少城市供應(yīng)十分“給力”，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達(dá)45%。總體供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

??從結(jié)構(gòu)來上來看，北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應(yīng)建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年，供地質(zhì)量有明顯提升，北京或?qū)⒊蔀?月土拍熱度較高重點(diǎn)城市。

??相比之下，廣州的供地質(zhì)量相對(duì)欠佳，核心區(qū)僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時(shí)，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%。從出讓底價(jià)上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價(jià)樓板價(jià)僅2.7萬元/平方米。

??值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已公布供地項(xiàng)目信息的城市中，北京、杭州和重慶等8城總起拍價(jià)已超過5200億元。疊加尚未公布項(xiàng)目信息的重點(diǎn)城市，預(yù)計(jì)未來22個(gè)熱點(diǎn)城市首批賣地有望超過萬億元。

表：部分重點(diǎn)城市首批集中供地信息

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

??03

??長(zhǎng)三角三線土拍升溫，

??多城刷新地價(jià)天花板

??受重點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)量大幅減少影響，為了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企將拿地重心向熱點(diǎn)三四線城市轉(zhuǎn)移，以長(zhǎng)三角城市為代表的熱點(diǎn)三四線城市土拍熱度急劇升溫。

??3月，土地成交溢價(jià)率進(jìn)一步?jīng)_高至19%，創(chuàng)下2020年以來的最高水平。但各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，一二線城市受供地新政影響，優(yōu)質(zhì)土地出讓節(jié)奏中斷，尤其一線城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”影響溢價(jià)率降至零點(diǎn)，而三四線城市則在優(yōu)質(zhì)土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強(qiáng)烈等因素的利好下，溢價(jià)率沖至21.3%的高點(diǎn)。

圖：CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??土地市場(chǎng)整體熱度上升的影響下，土地流拍現(xiàn)象也進(jìn)一步緩和。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，流拍率已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月走低，3月份流拍率已降至9.1%，較2020年下半年來的最高點(diǎn)已經(jīng)下滑了近5個(gè)百分點(diǎn)。

??以長(zhǎng)三角的紹興、義烏等代表的熱點(diǎn)三四線城市在優(yōu)質(zhì)宅地大量入市的影響下土地市場(chǎng)熱度明顯升溫。其中，3月成交總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊中，長(zhǎng)三角三四線城市分別占6席和7席。

??在優(yōu)質(zhì)宅地的入市的影響下，3月份，三四線城市更是誕生了多個(gè)板塊、區(qū)域乃至全市的“單價(jià)地王”，如義烏、紹興、麗水均有全市“單價(jià)地王”誕生。其中，3月成交單價(jià)最高的地塊為義烏原賓王客運(yùn)站地塊，成交樓板價(jià)為36030元/平方米，一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價(jià)天花板。

表：2021年3月全國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年3月全國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交單價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??隨著4月廣州等重點(diǎn)城市將推出集中供應(yīng)的第一批土地，且不乏優(yōu)質(zhì)用地，在重點(diǎn)城市供應(yīng)量上升之下，房企關(guān)注重點(diǎn)和拿地資金也會(huì)重新偏向這些重點(diǎn)城市，三四線城市土地市場(chǎng)熱度將有所回溫，但部分“次熱點(diǎn)”城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒂瓉硇乱惠喩郎匦星椤?/span>

??值得注意的是，近期熱點(diǎn)城市調(diào)控呈現(xiàn)出明顯收緊的趨勢(shì)，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以抑制市場(chǎng)熱度，預(yù)計(jì)4月份土地市場(chǎng)整體熱度有望得到降溫，地市過熱的三線城市或?qū)⒓尤爰泄┑氐男辛??？紤]到“兩集中”政策制定的初衷是為了平抑房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)2021全年住宅供地規(guī)?？傮w上保持穩(wěn)定，整體成交規(guī)模仍將穩(wěn)中有升。