公司許倩 2021-07-09 09:45:33 來源:中房報(bào)
??經(jīng)歷3次延期后,7月7日晚間,泰禾集團(tuán)針對深交所年報(bào)問詢函回復(fù)終于來了。這距離其收到問詢函已過去一個(gè)多月。
??5月31日,深交所一則年報(bào)問詢函將泰禾集團(tuán)財(cái)務(wù)問題挖了個(gè)“底朝天”,函件要求泰禾補(bǔ)充披露問題涉及債權(quán)債務(wù)對沖、逾期債務(wù)明細(xì)、員工總?cè)藬?shù)下降而工資薪酬卻大幅增長、財(cái)務(wù)總監(jiān)變動(dòng)頻繁、會(huì)計(jì)師事務(wù)所連續(xù)兩年更換、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提、股權(quán)投資及合作項(xiàng)目情況等12項(xiàng)問題。
??此后,泰禾集團(tuán)一再推遲回復(fù)問詢函。直至7月7日晚間最終截至日期,泰禾集團(tuán)一口氣發(fā)布了10份公告。公告顯示,截至2021年6月18日,公司已到期未歸還借款為444.91億元。目前公司及各借款主體正在積極與相關(guān)債權(quán)人進(jìn)行溝通,針對逐筆債務(wù)協(xié)商出妥善解決方案,債務(wù)重組工作取得較大進(jìn)展。
??同時(shí),“公司正在積極推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作,緊密跟蹤項(xiàng)目情況,最大限度保障項(xiàng)目施工建設(shè)有序進(jìn)行。同時(shí),公司也在積極推進(jìn)項(xiàng)目銷售工作,通過拓展銷售渠道等方式盤活存量資產(chǎn),加速銷售回款?!碧┖谭矫娣Q。
??對于廣為關(guān)注的萬科戰(zhàn)投進(jìn)展,泰禾方面承認(rèn),公司控股股東此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設(shè)置了股份轉(zhuǎn)讓先決條件,截至目前,上述協(xié)議中相關(guān)先決條件尚未全部滿足?!?/p>
??7月8日,泰禾集團(tuán)股價(jià)收于2.3元∕股,當(dāng)日下跌2.13%,前一日跌幅為1.26%。
??質(zhì)疑一:83.88億元利息資本化
??泰禾2020年財(cái)務(wù)報(bào)告被出具保留意見,第一項(xiàng)即為利息資本化問題。
??審計(jì)報(bào)告顯示,公司2020年融資借款利息費(fèi)用99.13億元,其中,資本化金額83.88億元,費(fèi)用化金額15.25億元。年審會(huì)計(jì)師指出,因資金周轉(zhuǎn)困難部分工程停工緩建,無法獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)判斷利息資本化和費(fèi)用化金額準(zhǔn)確性。
??深交所針對此要求泰禾補(bǔ)充披露“開發(fā)成本”主要項(xiàng)目、重要在建工程項(xiàng)目等利息資本化情況,包括利息資本化累計(jì)金額、本期借款費(fèi)用資本化期間和利息資本化金額,并要求分析主要原因及合理性。
??對此,列明了北京院子二期、北京金府大院、深圳院子等31個(gè)備受關(guān)注的項(xiàng)目利息資本化情況,利息資本化金額最高項(xiàng)目分別為北京金府大院7.1億元、昆山淀山湖項(xiàng)目5.17億元、深圳院子項(xiàng)目4.26億元、昌平拾景園項(xiàng)目4.22億元等;其他合作項(xiàng)目則為40.09億元。
??“公司在建工程科目核算項(xiàng)目資金來源均為自有資金,并未歸集資本化利息。公司綜合考慮了項(xiàng)目實(shí)際情況和施工進(jìn)度,對于在建項(xiàng)目,停工緩建時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月且未發(fā)生實(shí)質(zhì)性復(fù)工的項(xiàng)目,未將相關(guān)利息資本化;對停工緩建時(shí)間未連續(xù)超過3個(gè)月,由于施工進(jìn)度不夠密集而導(dǎo)致建設(shè)周期延長的項(xiàng)目,繼續(xù)進(jìn)行利息資本化處理。”泰禾方面稱。
??對于借款利息資本化金額是否準(zhǔn)確,與借款發(fā)生額及項(xiàng)目施工進(jìn)度等是否匹配,泰禾回復(fù)稱:本年借款費(fèi)用資本化金額為83.88億元(上年為125.2億元),本年利息資本化率為8.38%(上年為10.03%),借款費(fèi)用資本化金額和利息資本化率均較上年下降,主要原因是2019年度和2020年度公司償還相關(guān)金融機(jī)構(gòu)借款,本年平均有息債務(wù)為957.97億元,較上年平均有息債務(wù)1172.7億元下降214.73億元,降幅為18.31%,同時(shí)公司與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了債務(wù)展期,展期后相應(yīng)融資利率也有一定幅度下降,綜合影響導(dǎo)致本年資本化利息及利息資本化率均較上年有所降低。
??泰禾方面坦承,由于項(xiàng)目停工緩建情況在客觀上造成無法收集完整的監(jiān)理月報(bào),公司在判斷停工緩建時(shí)是否超過3個(gè)月主要依據(jù)工地管理人員反饋信息,與第三方出具的監(jiān)理月報(bào)相比,在信息收集頻次和精細(xì)程度方面有所欠缺。
??對于資本化利息事項(xiàng),中興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所與前任會(huì)計(jì)師溝通得到的回復(fù)是:“基于我們所實(shí)施的核查程序和獲取的相關(guān)證據(jù),借款利息資本化金額準(zhǔn)確,與借款發(fā)生額匹配,借款利息資本化率是合理的。我們未發(fā)現(xiàn)2019年泰禾集團(tuán)存在因資金周轉(zhuǎn)困難,部分工程連續(xù)停工三個(gè)月以上或停工緩建的情況?!?/p>
??質(zhì)疑二:逾期債務(wù)455.94億元
??2020年報(bào)顯示,泰禾歸屬上市公司股東凈利潤-49.99億元,同比大幅下降1171.83%。資產(chǎn)負(fù)債率由2019年末的84.95%上升至90.75%。短期借款、應(yīng)付利息、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債期末余額合計(jì)394.64億元。
??2020年末公司已到期未歸還借款金額為455.94億元,截至2021年4月30日降至431.55億元,因訴訟糾紛被司法凍結(jié)的銀行存款由2019年末的2.39億元上升至7.93億元。
??深交所要求披露逾期債務(wù)明細(xì),目前涉及的訴訟、仲裁事項(xiàng)情況等。今年內(nèi)到期債務(wù)的情況包括涉及債務(wù)類型、到期時(shí)間(含提前回售安排)和金額,并結(jié)合可自由支配貨幣資金、預(yù)計(jì)經(jīng)營現(xiàn)金流、資產(chǎn)處置變現(xiàn)能力、可用融資額度等。
??“截至2021年6月18日,公司已到期未歸還借款為444.91億元?!碧┖碳瘓F(tuán)回復(fù)問詢函道,借款金融機(jī)構(gòu)類型包括信托、基金、銀行、四大資管以及境內(nèi)外債券,以信托居多;預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)提金額47.82億元。
??具體來看,2020年以來公司已到期未歸還借款情況為:
??截至2020年10月23日,公司已到期未歸還借款金額為487.1億元;截至2020年12月31日,公司已到期未歸還借款金額為398.50億元;截至2021年3月31日,公司已到期未歸還借款金額為455.94億元;截至2021年4月30日,公司已到期未歸還借款金額為431.55億元。
??關(guān)于已到期未歸還借款發(fā)生變動(dòng)的主要原因,泰禾集團(tuán)稱,因公司與部分債權(quán)人簽署框架協(xié)議、債務(wù)重組協(xié)議及展期續(xù)貸協(xié)議導(dǎo)致已到期未歸還借款金額下降;截至相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn),公司尚有部分新增到期債務(wù)未與相關(guān)債權(quán)人達(dá)成展期協(xié)議導(dǎo)致已到期未歸還借款金額有所增加。
??針對將于今年到期債務(wù)的主要償債資金來源,泰禾集團(tuán)方面表示,償債資金主要來源其所開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款。在公司資產(chǎn)流動(dòng)性方面,存貨占公司總資產(chǎn)比例約70%,主要為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,截至2021年5月底,該公司持有的土地儲(chǔ)備中可開發(fā)建筑面積約923.87萬平方米。
??償債資金還來源泰禾集團(tuán)自持物業(yè)項(xiàng)目的變現(xiàn)。據(jù)公告,泰禾集團(tuán)自持物業(yè)項(xiàng)目共計(jì)18個(gè),截至 2020年12月31日,公允價(jià)值共計(jì)約251億元,建筑面積約89萬平方米。泰禾集團(tuán)表示,上述自持物業(yè)在市場環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下,可根據(jù)公司戰(zhàn)略部署需要,考慮出售變現(xiàn)或作為債務(wù)重組資產(chǎn)置換相應(yīng)貸款以緩解償債風(fēng)險(xiǎn)。
??泰禾集團(tuán)還表示,針對已到期或接近到期負(fù)債,公司正在積極與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商將到期負(fù)債展期,以保障項(xiàng)目有足夠建設(shè)資金用于供貨銷售,預(yù)計(jì)經(jīng)營現(xiàn)金流入在滿足日常經(jīng)營現(xiàn)金支出的基礎(chǔ)上,剩余部分可用于償還到期有息負(fù)債。
??“目前公司債務(wù)重組方案正在溝通確定中,公司將盡快形成全面?zhèn)鶆?wù)重組方案,維護(hù)債權(quán)人及公司各方權(quán)益,實(shí)現(xiàn)公司長遠(yuǎn)價(jià)值?!碧┖谭矫娣Q。
??質(zhì)疑三:員工人數(shù)下降而薪資支付額暴增
??2020年泰禾管理費(fèi)用工資薪酬項(xiàng)為4.53億元,同比增長194.54%,領(lǐng)取薪酬員工總?cè)藬?shù)同比下降27.05%,財(cái)務(wù)總監(jiān)變動(dòng)較為頻繁,公司董事長自2019年12月以來一直代行董事會(huì)秘書職責(zé)。
??深交所要求說明員工總?cè)藬?shù)持續(xù)下降而工資薪酬卻大幅增長主要原因及合理性。財(cái)務(wù)總監(jiān)連續(xù)4年在年報(bào)披露前離職原因,是否在財(cái)務(wù)處理上與公司管理層、年審會(huì)計(jì)師存在重大分歧。
??針對深交所這條問詢,泰禾方面給出的解釋是,從公司整體層面來看2020年度計(jì)提工資薪酬20.64億元,相比2019年度計(jì)提工資薪酬31.09億元下降33%左右。這部分計(jì)提的工資薪酬按不同員工職能,分別計(jì)入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)成本。
??其中,管理費(fèi)列支的工資薪酬相較上年增加主要是兩個(gè)原因,第一是2020年度對部分人員的崗位職能進(jìn)行調(diào)整,從營銷、設(shè)計(jì)、工程成本崗轉(zhuǎn)至管理崗,由此導(dǎo)致核算工資的分類與上年有所不同,造成管理費(fèi)用中的工資薪酬有所增加;第二是2020年度內(nèi)離職員工較多,公司針對離職員工計(jì)提了相應(yīng)補(bǔ)償。
??泰禾近幾年財(cái)務(wù)總監(jiān)基本以一年任的頻率流動(dòng),且多發(fā)生在年報(bào)披露前。如2018年,副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊離職,李斌接任;2019年,李斌跳槽,姜明群接任;2020年,姜明群辭任,王偉華接任。但就在2020年年報(bào)發(fā)布前,王偉華辭任,由泰禾財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理劉向民接替。
??對此,泰禾給出的解釋很官方:自2017年以來,房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展變化較快,歷任財(cái)務(wù)總監(jiān)在任職期間恪盡職守,認(rèn)真履行職責(zé),在公司發(fā)展各階段中都發(fā)揮了重大作用。前任財(cái)務(wù)總監(jiān)由于個(gè)人原因離職,在財(cái)務(wù)處理上與公司管理層、年審會(huì)計(jì)師不存在重大分歧。
泰禾集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91350000155584573M 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:248890(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 9 變更提醒 73 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 565
泉州華大泰禾廣場投資有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91350500056102188D 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:81569(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 3 變更提醒 6 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 466
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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