??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）隨著武漢首批集中土拍落下帷幕，22城歷時(shí)近3個(gè)月時(shí)間的首批土地集中供應(yīng)正式收官。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）約861宗地塊，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價(jià)率約15%。

??作為集中供地新政后的“首秀”，各城對(duì)于本輪集中供地十分重視，土地出讓方式和出讓規(guī)則更加精細(xì)化；與此同時(shí)，不同城市間冷熱度分化明顯，重點(diǎn)一、二線城市“搶地”難度大，一些熱門地塊甚至吸引了眾多房企披“甲”上陣，而“聯(lián)合拿地”也成為不少房企的土拍策略之一。

??土拍規(guī)則精細(xì)化，附加條件多

??從土拍規(guī)則看，22城中除了重慶的土拍規(guī)則（溢價(jià)率達(dá)到50%后，一個(gè)半月內(nèi)就要付清全部土地款）比較精簡(jiǎn)外，其余城市的土拍規(guī)則限制條件較多。

??其中，絕大部分集中供地城市對(duì)熱點(diǎn)地塊均設(shè)置了溢價(jià)率上限。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，所有出讓的住宅用地中71%都設(shè)定了土地價(jià)格上限，即達(dá)到上限的地塊要轉(zhuǎn)入其他環(huán)節(jié)的競(jìng)拍或搖號(hào)。整體來看，大部分城市溢價(jià)上限基本控制在30%左右，如杭州設(shè)定溢價(jià)率上限為30%。

??值得注意的是，北京集中供地溢價(jià)率平均上限僅為10%，部分熱點(diǎn)地塊甚至限定在個(gè)位數(shù)；上海除了設(shè)定最高報(bào)價(jià)外，也規(guī)定了第一批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率不超過10%。10%的溢價(jià)率在22城中處于溢價(jià)上限相對(duì)較低位置。

??與此同時(shí)，多城還設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房或競(jìng)自持的條款。如北京所供應(yīng)的30宗地塊中，15宗地塊設(shè)置了配建公共租賃住房的規(guī)則，8宗地塊采取了競(jìng)建公共租賃住房疊加競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的規(guī)則，城市副中心地塊則采取了競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)住房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。

??廣州集中推出的48宗地塊中，21宗地塊在限價(jià)基礎(chǔ)上設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房的規(guī)則，5宗地塊需競(jìng)配建共有產(chǎn)權(quán)房。此外，深圳、南京、福州、廈門、天津等地也都設(shè)置了相應(yīng)的競(jìng)配建租賃住房或競(jìng)自持的條款。

??城市間冷熱度分化明顯

??首批集中供地下，不同城市之間的土拍表現(xiàn)“冰火兩重天”。

??從成交總金額來看，杭州和北京的出讓金總額均超過千億元，其中杭州以1178.21億元排在首位，北京以1109.71億元緊隨其后。值得一提的是，在本輪土地集中出讓中，南京超越了一線城市廣州和上海，以992億元的總成交金額位列第三。

??從溢價(jià)率上看，重慶、深圳、寧波、杭州、廈門等城市溢價(jià)率均在25%以上，“封頂+競(jìng)配建”屢見不鮮。其中，重慶整體溢價(jià)率高達(dá)43%，位居22城第一位。據(jù)了解，在重慶火熱的土拍市場(chǎng)上，地方主管部門甚至一度呼吁房企冷靜參拍。

??與之相對(duì)，長(zhǎng)春、青島、沈陽等城市土拍就顯得較為冷清。長(zhǎng)春40宗成交用地有30宗底價(jià)成交，占比為75%，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓；青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價(jià)成交；而沈陽的土拍活動(dòng)僅在開場(chǎng)兩個(gè)小時(shí)后便宣告結(jié)束，在當(dāng)日拍賣的25宗地塊中，有3宗地塊無人報(bào)名流拍，其余22宗地塊總成交價(jià)為197.86億元。另外，長(zhǎng)春、青島的整體溢價(jià)率分別為2.1%與3.3%，排名22城中最后兩位。

??多城圍堵房企“馬甲”拍地

??自“兩集中”新政相繼落地后，房企“披甲上陣”圍標(biāo)土地的情況越來越多。比如，4月末在廣州首批集中供地土拍中，黃埔科學(xué)城宅地出現(xiàn)320個(gè)馬甲交了1300億保證金搶一塊宅地，有開發(fā)商硬是用了60個(gè)馬甲都沒搖上。

??又如，在距蘇州首批集中供地還有十多天的時(shí)間里，金地、旭輝、綠城等多家千億房企狂設(shè)數(shù)十家“馬甲公司”。其中，最“壕”的是金地，兩天內(nèi)，其于江蘇太倉(cāng)新成立15家房地產(chǎn)咨詢公司，除太倉(cāng)棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。這15家公司均由金地100%持股，注冊(cè)資本都為50萬元，法人均為同一人。

??值得注意的是，為了降溫土地市場(chǎng)，多地及時(shí)出臺(tái)新規(guī)圍堵房企“馬甲”拍地行為。

??3月4日，無錫在土地出讓掛牌文件解讀中提到，競(jìng)拍公司需承諾除該競(jìng)拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司（該競(jìng)買人）下屬控股子公司”參與競(jìng)拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場(chǎng)。

??4月30日，上海首批住宅用地集中出讓信息交流會(huì)上，負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

??5月21日，蘇州發(fā)布規(guī)定，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反規(guī)定的競(jìng)買人，將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

??事實(shí)上，除了上述集中供地城市外，南昌、東莞等不在22城之列的城市也出臺(tái)了相關(guān)政策，嚴(yán)禁房企“馬甲”拿地。

??分析人士認(rèn)為，房企“馬甲”拍地的行為已經(jīng)引起了主管部門的注意，未來22城極有可能從嚴(yán)管控。如果集中供地政策擴(kuò)展到全國(guó)，那么也有可能出現(xiàn)全國(guó)禁用“馬甲”拍地。

??“抱團(tuán)拿地”漸成趨勢(shì)

??由于各城市集中供地時(shí)間較為接近，這就給房企帶來了不小的資金壓力。在本輪集中土拍中，“抱團(tuán)拿地”漸成房企土拍策略之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，22個(gè)城市中，除沈陽、長(zhǎng)沙、合肥外，其余城市均有房企聯(lián)合體拿地的情況。

??如在北京的首批集中土拍中，共54家企業(yè)參與，其中有37個(gè)聯(lián)合體，其中金地+華潤(rùn)+保利的“鐵三角”組合，聯(lián)合報(bào)名了30宗地里的21宗地。最終，北京成交地塊中，被房企聯(lián)合體拿下的地塊占比高達(dá)47%。

??又如在廣州市首批集中出讓的42宗地塊中，有10宗地塊涉及合作拿地；在深圳市出讓的6宗地塊中，有2宗涉及合作拿地；在成都市出讓的40宗地塊中，有17宗涉及合作拿地；杭州57宗地塊中，有6宗地塊為合作拿地；重慶市出讓的46宗地塊中，有9宗地涉及合作拿地。

??實(shí)際上，在集中供地背景下，房企“抱團(tuán)”合作拿地已成趨勢(shì)，聯(lián)合拿地一方面可以幫助房企降低自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可以提升競(jìng)得地塊的可能性。

??克而瑞研究中心指出，中小房企尤其偏愛合作拿地，以此方式在被龍頭房企圍剿的土地市場(chǎng)尋求突破。此外，疊加三道紅線、土地“兩集中”政策，對(duì)房企的資金要求、調(diào)配能力、測(cè)算能力等都是非常大的挑戰(zhàn)，抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

??結(jié)語

??集中供地是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的又一個(gè)創(chuàng)新舉措，對(duì)于房企而言也是一場(chǎng)新的考驗(yàn)。首批供地結(jié)束后，第二批集中供地也陸續(xù)拉開了帷幕。熱點(diǎn)城市是否會(huì)再升級(jí)土拍規(guī)則？各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)是否會(huì)更加白熱化？中房網(wǎng)將會(huì)持續(xù)為您報(bào)道。