千億房企縮至16家,要把握企業(yè)盈利機會

公司 2024-01-11 08:55:22 來源:丁祖昱評樓市

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??2023年百強房企格局分化持續(xù)。

??TOP100房企業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。近七成百強房企累計業(yè)績同比降低,央國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營房企。

??2023年,百強房企銷售門檻值繼續(xù)下移,且各梯隊門檻均降到近年最低。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看,TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性,TOP20和TOP30梯隊房企格局變動加劇,僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億,千億房企數(shù)量進一步減少。

??我們認為,在經(jīng)歷了近幾年行業(yè)的優(yōu)勝劣汰之后,留下來的企業(yè)的整體利潤水平會有一個復位,參考2015年之后鋼鐵行業(yè)頭部企業(yè)的凈利潤變化,未來企業(yè)的利潤水平、銷售集中度也會進一步的提升,房企要把握這一盈利機會。

??2023年中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓,整體仍處在低位調(diào)整期。特別是下半年以來市場基本處于低位運行,預期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營銷力度,但樓市復蘇動能不足、銷售端也未有明顯起色。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年1-12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元,同比降低16.5%,累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。

??從全年走勢來看,一季度由低位拉升,3、4月出現(xiàn)一波小高峰,隨后預期支撐不足、推盤積極性降低,市場行情轉下,下半年基本處于低位運行,“金九銀十”成色暗淡,年底各大房企進入年終沖刺階段,加大供貨量和營銷力度,但樓市復蘇動能不足,銷售也未有明顯起色。

??從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看,TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性,銷售操盤金額門檻為1613.7億元,同比降低3.5%;TOP20和TOP30梯隊房企格局變動加劇,門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元,TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。

??此外,2023年僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億,千億房企數(shù)量進一步減少。

??自2010年萬科成為第一家千億房企以來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達十多年的黃金時代,2021年起行業(yè)進入調(diào)整期,與此同時,千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落,2022年千億房企只剩下20家,較2021年峰值減少了23家。2023年千億房企數(shù)量在去年“腰斬”的基礎上進一步下滑,最終僅16家企業(yè)保持千億規(guī)模。

??深度分化是當前樓市最為重要的特征,在行業(yè)深度調(diào)整之下、百強房企格局分化持續(xù),央國企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營房企。

??具體來看,2023年百強累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成,其中有31家同比降幅高于30%,民營房企占27家。同時,部分房企展現(xiàn)出較強韌性和修復能力,積極把握市場窗口機會,推進銷售去化,如中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團等銷售均實現(xiàn)了正增長,其中聯(lián)發(fā)集團、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國企的增幅均在20%以上。

??從銷售情況來看,部分城市集中度也在加速攀高。CRIC數(shù)據(jù)顯示,典型城市TOP10企業(yè)銷售金額占比出現(xiàn)明顯提升,如合肥TOP10企業(yè)銷售金額占比從2021年的52%提升至2023年的79%,累計提升27pcts,杭州TOP10企業(yè)銷售金額占比也從2021年的57%提升至2023年的82%,累計提升26pcts。

??一個城市全年銷售金額中近80%的銷售額為TOP10企業(yè)貢獻,基本上可以理解為該城市的房地產(chǎn)銷售市場主要由這十家企業(yè)組成。

??一方面是百強房企銷售規(guī)模的持續(xù)下降,“千億房企”不斷縮編,另外一方面則是企業(yè)分化持續(xù),各大城市的集中度加速攀高。

??當前行業(yè)仍處在風險出清期,我們認為在企業(yè)優(yōu)勝劣汰之后,留下來的企業(yè)的整體利潤水平會有一個復位。

??對比鋼鐵行業(yè)的發(fā)展,2015年前后,鋼鐵行業(yè)經(jīng)歷了一個大周期,據(jù)CRIC統(tǒng)計,5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤在2015年為-35億元。在當時鋼鐵行業(yè)的大周期中,出現(xiàn)了很多企業(yè)的淘汰與合并,在2015年之后,留下來的頭部企業(yè)又開始進入爆發(fā)式的增長。

??2016年5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤轉正并達2012年至2016年高點,進入2017年5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤出現(xiàn)爆發(fā)式增長達280億元,隨后一直保持較高凈利潤,2021年再次出現(xiàn)爆發(fā)式增長,達474億元。

??由此可見,在一個行業(yè)大周期,企業(yè)優(yōu)勝劣汰之后,經(jīng)歷了企業(yè)洗牌之后仍能留下來的企業(yè)整體利潤水平會出現(xiàn)一個復位增長。

??今天,房地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷這個過程,我們可以看到,目前整體市場不僅銷售分化和集中度提升,土拍市場的集中度也在越來越高,土地市場的變化會逐步傳導至銷售市場,未來銷售市場的集中度也會出現(xiàn)進一步的提升。在這整個過程中,是房企未來需要把握的盈利機會,跨越周期之后,頭部企業(yè)或?qū)⒃偕闲碌呐_階。

??總體來說,房地產(chǎn)市場仍是機會與挑戰(zhàn)并存,目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問題”,只有熬過去才能“柳暗花明”。

??對于正常經(jīng)營房企來說,一方面,流動性安全是推進正常經(jīng)營的前提條件,流動性一旦惡化,企業(yè)經(jīng)營很可能陷入信用、交付、銷售的惡性循環(huán)中,直接影響購房者對品牌的信心和預期。在政策窗口期,房企緊跟政策大勢,抓住融資機會,拓展融資渠道,有利于穩(wěn)定現(xiàn)金流入,向市場傳遞積極信號。

??而對于已出險房企來說,債務展期、重組以及保交樓是兩大棘手任務,填補資金缺口或直接關系到企業(yè)存續(xù),積極營銷去庫存,加強現(xiàn)金回籠仍迫在眉睫。在自救的同時,也要加快尋求政府或金融機構支持紓困落地,內(nèi)外力結合推動企業(yè)恢復。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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