關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》的通知

房地產(chǎn)綜合規(guī)定 2024-08-30 10:15:56 來源:上海市房屋管理局

掃描二維碼分享
  • 城市:上海
  • 頒發(fā)時間:2024-08-29
  • 發(fā)文字號:滬房規(guī)范(2024)7號
  • 發(fā)文機構(gòu):上海市房屋管理局
  • 實施日期:2024-10-01
  • 效力級別:地方規(guī)范性文件
  • 類別:房地產(chǎn)綜合規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》的通知

滬房規(guī)范(2024)7號

臨港新片區(qū)管委會,各區(qū)住房保障房屋管理局,各有關(guān)單位:

??現(xiàn)將《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》印發(fā)給你們,請按照執(zhí)行。

??特此通知。

2024年8月20日

??(此件公開發(fā)布)

關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定

??為進(jìn)一步貫徹實施《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中關(guān)于住宅維修資金和公共收益的相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)就本市住宅維修資金管理中的若干問題規(guī)定如下:

??一、管理部門

??上海市房屋管理局負(fù)責(zé)制定本市住宅維修資金和公共收益管理相關(guān)政策,指導(dǎo)各區(qū)房屋行政管理部門對住宅維修資金和公共收益實施監(jiān)督管理。

??上海市物業(yè)管理事務(wù)中心(以下簡稱市物業(yè)中心)承擔(dān)全市住宅維修資金和公共收益使用的監(jiān)督、協(xié)調(diào)等事務(wù)性工作,管理商品住宅維修資金專戶階段的資金以及對各區(qū)住宅維修資金和公共收益使用管理進(jìn)行具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

??各區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅維修資金和公共收益的監(jiān)督管理,承擔(dān)業(yè)主大會成立前住宅維修資金的歸集和日常使用管理工作,指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處(以下簡稱街鎮(zhèn))對業(yè)主大會、業(yè)主委員會歸集、使用維修資金和公共收益實施監(jiān)督管理。

??二、適用范圍

??本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修資金的歸集、使用和管理適用本規(guī)定。

??三、歸集標(biāo)準(zhǔn)

??(一)住宅房屋的歸集標(biāo)準(zhǔn)

??商品住宅房屋維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn),按照每平方米建筑面積成本價計價。公有住房售后房屋維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn),按照本市公有住房出售政策中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行(包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設(shè)施管理維修資金),三項資金合并使用。

??上述歸集標(biāo)準(zhǔn)由市房屋管理局適時調(diào)整并公布。

??(二)公共建筑歸集標(biāo)準(zhǔn)

??按規(guī)劃要求配建的公共建筑(含全體業(yè)主共有的建筑)的維修資金,由建設(shè)單位按照商品住宅房屋維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)交納(包括物業(yè)出售人與物業(yè)買受人交納部分總和)。其中,非業(yè)主共有的公共建筑維修資金,建設(shè)單位可在與公共建筑產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)接收單位辦理移交手續(xù)時予以結(jié)算。

??(三)機動車停車庫的歸集標(biāo)準(zhǔn)

??機動車停車庫配備電梯或者與其結(jié)構(gòu)相連的地面房屋配備電梯的,按配備電梯的商品住宅房屋歸集標(biāo)準(zhǔn)交納維修資金。其余情形按不配備電梯的商品住宅房屋歸集標(biāo)準(zhǔn)交納維修資金。

??(四)非居住房屋的歸集標(biāo)準(zhǔn)

??非居住房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn),按商品住宅房屋歸集標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??四、資金交納

??(一)新建房屋首次歸集

??區(qū)房屋行政管理部門依據(jù)建設(shè)單位提供的土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書和維修資金產(chǎn)業(yè)分戶清冊等資料,出具交款通知書。建設(shè)單位憑交款通知向?qū)翥y行交款后,憑交款憑證向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)首次登記。

??已開通業(yè)主大會賬戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),新建房屋的維修資金交存至該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會賬戶。

??2019年3月1日前完成首期維修資金交款的項目,建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主大會成立之后起15日內(nèi),墊付尚未出售商品住宅中原應(yīng)由物業(yè)買受人交納的維修資金,交存至所在區(qū)的維修資金專戶。

??(二)維修資金再次籌集

??管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)明確維修資金日常補充籌集規(guī)則。

??小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定,采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮(zhèn)應(yīng)根據(jù)區(qū)房屋行政管理部門提供的相關(guān)小區(qū)清單書面通知相關(guān)業(yè)主委員會,督促其按照專項維修資金管理規(guī)約啟動再次籌集程序,或召開業(yè)主大會就再次籌集事項進(jìn)行表決。

??五、業(yè)主大會賬戶的管理

??(一)商品住宅業(yè)主大會賬戶開戶銀行的選擇

??業(yè)主大會組建后三十日內(nèi),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議選擇賬戶開戶銀行。業(yè)主大會未就開戶銀行形成決議的,由業(yè)主委員會向?qū)俚貐^(qū)房屋行政管理部門申請指定開戶銀行。區(qū)房屋行政管理部門按照就近服務(wù)的原則,明確一家開戶銀行。

??賬戶開立后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向區(qū)房屋行政管理部門辦理維修資金和公共收益劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

??(二)商品住宅業(yè)主大會賬戶資金管理模式的選擇

??業(yè)主大會可以選擇自行管理或者委托區(qū)房屋行政管理部門管理賬戶資金。

??業(yè)主大會決定自行管理賬戶資金的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定資金增值存儲方案,也可以委托代理記賬等第三方專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)。

??業(yè)主大會選擇委托區(qū)房屋行政管理部門代管業(yè)主大會賬戶中資金的,應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)委托專業(yè)機構(gòu)提供資金增值、換屆審計、年度審計、工程審價、代理記賬等服務(wù)。

??(三)業(yè)主大會賬戶的初次開立

??業(yè)主大會賬戶由維修資金、公共收益和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等子賬戶組成。

??商品住宅業(yè)主委員會開立業(yè)主大會賬戶應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約(含專項維修資金管理規(guī)約、公共收益用途分配和使用專項規(guī)約)、業(yè)主大會(業(yè)主委員會)備案證、物業(yè)服務(wù)合同或第三方機構(gòu)委托管理合同與開戶銀行簽訂委托協(xié)議,并持相關(guān)材料向開戶銀行申請辦理銀行賬戶的開立手續(xù)。

??公有住房售后業(yè)主大會賬戶開立還應(yīng)出具授權(quán)市公積金中心對本小區(qū)公有住房售后維修資金和公共收益進(jìn)行資金管理的委托書。商品住宅與公有住房售后混合小區(qū)在開設(shè)第二個賬戶時還應(yīng)當(dāng)提供區(qū)房屋行政管理部門出具的專用存款開戶證明。

??業(yè)主大會選擇自行管理的,區(qū)房屋行政管理部門經(jīng)與專戶銀行對商品住宅維修資金交存情況及本息數(shù)額核對無誤后,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會訂立維修資金及前期物業(yè)管理期間公共收益移交協(xié)議,并持支付憑證、維修資金及前期物業(yè)管理期間公共收益移交協(xié)議,通知專戶銀行將專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主大會賬戶。

??(四)業(yè)主大會賬戶的變更

??業(yè)主委員會辦理業(yè)主大會賬戶變更手續(xù)時,除按開戶銀行規(guī)定提交的有關(guān)資料外,有下列情形之一的,還應(yīng)當(dāng)提交下列文件、資料:

??1、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的,提交房屋所在地街鎮(zhèn)出具的業(yè)主大會(業(yè)主委員會)備案證。

??2、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的,提交房屋所在地街鎮(zhèn)出具的業(yè)主大會(業(yè)主委員會)備案證,區(qū)房屋行政管理部門出具的物業(yè)管理區(qū)域核定單。

??3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的,提交經(jīng)街鎮(zhèn)備案的新訂立的物業(yè)服務(wù)合同。

??業(yè)主大會對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、公共收益用途分配和使用專項規(guī)約進(jìn)行修訂的,提交經(jīng)街鎮(zhèn)備案的新修訂的相關(guān)規(guī)約。

??(五)房屋滅失后維修資金退款

??房屋滅失后,業(yè)主可憑征收(動拆遷)協(xié)議或房屋產(chǎn)權(quán)證的注銷憑證、維修資金滅失退款申請書及身份證、業(yè)主維修資金開戶銀行的銀行卡向開戶銀行或資金代管機構(gòu)辦理維修資金退還手續(xù)。業(yè)主未辦理房屋滅失退款手續(xù)的,相關(guān)資金留存開戶銀行或資金代管機構(gòu)。

??退還公有住房售后維修資金的,其中業(yè)主交納維修資金的剩余部分退還業(yè)主,售房單位交納維修資金的剩余部分退還售房單位,因售房單位注銷等原因無法退還的,售房單位交納維修資金的剩余部分留存資金代管機構(gòu)。

??因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因,業(yè)主辦理有困難的,街鎮(zhèn)出具相關(guān)證明材料,并指定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理維修資金退款相關(guān)業(yè)務(wù)。

??六、資金使用

??(一)維修資金的授權(quán)范圍

??業(yè)主大會可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額,直接授權(quán)的維修資金使用情況應(yīng)由業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年向業(yè)主公布。

??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接使用維修資金的工程任務(wù)單進(jìn)行核對。

??(二)維修資金的實施方案

??授權(quán)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主大會表決決定使用維修資金的工程,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制實施方案,也可以引入第三方專業(yè)機構(gòu)共同編制實施方案。業(yè)主大會尚未成立的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制實施方案后,由居民委員會組織業(yè)主討論決策。

??實施方案應(yīng)包括工程名稱、實施范圍、預(yù)算資金金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、實施時間等內(nèi)容。

??(三)維修資金的使用程序

??業(yè)主大會尚未成立的,由居民委員會將實施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天,征求相關(guān)業(yè)主意見,補充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過后,根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實施。

??業(yè)主大會已成立的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依據(jù)表決通過的實施方案,確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂施工承包合同。

??(四)支取維修資金的書面材料

??業(yè)主委員會向開戶銀行支取維修資金時,應(yīng)當(dāng)提交下列資料:1、支付憑證;2、加蓋業(yè)主大會公章、業(yè)主委員會公章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第三方機構(gòu)公章、銀行預(yù)留個人印鑒章的維修資金支取匯總表。

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第三方機構(gòu)支取工程款時,除應(yīng)當(dāng)提供上一款資料外,首次支取時還應(yīng)當(dāng)提供下列資料,金額應(yīng)當(dāng)不超過工程合同總價的30%。

??1、業(yè)主大會、業(yè)主小組決議或業(yè)主委員會決議;

??2、簽訂的施工承包合同;

??3、需審價工程的委托審價合同。

??完工驗收后,支取除工程質(zhì)量保證金外的剩余款項應(yīng)提供工程完工證明和需審價工程的審價報告;支取工程質(zhì)量保證金時,提供由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同出具的工程質(zhì)量保證責(zé)任期滿證明。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審價的工程項目施工承包合同可以暫定合同價款,最終支付價格以審價價格為準(zhǔn)。審價未完成前,支取的工程進(jìn)度款按合同約定,費用累計不得超過工程合同總價的90%;審價完成后,支取的工程總費用不得超過審價金額。

??工程完成后,居委會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)或相應(yīng)樓棟內(nèi)醒目位置張貼完工告示,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交物業(yè)共有部分維修、更新、改造情況的書面報告。

??七、組織代為維修維修資金的使用

??(一)使用條件

??業(yè)主共有部分維修、更新事項符合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十三條規(guī)定區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修情形的,維修費用可在維修資金中列支。

??(二)使用程序

??1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)房屋行政管理部門提出代為維修的申請,提交相關(guān)材料。

??2、區(qū)房屋行政管理部門在收到提交的代為維修申請后,應(yīng)會同街鎮(zhèn)進(jìn)行現(xiàn)場踏勘核實情況,必要時可邀請專業(yè)部門會商代為維修方案。

??3、經(jīng)踏勘核實,符合組織代為維修情形的,區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同街鎮(zhèn)書面告知業(yè)主委員會,并在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置張貼組織代為維修的公告,告知全體業(yè)主相關(guān)政策法規(guī)、擬維修的事項、施工時間、預(yù)計的工程費用等。

??4、區(qū)房屋行政管理部門會同街鎮(zhèn)明確實施單位代為維修,并于工程完成后在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置張貼公告,告知全體業(yè)主具體施工位置和部位、應(yīng)承擔(dān)的工程費用等。

??5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知,向開戶銀行一次性支取維修資金,劃入?yún)^(qū)房屋行政管理部門指定賬戶。

??6、維修實施單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保存、列支維修資金申請書、代為維修公告、審價報告、施工合同等相關(guān)工程檔案資料。

??八、業(yè)主大會維修資金子賬戶查詢和賬目公布

??(一)賬目公布

??業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對業(yè)主大會維修資金子賬戶的賬目,并根據(jù)規(guī)定格式分別于1月、7月在本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布半年的下列信息:

??1、維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;

??2、發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用;

??3、公共收益補充維修資金的情況;

??4、維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

??(二)賬目查詢

??業(yè)主委員會向開戶銀行或資金管理機構(gòu)查詢業(yè)主大會賬戶時,應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主大會備案證和賬號;業(yè)主向開戶銀行柜面或資金管理機構(gòu)查詢其分戶賬情況的,應(yīng)當(dāng)提供本人不動產(chǎn)權(quán)屬證明和有效身份證件;業(yè)主可通過隨申辦等線上渠道查詢本人房屋的維修資金情況。

??九、特殊情形的處置

??(一)因人民法院判決公有住房售后房屋恢復(fù)為租賃狀態(tài)

??申請單位根據(jù)人民法院判決書等有關(guān)材料,經(jīng)區(qū)房改行政管理部門蓋章后,到指定開戶銀行辦理退還公有住房售后維修資金手續(xù)。開戶銀行將公有住房售后維修資金賬面余額劃至申請單位賬戶。公有住房售后維修資金賬面余額由申請單位退還原購房人。售房款由申請單位與原購房人進(jìn)行清算。

??(二)相關(guān)銀行預(yù)留印鑒缺失的處理

??保管銀行預(yù)留印鑒的業(yè)主委員會委員因各種原因不提供印鑒的,業(yè)主委員會可以憑業(yè)主大會(業(yè)主委員會)備案證、項目所在地的街鎮(zhèn)出具的相關(guān)證明以及開戶銀行要求的其他材料,向業(yè)主大會開戶銀行辦理賬戶印鑒變更手續(xù)。

??(三)居委會代為履職的情形

??因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,居民委員會經(jīng)業(yè)主大會委托可以暫時代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)。居民委員會可以憑街鎮(zhèn)出具的情況說明、業(yè)主大會授權(quán)的決議等材料至開戶銀行辦理業(yè)主大會賬戶預(yù)留印鑒變更手續(xù)。

??(四)歷史遺留問題的處置

??1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外銷商品住宅的維修資金籌集,按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、建設(shè)單位與業(yè)主大會協(xié)商一致的意見執(zhí)行。1996年6月10日至2001年1月1日前出售的內(nèi)銷商品住宅、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金籌集,按當(dāng)時有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。

??(五)商品住宅使用權(quán)房出售的維修資金交納手續(xù)

??建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)的獨用成套商品住宅按使用權(quán)房出售后,該房屋維修資金中由物業(yè)買受人和建設(shè)單位各自應(yīng)交納的部分,均由該建設(shè)單位交納。該房屋若再由承租人按房改政策辦理公有住房購買手續(xù)的,建設(shè)單位和物業(yè)買受人再按公有住宅出售辦法交納維修資金,按公有住房售后維修資金管理方式進(jìn)行管理。

??原全額出資購買使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房后轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金,按商品住宅維修資金的管理方式進(jìn)行管理。全額出資使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房申請辦理轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房手續(xù)前,物業(yè)買受人應(yīng)按相關(guān)規(guī)定交納維修資金,存入專戶銀行。其中,未成立業(yè)主大會的,由物業(yè)買受人交至區(qū)房屋行政管理部門在銀行開設(shè)的專戶;已成立業(yè)主大會的,由物業(yè)買受人交至業(yè)主大會賬戶。物業(yè)買受人憑專戶銀行出具的交款憑證,方可辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。其中,單位保留使用權(quán)房已建立維修資金的,憑相關(guān)憑證辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

??十、其他事項、說明

??(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅維修資金的交納、使用和管理,參照本文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??(二)本文件中所提及的“支付憑證”是指銀行貸記憑證、業(yè)務(wù)委托書。

??(三)本通知自2024年10月1日起施行,有效期至2029年6月30日。

2024-08-30 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部