??本報告基于住建部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，對10月份全國房地產(chǎn)交易行情進行分析。研究表明，當前房地產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)積極的回穩(wěn)態(tài)勢，充分體現(xiàn)“四個降低、四個取消”等一系列政策積極有效，同時也充分說明全國房地產(chǎn)市場的需求潛力較大。報告對后續(xù)政策走向及市場趨勢也進行了分析。

??交易行情

??1、住房維度：三類市場交易量拉升

??10月份包括新房、二手房、新房+二手房三個維度都呈現(xiàn)積極表現(xiàn)，即各住房維度都有較好的同比正增長表現(xiàn)，尤其二手房表現(xiàn)最明顯。具體來看，新房市場“轉(zhuǎn)負為正”，對房企10月份銷售業(yè)績增長帶來積極作用，也有助于去庫存、去存量工作的進一步開展。同時二手房市場延續(xù)既有的復(fù)蘇態(tài)勢，且交易規(guī)模較大。這既有助于緩解二手房房源掛牌的壓力，也有助于后續(xù)各房東換房和置換，促進改善型購房需求的釋放。

??2、時間維度：10月份成樓市拐點

      從時間維度上看，今年9月份和10月份恰是房地產(chǎn)市場和周期的重要節(jié)點。其中，9月份是黨中央提出“止跌回穩(wěn)”信號的時間點。從歷史數(shù)據(jù)看，9月份已經(jīng)是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月）。10月份交易數(shù)據(jù)提振，充分說明筑底工作基本完成。

      同時，考慮到部分在途交易還沒有完全反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，所以預(yù)計11月份此類交易指標還有進一步拉升的可能。且考慮到全國各地購房政策屬于歷史最寬松水平，因此后續(xù)市場提振的空間也較大。據(jù)此綜合判斷，今年“金九”和“銀十”是房地產(chǎn)周期的分水嶺?！般y十”已成為新一輪房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的新起點。

??3、區(qū)域維度：回穩(wěn)態(tài)勢是全方位的

??從區(qū)域維度看，10月份全國房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)態(tài)勢是全方位的。其在一線城市、重點城市和省份等維度都有較好的體現(xiàn)。其中，一線城市新房和二手房都呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，且增幅較高。一線城市是本輪樓市止跌回穩(wěn)的風(fēng)向標。當前一線城市購房市場活躍態(tài)勢受全國關(guān)注，也為后續(xù)全國市場復(fù)蘇增強了信心。

??同時，對于重點城市來說，無論是新房還是二手房市場，也呈現(xiàn)出較好的發(fā)展態(tài)勢。以近期頗受關(guān)注的大城市二手房行情為例，除了滬深兩個城市外，包括北京、杭州等也明顯拉升，同比增幅超過50%。較多重點城市二手房交易超越“榮枯線”，既說明購房政策積極有效，也說明好房源增多、房價調(diào)整到位等，逐漸吸引了購房者的積極入市。對于各省份來說，也有類似的表現(xiàn)。回穩(wěn)向好的省份數(shù)量增加，包括中西部省份也有較好表現(xiàn)。這說明全國各地在止跌回穩(wěn)的信號指引下，積極發(fā)布、落實和消化購房政策，全力促進房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)。

??趨勢判斷

??1、政策方向

??綜合判斷目前的政策工具和市場形勢，我們認為，當前購房政策屬于歷史上最為寬松的一次，尤其體現(xiàn)在首付比例、房貸利率、限購取消等層面。各地各類該放松的政策都已放松完畢，四季度將強調(diào)既有政策的消化。各地政府要宣傳和引導(dǎo)購房政策，持續(xù)促進政策效應(yīng)的積極釋放。同時對于購房者來說，要把握好寬松的購房政策，積極主動釋放購房需求。尤其是要結(jié)合房價調(diào)整到位、好房子供應(yīng)量增多等利好因素積極入市。

??2、市場趨勢

      目前市場上最受關(guān)心的即兩個問題：市場回穩(wěn)的可持續(xù)性如何、房價會不會上漲。對于第一個問題，應(yīng)明確市場回穩(wěn)具有較強的持續(xù)性。最近三年壓抑的購房需求正積極釋放，包括剛性和改善型需求。同時各市場之間的傳導(dǎo)效應(yīng)增強，如二手房活躍開始帶動了新房改善型市場的活躍。另外，各類利好政策效應(yīng)積極釋放，將持續(xù)降低購房成本、提高購房積極性。對于第二個問題，則要積極關(guān)注“量-價”的傳導(dǎo)效應(yīng)。成交量的“止跌回穩(wěn)”將帶來成交價的“止跌回穩(wěn)”。從各地實際情況看，價格以穩(wěn)為主，下降空間明顯減少，但短期內(nèi)價格拉升的可能性也不大。四季度成為房價穩(wěn)定的黃金期。