[易居研究院]重視市值管理績效，優(yōu)化市值管理行為

??作者  ▏崔    霽  上海易居房地產(chǎn)研究院  綜合研究中心  總經(jīng)理

?????李曉玲  上海易居房地產(chǎn)研究院   研究員

??近兩個(gè)月正是房企上市公司年報(bào)集中發(fā)布的時(shí)期，財(cái)務(wù)表現(xiàn)幾家歡喜幾家愁，市值增長情況各有千秋。我們認(rèn)為，市值，是上市公司價(jià)值的集中體現(xiàn)！市值管理，是上市公司戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容！市值持續(xù)增長，是上市公司評(píng)價(jià)的最好標(biāo)準(zhǔn)！為此，必須重視市值管理績效，優(yōu)化市值管理行為。

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??傳達(dá)清晰的商業(yè)模式和成長預(yù)期

??合適的商業(yè)模式才能帶來公司價(jià)值的提升，一個(gè)合適的商業(yè)模式能夠優(yōu)化公司組織內(nèi)部各項(xiàng)資源，提高公司運(yùn)作效率，促進(jìn)公司價(jià)值的穩(wěn)定增長，同時(shí)能否向市場(chǎng)清晰傳達(dá)公司的商業(yè)模式和成長預(yù)期是市值管理行為首要因素。

??當(dāng)前在地價(jià)、樓價(jià)被雙抑制的宏觀大環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)回歸制造業(yè)屬性、毛利趨穩(wěn)，而今地產(chǎn)個(gè)股溢價(jià)的核心看點(diǎn)在其業(yè)績成長性和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。其中業(yè)績成長性側(cè)重于：

??①  ▏開發(fā)類主營具備優(yōu)于同業(yè)的盈利能力：品牌溢價(jià)下的銷售均價(jià)優(yōu)勢(shì)、國企背景下的拿地優(yōu)勢(shì)或數(shù)字化的降本增效，最終反映于公司的毛利率。

??②  ▏業(yè)務(wù)的高成長性：例如2020年市值增速較快的新城控股，采取的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)盈利模式基本成型，商業(yè)板塊的規(guī)模和品牌影響力躋身全國準(zhǔn)一線，穩(wěn)定的租金收入增加了公司的收入確定性，特別是經(jīng)2020年年報(bào)的業(yè)績驗(yàn)證后，投資者信心大增。

??③  ▏具有強(qiáng)勢(shì)的第二發(fā)展曲線：例如龍湖的六大航道、招商的住宅+園區(qū)、碧桂園的物業(yè)投資+酒店經(jīng)營+酒店經(jīng)營+智慧建造+機(jī)器人餐飲+新零售+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，這些多元化的動(dòng)作無疑是希望給市場(chǎng)傳達(dá)公司的成長想象空間。

??④  ▏財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性：三道紅線約束下暴雷頻現(xiàn)，投資者會(huì)首選確定性高、資金面較好的公司，如龍湖的股價(jià)優(yōu)于同業(yè)，主要原因是基于其良好的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

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??高度重視投資者關(guān)系管理

??投資者關(guān)系管理簡稱投資者關(guān)系(IR)，公司通過信息披露與交流，加強(qiáng)與投資者及潛在投資者之間的溝通，增進(jìn)投資者對(duì)公司的了解和認(rèn)同，提升公司治理水平，以實(shí)現(xiàn)公司整體利益最大化和保護(hù)投資者合法權(quán)益的重要工作。包括上市公司與股東、債權(quán)人和潛在投資者之間的關(guān)系管理，也包括在與投資者溝通過程中，上市公司與資本市場(chǎng)各類中介機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系管理。只有主動(dòng)的投資者關(guān)系管理才能作為市值管理的一部分。我們通過研究報(bào)告覆蓋、投資者問題回復(fù)的時(shí)效性、基金持股比例分別反映公司于專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、投資者及潛在投資者之間的關(guān)系管理。以近期曝光度較高的上市房企藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）為例。

??①  ▏研究報(bào)告覆蓋情況較好，專業(yè)人士關(guān)注度高：截至目前，藍(lán)光發(fā)展研報(bào)覆蓋情況較好，2020年度wind內(nèi)顯示的公司研究報(bào)告（除China Knowledge評(píng)級(jí)外）近40篇，覆蓋券商包含國盛證券、華西證券、西南證券等，截止目前，有5家券商及智庫對(duì)藍(lán)光發(fā)展年報(bào)及一季報(bào)情況發(fā)布了研究報(bào)告。

??②  ▏投資者問題回答時(shí)效性差：截至2021年4月18日，統(tǒng)計(jì)總提問數(shù)：887，統(tǒng)計(jì)回復(fù)數(shù)：871，回復(fù)率為98.2%。最近的一次統(tǒng)一回復(fù)時(shí)間為3月3日。根據(jù)實(shí)際回答情況來看，沒有第一時(shí)間回復(fù)投資者提問，時(shí)效性較差。同時(shí)回答內(nèi)容或不能滿足投資者需求，或者不能清晰的解決投資者的疑惑。

??③  ▏機(jī)構(gòu)持股比例連續(xù)下降，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延：2021年以來藍(lán)光發(fā)展機(jī)構(gòu)持股比例有所下降至50%以下，2019、2020年末機(jī)構(gòu)持股比例分別為59.69%、56.72%，反映藍(lán)光發(fā)展近期整體市場(chǎng)認(rèn)可度下降。據(jù)2021年一季報(bào)披露顯示，基金持股比例為0.76%，無論同比或環(huán)比均有所降低。機(jī)構(gòu)持股比例的下降，說明專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)藍(lán)光發(fā)展的市場(chǎng)認(rèn)可度在下降，原則上藍(lán)光此前被投資者廣泛關(guān)注的迪康、藍(lán)光嘉寶先后出售，對(duì)于這一戰(zhàn)略舉措的解讀，市場(chǎng)上充斥著負(fù)面解讀。作為市值管理重要行為的投資者關(guān)系管理，專業(yè)性、系統(tǒng)化、全面性、覆蓋廣是其要義，大多數(shù)房企上市公司都有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

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??保證現(xiàn)金分紅比例的穩(wěn)定性

??現(xiàn)金分紅在國外成熟資本市場(chǎng)上一直是一種慣例，是吸引投資者做長線投資的最大砝碼之一?，F(xiàn)金分紅反映上市公司財(cái)務(wù)狀況較好，能夠使投資者有效回避個(gè)股虛假業(yè)績的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，真正績優(yōu)公司的現(xiàn)金流較充沛，具備現(xiàn)金分紅的能力。一家上市公司有能力實(shí)施現(xiàn)金分紅，說明公司的每股現(xiàn)金流量比較高，財(cái)務(wù)比較健康，這和每股業(yè)績反映的會(huì)計(jì)結(jié)果有本質(zhì)的不同。上市公司連續(xù)分紅，可使投資者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，因此，收益有保障，降低了股價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，是市值管理的有效手段。

??近些年來，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持高分紅趨勢(shì)，尤其是行業(yè)集中度上升后，頭部房企往往因其發(fā)展的穩(wěn)健性、高分紅、低估值等特點(diǎn)受到資本方的青睞。TOP30房企上市公司現(xiàn)金分紅比例中位值為29.5%，近五年保持在這一較穩(wěn)定的水平。各個(gè)企業(yè)中，金科股份、雅居樂維持高分紅比例，近五年平均值保持在50%以上，但分紅穩(wěn)定性較差；招商蛇口、保利、碧桂園、中國海外發(fā)展等頭部房企分紅比例略低，但分紅比例的穩(wěn)定性始終較高，表明企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平高，同時(shí)向外界傳達(dá)較為穩(wěn)健的經(jīng)營狀況；近期股市狀況表現(xiàn)不佳的藍(lán)光發(fā)展，2020年公司現(xiàn)金分紅約3.3億人民幣，較上年同比下降62.11%，現(xiàn)金分紅比例10%，遠(yuǎn)低于2015-2020年平均分紅比例23.56%，向市場(chǎng)傳達(dá)公司2020年經(jīng)營降速的負(fù)面信息，間接反映了公司的財(cái)務(wù)困境，給公司股價(jià)帶來不利影響。為此，相關(guān)上市企業(yè)在重視高分紅的同時(shí)，要更加注重分紅比例的穩(wěn)定性，從而有助于股價(jià)的穩(wěn)定及更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

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??分拆上市是提升市值的有效行為

??對(duì)于在資本市場(chǎng)估值較低的房地產(chǎn)行業(yè)來說，如條件具備的話，通過分拆旗下成熟的業(yè)務(wù)上市，可拓寬融資渠道，提高母公司資產(chǎn)流動(dòng)性，更好地滿足企業(yè)子業(yè)務(wù)發(fā)展中的資金需求，獲得較高的估值。上市房企將子業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營，有利于該項(xiàng)業(yè)務(wù)的潛在價(jià)值顯性化，為上市房企及子業(yè)務(wù)帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。分拆上市后，子公司擁有自己的融資平臺(tái)支持項(xiàng)目發(fā)展，大幅提升自身盈利能力，同時(shí)可以促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)或子公司業(yè)務(wù)向著更專業(yè)化方向發(fā)展，提升企業(yè)在細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭力。2020年現(xiàn)多家房企分拆物業(yè)上市潮，部分物業(yè)管理企業(yè)市盈率曾一度高達(dá)120倍，遠(yuǎn)高于其母公司估值，2021年碧桂園服務(wù)市值正式超過碧桂園集團(tuán)本身。

       隨著物業(yè)管理板塊的上市完成，預(yù)計(jì)房企的分拆上市潮還將會(huì)拓展至商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)科技、裝修建筑、地產(chǎn)金融、代建等多個(gè)較為成熟的子業(yè)務(wù)中，同單一上市平臺(tái)相比，一個(gè)集團(tuán)下多個(gè)上市平臺(tái)更具融資上的靈活性、多板塊輪動(dòng)也有助于抵御一定的周期性風(fēng)險(xiǎn)。2021.4.14陽光城集團(tuán)股份有限公司公告關(guān)于公司擬分拆所屬企業(yè)上海陽光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“陽光智博”）到境外上市的通過議案；3月26日，佳兆業(yè)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程；恒大方面也在其2020年業(yè)績說明會(huì)上說明，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺(tái)的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計(jì)劃。

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??采取多樣靈活的股權(quán)激勵(lì)機(jī)制

??股權(quán)激勵(lì)是指上市公司以本公司股票為標(biāo)的，對(duì)其董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及其他員工進(jìn)行的長期性激勵(lì)。股權(quán)激勵(lì)是完善公司治理的重要環(huán)節(jié)，也是市值管理的重要手段。

??通過對(duì)大量房地產(chǎn)上市企業(yè)股權(quán)激勵(lì)市場(chǎng)反應(yīng)數(shù)據(jù)的持續(xù)跟蹤分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在實(shí)施股權(quán)激勵(lì)前超常收益率的波動(dòng)較為穩(wěn)定，累計(jì)超常收益率始終處在超過市場(chǎng)組合收益率1%左右；在公布股權(quán)激勵(lì)方案后，超常收益率呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，最高可達(dá)到2.61%。據(jù)此，我們認(rèn)為股權(quán)激勵(lì)方案會(huì)有效的得到市場(chǎng)認(rèn)可，總體而言房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股權(quán)激勵(lì)效果表現(xiàn)出的市場(chǎng)反應(yīng)良好。