廣州黃埔舊改“先拆后批”遭質(zhì)疑 參與房企憂心忡忡

市場(chǎng)曾冬梅 2021-10-18 09:42:32 來(lái)源:中房報(bào)

掃描二維碼分享

??“這幾天我們黃埔的舊改項(xiàng)目都在準(zhǔn)備材料,區(qū)里隨時(shí)會(huì)抽查?!?0月14日,廣州某房企高管李明(化名)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??這是一次覆蓋廣州全市11個(gè)區(qū)119個(gè)城市更新項(xiàng)目的核查行動(dòng),其中黃埔區(qū)就占了80個(gè)。核查由廣州市規(guī)劃和自然資源局牽頭,在各區(qū)自查的基礎(chǔ)上,深入調(diào)研,于10月15日前形成報(bào)告提交。核查的重點(diǎn)包括是否涉及“大拆大建”、是否落實(shí)歷史文化保護(hù)、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實(shí)公眾及專家意見等。

??“大拆大建”是一個(gè)敏感字眼,近兩日廣州業(yè)內(nèi)流出的幾份來(lái)自廣東省、廣州市相關(guān)部門的文件都與此有關(guān)。作為廣東省“三舊”改造試點(diǎn)的黃埔區(qū),則處于文件關(guān)注的中心。廣東省自然資源廳在10月11日發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范黃埔區(qū)“三舊”改造工作的函》,其中提到黃埔區(qū)計(jì)劃在三年里拆除66個(gè)舊村莊共計(jì)3278萬(wàn)平方米,截至目前已完成了77%,按此進(jìn)度,拆遷任務(wù)將提前一年半完成。但這樣的大規(guī)??焖俨疬w存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患,包括新增建設(shè)用地需求大增、商品住宅供應(yīng)量短期內(nèi)難以消化等。據(jù)測(cè)算,這66個(gè)村子的新房入市后,可供應(yīng)3500萬(wàn)平方米的商品住宅,整個(gè)黃埔區(qū)要21年才能完全消化。對(duì)此,廣東省自然資源廳提出了“加強(qiáng)工作統(tǒng)籌,把控改造節(jié)奏”等建議。

??為了達(dá)成拆遷目標(biāo),黃埔采用的是“先拆后批”模式,此次該區(qū)核查的80個(gè)項(xiàng)目中有60個(gè)是屬于“未批已拆”的,李明所在的公司也有項(xiàng)目在列?!爸斑~的步子確實(shí)太大了,我們的項(xiàng)目已經(jīng)給村民支付了1年半的臨遷費(fèi),從現(xiàn)在的政策風(fēng)向來(lái)看,估計(jì)還要再等1年才能拿到用地批文。”他認(rèn)為,短期內(nèi),公司可能需要重新評(píng)估投資成本,但長(zhǎng)期來(lái)看,放緩節(jié)奏、讓舊改工作更有序的推進(jìn)是必要的,對(duì)參與各方都有利。

??某上市房企舊改板塊負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,該公司此前一直對(duì)黃埔的舊改項(xiàng)目態(tài)度謹(jǐn)慎,就是因?yàn)楹芏啻遄拥挠玫刂笜?biāo)不足,前期的資金成本太高,后期供地一旦出問(wèn)題可能就血本無(wú)歸了。

??“三舊”改造推進(jìn)過(guò)快 部分問(wèn)題浮出水面

??2020年6月,黃埔區(qū)在廣州市率先制定《決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》及《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)作戰(zhàn)藍(lán)圖(2020-2022)》,立下“三年完成全區(qū)66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目簽約拆遷”的軍令狀。此后,黃埔區(qū)開始舉全區(qū)之力推動(dòng)城市更新工作,先后出臺(tái)了“城市更新10條”及2.0升級(jí)版,發(fā)布“城市更新項(xiàng)目審批流程再造20條”,將60項(xiàng)審批手續(xù)壓縮為3項(xiàng),從批復(fù)改造方案到開工,時(shí)間從1年半最快可壓縮至3個(gè)月,提速高達(dá)300%以上。該區(qū)還建立“先拆后批”的新機(jī)制,通過(guò)“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”等措施,加速推動(dòng)舊村拆遷。

??2020年,黃埔區(qū)舊村拆除面積達(dá)1489萬(wàn)平方米,當(dāng)年拆除面積占過(guò)去10年的78%,總量超歷年總和,創(chuàng)歷史之最。其城市更新實(shí)施速度位居廣州市第一,連續(xù)三年在廣州市“三舊”改造工作年度考核中排名第一。

??然而,隨著時(shí)間的推移,一些原本被速度所掩蓋的問(wèn)題終究還是暴露了出來(lái)。廣東省自然資源廳在上述函件中表示,今年來(lái)涉及黃埔區(qū)“三舊”改造的信息公開的案件數(shù)量急劇增加,相當(dāng)一部分信息公開案件會(huì)進(jìn)入復(fù)議或訴訟程序,反映了黃埔區(qū)“三舊”改造工作矛盾較尖銳,存在一些亟待改進(jìn)的問(wèn)題。

??例如,截至今年7月底,黃埔區(qū)片區(qū)策劃和實(shí)施方案的批復(fù)率分別為50%和50%,處于正常水平,但拆遷進(jìn)度卻已完成了77%。目前該區(qū)已拆除房屋2529萬(wàn)平方米,按此進(jìn)度,只需半年時(shí)間就能完成余下近750萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù),計(jì)劃三年完成的拆遷任務(wù)提前一年半完成。由于事先對(duì)大規(guī)??焖俨疬w帶來(lái)問(wèn)題的預(yù)見性和應(yīng)對(duì)性不足,存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

??廣東省自然資源廳強(qiáng)調(diào),“未批已拆”的做法可能造成社會(huì)維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)和行政風(fēng)險(xiǎn)。黃埔區(qū)提出的“拆遷前置”,其實(shí)是在改造實(shí)施方案未最終審批的情況下就開展大規(guī)模拆遷,如果拆完之后,由于某些因素導(dǎo)致相關(guān)審批手續(xù)批不了,村民回遷房無(wú)法及時(shí)建設(shè),將引起已簽約村民投訴信訪,形成大規(guī)模維穩(wěn)問(wèn)題。同時(shí),允許項(xiàng)目的復(fù)建安置和公建設(shè)施配套區(qū)在規(guī)劃用地手續(xù)不完善、改造方案尚未批復(fù)的情形下,辦理部分施工許可并先行施工建設(shè),存在一定的行政風(fēng)險(xiǎn)。

??而舊村改造推進(jìn)的節(jié)奏過(guò)快,也導(dǎo)致了需要配套的新增建設(shè)用地需求大增,商品住宅供應(yīng)量短期內(nèi)難以消化。據(jù)估算,黃埔66條舊村莊改造需要配套16950畝新增建設(shè)用地指標(biāo),相當(dāng)于該區(qū)前兩年每年獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)量的5倍多,導(dǎo)致一些項(xiàng)目因用地指標(biāo)緊缺而難以順利實(shí)施。

??大規(guī)模拆遷和集中開發(fā)商品房,還會(huì)造成市場(chǎng)的供需失衡。首先,短期內(nèi)拆遷66個(gè)舊村莊,被拆遷村民集中釋放了大量住房需求,當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法滿足,進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)和租金。其次,按照廣東省自然資源廳的測(cè)算,這66個(gè)村子改造后,預(yù)計(jì)可向市場(chǎng)供應(yīng)商品住房用地15750畝,相當(dāng)于黃埔區(qū)2016年-2020年年均供應(yīng)量的62倍。這些土地在建設(shè)完成后可供應(yīng)約3500萬(wàn)平方米的商品住宅,以該區(qū)的消費(fèi)能力,至少需要約21年才能完全消化。

??方向沒(méi)有變 節(jié)奏需調(diào)整

??經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益是地方政府進(jìn)行城市更新的主要驅(qū)動(dòng)力。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在10月1日向廣州市委、市政府提交了一份關(guān)于“三舊”改造(城市更新)評(píng)估落實(shí)情況的報(bào)告。報(bào)告中提到,黃埔區(qū)的66個(gè)舊村改造后,將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃,新增產(chǎn)業(yè)載體建筑面積1595萬(wàn)平方米,改造后復(fù)建集體物業(yè)(含留用地)1760萬(wàn)平方米,折合集體資產(chǎn)約4400億元(按2.5萬(wàn)元/平方米),村集體經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)10倍以上,村民人均年收入增長(zhǎng)5倍以上,真正實(shí)現(xiàn)共同富裕。

??當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、村集體的改造積極性從拆遷速度便可見一斑。據(jù)了解,黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺街道每天的拆除量達(dá)1萬(wàn)平方米,半年共計(jì)拆除房屋面積143.5萬(wàn)平方米,截至今年的8月31日,6個(gè)城市更新項(xiàng)目總體拆除率已達(dá)99%,成為了黃埔區(qū)首個(gè)率先實(shí)現(xiàn)城市更新“三年任務(wù),兩年完成”的街道。龍湖街九佛墟征拆項(xiàng)目于2020年6月20日啟動(dòng),8月19日正式開拆,到2021年1月便已建成了1000多套安置房,截至8月底拆除完成率達(dá)96.19%。

??為了達(dá)成拆遷目標(biāo),改造進(jìn)度太慢的開發(fā)商被街道撤換也是常有的事。

??“未批已拆”項(xiàng)目或進(jìn)退兩難

??“之前黃埔區(qū)的拆遷是有排位的,拆得快的街道排前面?!崩蠲鞅硎荆摴局皇歉寮w簽訂了前期服務(wù)協(xié)議,拆遷簽約、舊改補(bǔ)償方案等工作都尚未完成,但街道和村集體都希望拆遷工作能夠盡量前置,為此公司已經(jīng)支付了1億多元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和臨遷費(fèi)等。因?yàn)檫@個(gè)舊改項(xiàng)目尚未納入黃埔區(qū)的年度計(jì)劃,因此國(guó)土規(guī)劃至今仍未批復(fù)?!包S埔區(qū)的用地指標(biāo)很緊缺,之前是誰(shuí)拆的快指標(biāo)就給誰(shuí),現(xiàn)在只能等。估計(jì)拿到批文可能還要一年時(shí)間,相當(dāng)于要支付兩年半的臨遷費(fèi)?!?/p>

??在李明看來(lái),“拆遷前置”確實(shí)能夠解決部分村子“拆不動(dòng)”的問(wèn)題,但隱患也不小,開發(fā)商無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)的成本測(cè)算,大量“未批已拆”的項(xiàng)目進(jìn)退兩難。“要鎖定成本,只能盡快把復(fù)建區(qū)建起來(lái),如果政府同意融資區(qū)也一起建的話,那現(xiàn)金流就有可能平衡了?!?/p>

??吸取了經(jīng)驗(yàn)后,李明現(xiàn)在只跟進(jìn)能夠先完成簽約、摘牌等流程后再拆遷的項(xiàng)目??吹綐I(yè)內(nèi)流出的幾份官方文件時(shí),他也擔(dān)心是否以后黃埔的舊改風(fēng)向要轉(zhuǎn)變了,忙不迭的跟一些村集體溝通,得到的信息是大的風(fēng)向沒(méi)有變,還是要加快推進(jìn)簽約、招商?!斑@次主要是核查文化古跡、名木古樹的保護(hù)問(wèn)題,大拆大建放在后面?!?/p>

??黃埔區(qū)另一個(gè)“未批已拆”項(xiàng)目的開發(fā)商也表示,“這次查古樹查得比較嚴(yán)”,其他的工作都按現(xiàn)有流程在推進(jìn),沒(méi)有太大影響。

??不過(guò),不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為黃埔區(qū)的城市更新調(diào)節(jié)奏是大概率事件。有聲音認(rèn)為,未來(lái)該區(qū)可能會(huì)區(qū)分對(duì)待不同性質(zhì)的舊改項(xiàng)目,加快推進(jìn)“已批已拆”的,“已批未拆”類的項(xiàng)目或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)需求的變化控制節(jié)奏,尚未批復(fù)的項(xiàng)目則存在拿不到批文的可能性。大的基調(diào)是,加強(qiáng)規(guī)范化管理,規(guī)劃先行,穩(wěn)步、有序推進(jìn)。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也在報(bào)告中披露了幾個(gè)整改意見。如,進(jìn)一步加強(qiáng)計(jì)劃管理,對(duì)未納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目,市、區(qū)更新部門不得審批片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案,把控好城市更新的推進(jìn)節(jié)奏,對(duì)年度計(jì)劃中進(jìn)度較慢的項(xiàng)目要重點(diǎn)督導(dǎo)協(xié)調(diào)。以及,堅(jiān)持“拆建并舉”,最大限度保障短期內(nèi)大量釋放的住房需求,同時(shí)結(jié)合區(qū)域常住人口的增長(zhǎng)預(yù)測(cè),強(qiáng)化未批舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案的成本核算和成本控制,最大限度確保未來(lái)舊改完成后的住宅市場(chǎng)供需相匹配。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部