??保租房公募REITs的申報(bào)發(fā)行節(jié)奏正在加快。

??近期，招商蛇口租賃住房REIT正式在深交所上市，這是年內(nèi)發(fā)行的第2支，也是2022年以來的第6支租賃住房公募REITs。

??至此，租賃住房REITs累計(jì)發(fā)行總規(guī)模已達(dá)95.5億元。如果加上公開發(fā)布發(fā)行規(guī)模的待上市保租房REITs，年內(nèi)租賃住房公募REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模有望破百億。

??隨著我國公募REITs發(fā)行進(jìn)入常態(tài)化階段，未來租賃住房公募REITs發(fā)行節(jié)奏或再提速。

??值得注意的是，目前各類租賃企業(yè)尤其是地方國企平臺(tái)公司均在推進(jìn)“首發(fā)”籌備工作，與此同時(shí)，多支已上市的保租房REITs在穩(wěn)定的收益基礎(chǔ)下也積極啟動(dòng)“擴(kuò)募”工作，這將共同加速租賃行業(yè)“金融化”。

??10月23日，招商蛇口租賃住房REIT正式在深交所掛牌上市，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模13.635億元，上市首日漲幅達(dá)7.15%。

??至此，目前累計(jì)已有6支租賃住房公募REITs上市。其中2022年發(fā)行4單總規(guī)模為51.4億元，2024年已發(fā)行2單總規(guī)模44.1億元，合計(jì)已發(fā)行規(guī)模達(dá)到95.5億元。

??已上市的6支租賃住房公募REITs，除中金廈門安居REIT位于廈門以外，其余底層資產(chǎn)都位于一線城市，整體資產(chǎn)體量、運(yùn)營周期、資金規(guī)模也存在顯著差異性。

??從資產(chǎn)體量來看，新上市的招商蛇口租賃住房REIT最小，規(guī)模僅6.5萬方、房源僅927套，而其余5支REITs體量均在10萬方以上，且租賃住房套數(shù)均在1500套以上。

??運(yùn)營時(shí)間上，招商蛇口租賃住房REIT最長，均在4年以上，而其余5支中僅華夏北京保障房REIT運(yùn)營滿3年，另外4支都未滿3年。

??資金規(guī)模方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT發(fā)行規(guī)模最高為30.50億元，招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行規(guī)模略高于其他4支。

??保租房公募REITs運(yùn)營相對穩(wěn)健。

??2024年第三季度，5單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤4432萬元，環(huán)比增長3.4%。

??從各基金表現(xiàn)來看，城投寬庭保租房REIT凈利潤規(guī)模最高，2024年第三季度凈利潤達(dá)到1954萬元，環(huán)比增長4.5%，華夏基金華潤有巢REIT凈利潤環(huán)比增幅最大，達(dá)到13.8%，主要在于其較強(qiáng)的成本管控能力和品牌知名度的帶動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)該基金的營業(yè)成本和銷售費(fèi)用分別環(huán)比下降5.8%和7.6%。此外，5單保租房REITs僅紅土創(chuàng)新深圳安居REIT凈利潤環(huán)比下滑3.0%。

??可供分配金額看，5單保租房REITs得益于相對穩(wěn)定的盈利能力，合計(jì)可分配金額8501萬元，環(huán)比提升2.2%。

??其中城投寬庭保租房REIT受基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目出租率環(huán)比提升1.8和3.4個(gè)百分點(diǎn)拉動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)可供分配金額環(huán)比增長6.6%，顯示出資產(chǎn)運(yùn)營的邊際向好趨勢。

??從近期企業(yè)保租房REITs動(dòng)作看，整體可分為兩大類。

??一類為“擴(kuò)募類”，在已上市的6單保租房REITs中，已有4單基金申請擴(kuò)募，分別為華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和中金廈門安居REIT，它們底層資產(chǎn)仍主要位于一線城市。

??實(shí)際上，保租房REITs的擴(kuò)募標(biāo)志著更多優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)退出，使企業(yè)能夠籌集更多資金用于保租房建設(shè)，此外，多樣化的投資組合也有助于降低特定項(xiàng)目或區(qū)域所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，更多優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)加入也能提高RIETs交易市場的活躍度。 

??另一類為“首發(fā)類”，如建信住房、北京昌平、天津泰達(dá)人才安居、上海臨港等多單保租房REITs的申報(bào)發(fā)行工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，各企業(yè)推進(jìn)進(jìn)度存在一定差異。

??其中臨港集團(tuán)、天津泰達(dá)人才安居等公司已啟動(dòng)發(fā)行招標(biāo)流程并公布中標(biāo)結(jié)果，萬科、昆明安居處于準(zhǔn)備階段，上海新黃浦實(shí)業(yè)正在申報(bào)，建信住房已經(jīng)受理。

??目前各企業(yè)，特別是各地城投平臺(tái)公司都在積極抓住公募REITs的機(jī)遇以實(shí)現(xiàn)“退出”，從而助力自身經(jīng)營能力長效可持續(xù)發(fā)展，且這些底層資產(chǎn)項(xiàng)目多位于核心二線城市。

??值得注意的是，公開發(fā)布發(fā)行規(guī)模的6支待上市保租房REITs發(fā)行總金額不低于55.5億元，其中上海臨港科技保租房公募REIT、昆明安居集團(tuán)保租房公募REIT均在10億元以上，疊加前期已發(fā)行的6支保租房REITs合計(jì)規(guī)模95.5億元，年內(nèi)累計(jì)發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)仍有望破100億元。

??隨著核心城市保租房項(xiàng)目加速推進(jìn)，市場中保租房入市的項(xiàng)目越多，達(dá)到保租房REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)資產(chǎn)容量也會(huì)相應(yīng)越大。同時(shí)，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，也為保租房REITs發(fā)行提供了更多機(jī)會(huì)。未來保租房REITs預(yù)計(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展期，申報(bào)節(jié)奏及發(fā)行速度也將明顯提速。

??租賃行業(yè)正逐步邁入“金融化”時(shí)代。

??通過運(yùn)用REITs等工具盤活存量以提高租賃房源供給規(guī)模，能更好的發(fā)展保租房業(yè)務(wù)、也可加快補(bǔ)齊租賃住房供給側(cè)短板。

??對于企業(yè)端而言，有助于籌集長期權(quán)益資本金，形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，賦能集團(tuán)投拓、運(yùn)營等相關(guān)體系。