??2024年5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，中央支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??這項(xiàng)政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)存量商品房去庫(kù)存、加快保障性住房供給，同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

??進(jìn)入三季度，收儲(chǔ)進(jìn)入落地期，地方層面超50城表態(tài)支持、29城發(fā)布征集公告。截至目前，已完成收儲(chǔ)甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營(yíng)的城市有福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，收購(gòu)項(xiàng)目大多用于配租而非配售。

??本文以鄭州、重慶兩個(gè)典型城市為例，結(jié)果發(fā)現(xiàn)配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房，對(duì)于配售型保障房而言，落地效果不一，主要和入市項(xiàng)目所處區(qū)位、配套、價(jià)格密不可分。

??2024年5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)。國(guó)務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

??同日下午，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

??6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專(zhuān)班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，降低?shí)施主體經(jīng)營(yíng)成本。

??6月20日，住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。

??三季度，存量住房收儲(chǔ)進(jìn)入落地期，保障性住房再貸款支持加碼，各地房源征集公告密集發(fā)布，多城已開(kāi)啟首批保障性住房配租、配售。

??中央保障性住房再貸款支持加力。9月24日，央行3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國(guó)企收儲(chǔ)進(jìn)度。另?yè)?jù)央行披露的再貸款發(fā)放進(jìn)度，截至二季度末，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放了近250億元租賃住房貸款，人民銀行已審核發(fā)放再貸款資金超過(guò)120億元。

??地方收儲(chǔ)加速落地，截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉(xiāng)、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級(jí)行政單位。29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確了參與征集的商品房需滿足的條件。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有至少29個(gè)城市發(fā)布了收儲(chǔ)細(xì)則，要求主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲(chǔ)價(jià)格等幾方面。

??具體來(lái)看，前期出臺(tái)的收購(gòu)細(xì)則普遍要求底層資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，并主要用于配租型保障房用途，隨著支持力度加強(qiáng)，收購(gòu)細(xì)則在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等方面進(jìn)行了優(yōu)化，要求開(kāi)發(fā)狀態(tài)為四證齊全，且可同時(shí)用于租和售。這一調(diào)整有利于擴(kuò)大底層資產(chǎn)收購(gòu)池容量，并促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方收購(gòu)效率。

??截至目前，已完成收儲(chǔ)甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營(yíng)的城市并不多，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等少數(shù)城市有項(xiàng)目落地。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，收購(gòu)項(xiàng)目大多用于配租而非配售。

??2024年7月29日，鄭州市正式開(kāi)始首批配售型保障性住房配售工作，鄭州也由此成為全國(guó)范圍內(nèi)率先開(kāi)啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。

??首批配售分為3個(gè)配售項(xiàng)目和1個(gè)預(yù)登記項(xiàng)目，共計(jì)1999套房源。其中，配售項(xiàng)目是指項(xiàng)目已建成（基本建成），可直接配售至個(gè)人家庭的配售型保障性住房項(xiàng)目，共推出1099套房源，包括沁河苑項(xiàng)目570套；惠康佳苑項(xiàng)目322套；鄭住雪松苑項(xiàng)目207套。所有項(xiàng)目均為精裝修交付，房屋均價(jià)在5200-7200元/平方米之間。

??鄭州推出配售型保障性住房，以主城外圍四環(huán)沿線項(xiàng)目為主，低價(jià)銷(xiāo)售、封閉管理。首批1242組家庭滿額搖號(hào)，客戶(hù)優(yōu)選靠近城區(qū)，且性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目。據(jù)鄭州機(jī)構(gòu)調(diào)研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因?yàn)閰^(qū)位較好得加價(jià)格便宜，均為滿號(hào)搖號(hào)。相較而言雪松苑受歡迎程度較低。

??從鄭州配售型保障房入市對(duì)于樓市影響而言，毋庸置疑造成了新房房?jī)r(jià)的持續(xù)下滑，未來(lái)庫(kù)存壓力還將持續(xù)加劇。目前政府公示配售型保障性住房項(xiàng)目多數(shù)位于主城四環(huán)沿線，2024年四環(huán)沿線商品住宅均價(jià)11255元/平方米，同比下滑8%，在主城各環(huán)線中下滑幅度最大。

??按照首批保障性住房釋放價(jià)格，約為周邊新房均價(jià)50%～70%，二手房均價(jià)80%～90%。過(guò)多投入市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)周邊剛需項(xiàng)目形成沖擊。精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)主城四環(huán)沿線120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均價(jià)10184元/平方米，且當(dāng)月約20%的項(xiàng)目降價(jià)，市場(chǎng)仍處于下降區(qū)間；2024年8月庫(kù)存約9180套，去化周期約3個(gè)月，未來(lái)壓力更大。

??2024年9月2日，重慶市首批公租房轉(zhuǎn)為配售型保障性住房項(xiàng)目開(kāi)始申購(gòu)，價(jià)格僅為周邊市場(chǎng)化新房的3折，約周邊二手房的5折。

??其中民心佳園項(xiàng)目與附近融創(chuàng)竣爵堡相隔1公里左右，融創(chuàng)竣爵堡8月掛牌二手房均價(jià)為16354元/平方米，成交價(jià)12598元/平方米，相鄰的松龍國(guó)際8月掛牌均價(jià)也達(dá)13300元/平方米，成交均價(jià)9566元/平方米，而民心佳園項(xiàng)目申購(gòu)房?jī)r(jià)僅5820元/平方米。

??美麗陽(yáng)光家園項(xiàng)目也是如此，美麗陽(yáng)光家園項(xiàng)目申購(gòu)房?jī)r(jià)4560元/平方米，而緊鄰美麗陽(yáng)光家園的經(jīng)濟(jì)適用房建立廣場(chǎng)二期8月掛牌均價(jià)為7495元/平方米。

??不過(guò)申購(gòu)條件較為苛刻，申購(gòu)人必須是已入住民心佳園、美麗陽(yáng)光家園公租房的承租人，申購(gòu)房源也必須是已承租房源，并且無(wú)拖欠租金、保證金、物業(yè)費(fèi)，無(wú)轉(zhuǎn)租出借等違規(guī)違約行為；申購(gòu)成功后，可出租、繼承，但不能上市交易。

??雖然目前暫未披露申購(gòu)登記數(shù)據(jù)，不過(guò)從CRIC重慶機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，兩項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況一般，除了因?yàn)榭蛻?hù)基數(shù)有限之外，民心家園地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全，但是小區(qū)因沒(méi)有正規(guī)物業(yè)，人員混雜；而美麗陽(yáng)光家園整體地理位置較偏，購(gòu)房性?xún)r(jià)比較低。

??除了公租房轉(zhuǎn)配售型保障房項(xiàng)目之外，重慶2024年8月有多個(gè)新建配售型保障房項(xiàng)目進(jìn)入申購(gòu)環(huán)節(jié)，其中，九龍坡、大渡口、高新區(qū)、北碚區(qū)這四個(gè)區(qū)的保障房項(xiàng)目已進(jìn)行購(gòu)房意向登記填報(bào)。從售價(jià)來(lái)看，價(jià)格僅為同板塊商品房的5-7折。

??雖然目前暫未披露申購(gòu)登記和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，不過(guò)從官方披露的社區(qū)產(chǎn)品戶(hù)型來(lái)看，品質(zhì)并沒(méi)有太大差異。橫向比較價(jià)格和地段來(lái)看，九龍宸曦?zé)o疑是性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目之一，預(yù)期也將實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。其他項(xiàng)目對(duì)比而言，基本相當(dāng)于商品房7折左右，對(duì)于剛需客群吸引力相對(duì)有限。

??從鄭州、重慶兩個(gè)典型城市來(lái)看，配租型保障房因低于周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯(cuò)的招租效果。而對(duì)于樓市影響而言，主要是延緩了剛需客群的入市步伐，尤其在樓市行情略顯低迷的當(dāng)下，剛需客群購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)嚴(yán)重，租賃相較于購(gòu)買(mǎi)而言，成本可控，因而對(duì)于部分購(gòu)買(mǎi)力捉襟見(jiàn)肘的剛需而言保租房的確存在一定的吸引力。

??對(duì)于配售型保障房而言，鄭州、重慶落地效果不一，因而對(duì)樓市的影響也略顯不同。鄭州的落地效果好于重慶，主要和入市項(xiàng)目所處區(qū)位、配套、價(jià)格密不可分，若項(xiàng)目熱銷(xiāo)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)一二手房下行，加劇競(jìng)爭(zhēng)；若項(xiàng)目銷(xiāo)售一般，則對(duì)樓市影響則較為有限。

??我們認(rèn)為，即使部分城市會(huì)出現(xiàn)像鄭州這樣落地后短期內(nèi)加劇區(qū)域內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，但是從地方政府和問(wèn)題企業(yè)角度而言，還是利大于弊。對(duì)于地方政府而言，目前保障性住房項(xiàng)目，以歷史劃撥土地利用為主，通過(guò)盤(pán)活方式提升了原事業(yè)單位/機(jī)關(guān)單位閑置土地的利用率；對(duì)于房企而言，后期若增加存量住房收購(gòu)的比例，則更大程度緩解企業(yè)的回款和銷(xiāo)售壓力，助力去庫(kù)存。