陣地 |房企復牌,在路上

公司 2023-03-20 08:43:30 來源:丁祖昱評樓市

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??3月17日晚間,央行宣布于3月27日降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點,有望進一步提振市場經(jīng)濟和居民貸款的積極性,也可使金融機構(gòu)有更強的動力支持房地產(chǎn)融資。

??積極的市場環(huán)境,也讓出險房企加快了復牌的腳步。

??繼3月10日佳兆業(yè)復牌后,景瑞控股也于3月14日正式復牌,至此,在港上市的待復牌房企數(shù)量又減少到15家。

??債務壓身,復牌大跌,復牌房企的財報和股價表現(xiàn)并沒有出乎資本市場和投資者的意料之外,對于出險近一年的佳兆業(yè)和景瑞控股來說,復牌至少是一個積極的信號,提振市場信心的作用明顯。

??政策利好疊加春節(jié)后的市場回溫,也給了出險房企更多的動力和信心。

??據(jù)CRIC監(jiān)測,2023年2月,30個監(jiān)測城市成交面積為1622萬平米,同環(huán)比漲幅均超4成,整體成交規(guī)模與去年12月持平,前2月累計成交已止跌,市場回升苗頭初顯。3月,市場“小陽春”仍然延續(xù)。

??住建部部長倪虹在兩會的“部長通道”接受采訪時明確表示要防范化解房地產(chǎn)“灰犀?!憋L險,用“抓兩頭、帶中間”的方法,以“精準拆彈”的方式化解風險,幫助出險房企自救。

??確實,最壞的時候已經(jīng)過去了。

??不過,對大多數(shù)出險房企而言,如何盡快走出債務泥淖,可能是比復牌還要重要,也更為迫切的事情。

??2022年四季度以來,房地產(chǎn)行業(yè)暖風吹來,利好政策不斷升級優(yōu)化,許多未出險且努力維持經(jīng)營的民營房企受到監(jiān)管層的肯定和幫助,部分已出險房企也得到了金融機構(gòu)的支持,房企融資環(huán)境明顯改善,也給了出險房企積極自救的信心。

??佳兆業(yè)和景瑞控股也試圖借此東風,推動公司重新回到正常經(jīng)營的軌道,復牌只是第一步。

??佳兆業(yè)在年報中表示,期內(nèi),公司境內(nèi)債務已完成多筆融資展期,融資成本較2021年底持續(xù)下降,另有多個項目完成債務重組實現(xiàn)盤活,項目復工復產(chǎn)復銷。同時,公司與也債權(quán)人進行建設性對話,以加快制定潛在重組計劃,緩解流動性問題,將繼續(xù)保持與債權(quán)人的溝通,并于適當時機公布關(guān)于重組進度的最新消息。

??2021年,佳兆業(yè)取得營業(yè)額355.44億元,同比減少36.3%,毛利潤46.28億元,同比下降70.9%;歸屬母公司凈利潤虧損約127.27億元。2021年,佳兆業(yè)取得全口徑合約銷售額約923.52億元,同比減少13.6%,未破千億。

??2022年上半年,佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入134.31億元,同比下滑55.3%,毛利潤23.1億元,同比減少75.1%,歸屬母公司凈利潤虧損76.72億元,實現(xiàn)合約銷售額只有約104.97億元。截止2023年2月底,佳兆業(yè)在建在管項目整體復工率約95%。

??截至2022年6月底,佳兆業(yè)總土地儲備近2740萬平方米,其中大灣區(qū)土地儲備約1641萬平方米,占集團總土地儲備的60%。

??佳兆業(yè)透露,旗下仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備,占地超5394萬平方米。這些都是佳兆業(yè)保持公司持續(xù)經(jīng)營和未來發(fā)展的資本。

??對佳兆業(yè)來說,復牌是其化險路上的一個里程碑,但接下來還有漫長的化債之路要走。

??2022年4月1日開始,由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年報數(shù)據(jù),在港交所上市的佳兆業(yè)、中國奧園、融創(chuàng)中國、世茂集團、中國恒大、彩生活、花樣年控股等17家內(nèi)地房企停牌,至今僅佳兆業(yè)和景瑞控股復牌。

??根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定,如果上市公司持續(xù)停牌18個月,港交所便有權(quán)將股份摘牌。要實現(xiàn)復牌,這些房企需要按照港交所復牌指引發(fā)布財務業(yè)績,并證明公司有持續(xù)經(jīng)營能力,還要進行審計師要求的獨立內(nèi)部監(jiān)控調(diào)查審計等。

??那些暫時還沒有復牌消息的房企,最近的債務重組方案也都迎來新進展。

??對出險房企來說,要在經(jīng)營方面有所進步,債務重組是繞不過去的關(guān)卡。

??相比推進復牌,債務重組是一個曠日持久的拉鋸過程。出險房企不得不把更多的時間和精力投入其中。

??政策利好頻頻,優(yōu)質(zhì)房企融資破冰,市場回溫明顯,出險房企的債務重組開始走上“快車道”。

??3月7日,有消息稱,融創(chuàng)中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持,雙方將簽署重組支持協(xié)議。在完成協(xié)議簽署后,融創(chuàng)中國擬在3月底前對外公布其債務重組計劃。

??此前,融創(chuàng)房地產(chǎn)集團的10只總計160億元的境內(nèi)債展期方案均已獲得持有人投票通過。境內(nèi)債券整體展期共涉及10只存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS,加權(quán)平均展期期限3.51年。

??中國奧園境外債務重組也獲得實質(zhì)性進展,并與部分主要境外債權(quán)人達成中期債務靜止協(xié)議,支持中國奧園進行全面?zhèn)鶆罩亟M及引進戰(zhàn)投,同意暫緩償還債務安排,并承諾不采取任何強制執(zhí)行行動,以確保奧園運營穩(wěn)定。

??根據(jù)公告,奧園目前境外有12筆美元優(yōu)先票據(jù),票面利率在4.2%—8.5%之間,多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金總額共計34.53億美元,約合人民幣超230億。

??目前,龍光集團223.6億元境內(nèi)債務成功展期36-48個月,增信措施是提供大灣區(qū)重點城市交通便利區(qū)位住宅項目,以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權(quán)質(zhì)押。

??龍光集團正在對其境外債重組方案進行調(diào)整,并計劃在4月底前爭取重組方案獲得通過。

??更早時,綠地、華夏幸福已經(jīng)完成境外債的整體重組,是國內(nèi)少數(shù)能完成境外債整體重組的出險房企。

??更多的房企還在與境內(nèi)外投資者的艱苦談判中尋求機會。

??在整體預期向好的情況下,出險房企也通過加快處置資產(chǎn)、項目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項目的開發(fā)進度,優(yōu)化企業(yè)的債務情況,實現(xiàn)減債降杠桿,推進公司經(jīng)營盡快回歸正常。

??市場環(huán)境整體回暖,出險房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福在內(nèi)的多家房企都加快了項目紓困以及資產(chǎn)處置速度,以降低負債規(guī)模。同時積極推動已售項目保交樓,以獲得紓困基金支持,或讓渡優(yōu)質(zhì)項目股權(quán),引入戰(zhàn)投,加快項目開發(fā),回籠更多資金。

??我們認為,房企紓困的核心在銷售。只有市場恢復,有了銷售回款的保障,才能從根本上化解房企的資金和債務問題,建議后續(xù)各地進一步優(yōu)化預售資金監(jiān)管的尺度,加快房企的銷售回款速度。

??同時,對凈資產(chǎn)為正的房企,應大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等,并降低利息成本,緩解其償債壓力;對于資不抵債的房企,則促進其盡快落實債務重組。

??我們也必須看到,目前市場的復蘇回暖基礎(chǔ)并不牢固,在今年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,因城施策、精準對癥、著力擴大有效需求的要求下,樓市調(diào)控的利好政策和財稅刺激仍需繼續(xù)跟進,確保樓市繼續(xù)平穩(wěn)回升。

??央行此次超預期的降準,也預示了今年樓市調(diào)控政策繼續(xù)放松的導向,有助市場信心的進一步修復。

佳兆業(yè)集團(深圳)有限公司

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