??3月17日晚間，央行宣布于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，有望進(jìn)一步提振市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和居民貸款的積極性，也可使金融機(jī)構(gòu)有更強(qiáng)的動(dòng)力支持房地產(chǎn)融資。

??積極的市場(chǎng)環(huán)境，也讓出險(xiǎn)房企加快了復(fù)牌的腳步。

??繼3月10日佳兆業(yè)復(fù)牌后，景瑞控股也于3月14日正式復(fù)牌，至此，在港上市的待復(fù)牌房企數(shù)量又減少到15家。

??債務(wù)壓身，復(fù)牌大跌，復(fù)牌房企的財(cái)報(bào)和股價(jià)表現(xiàn)并沒有出乎資本市場(chǎng)和投資者的意料之外，對(duì)于出險(xiǎn)近一年的佳兆業(yè)和景瑞控股來說，復(fù)牌至少是一個(gè)積極的信號(hào)，提振市場(chǎng)信心的作用明顯。

??政策利好疊加春節(jié)后的市場(chǎng)回溫，也給了出險(xiǎn)房企更多的動(dòng)力和信心。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年2月，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1622萬(wàn)平米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。3月，市場(chǎng)“小陽(yáng)春”仍然延續(xù)。

??住建部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)的“部長(zhǎng)通道”接受采訪時(shí)明確表示要防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)，幫助出險(xiǎn)房企自救。

??確實(shí)，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了。

??不過，對(duì)大多數(shù)出險(xiǎn)房企而言，如何盡快走出債務(wù)泥淖，可能是比復(fù)牌還要重要，也更為迫切的事情。

??2022年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)吹來，利好政策不斷升級(jí)優(yōu)化，許多未出險(xiǎn)且努力維持經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企受到監(jiān)管層的肯定和幫助，部分已出險(xiǎn)房企也得到了金融機(jī)構(gòu)的支持，房企融資環(huán)境明顯改善，也給了出險(xiǎn)房企積極自救的信心。

??佳兆業(yè)和景瑞控股也試圖借此東風(fēng)，推動(dòng)公司重新回到正常經(jīng)營(yíng)的軌道，復(fù)牌只是第一步。

??佳兆業(yè)在年報(bào)中表示，期內(nèi)，公司境內(nèi)債務(wù)已完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續(xù)下降，另有多個(gè)項(xiàng)目完成債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)盤活，項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷。同時(shí)，公司與也債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話，以加快制定潛在重組計(jì)劃，緩解流動(dòng)性問題，將繼續(xù)保持與債權(quán)人的溝通，并于適當(dāng)時(shí)機(jī)公布關(guān)于重組進(jìn)度的最新消息。

??2021年，佳兆業(yè)取得營(yíng)業(yè)額355.44億元，同比減少36.3%，毛利潤(rùn)46.28億元，同比下降70.9%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損約127.27億元。2021年，佳兆業(yè)取得全口徑合約銷售額約923.52億元，同比減少13.6%，未破千億。

??2022年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入134.31億元，同比下滑55.3%，毛利潤(rùn)23.1億元，同比減少75.1%，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損76.72億元，實(shí)現(xiàn)合約銷售額只有約104.97億元。截止2023年2月底，佳兆業(yè)在建在管項(xiàng)目整體復(fù)工率約95%。

??截至2022年6月底，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備近2740萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約1641萬(wàn)平方米，占集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的60%。

??佳兆業(yè)透露，旗下仍有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地超5394萬(wàn)平方米。這些都是佳兆業(yè)保持公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)和未來發(fā)展的資本。

??對(duì)佳兆業(yè)來說，復(fù)牌是其化險(xiǎn)路上的一個(gè)里程碑，但接下來還有漫長(zhǎng)的化債之路要走。

??2022年4月1日開始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年報(bào)數(shù)據(jù)，在港交所上市的佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、中國(guó)恒大、彩生活、花樣年控股等17家內(nèi)地房企停牌，至今僅佳兆業(yè)和景瑞控股復(fù)牌。

??根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，如果上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月，港交所便有權(quán)將股份摘牌。要實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，這些房企需要按照港交所復(fù)牌指引發(fā)布財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，并證明公司有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，還要進(jìn)行審計(jì)師要求的獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控調(diào)查審計(jì)等。

??那些暫時(shí)還沒有復(fù)牌消息的房企，最近的債務(wù)重組方案也都迎來新進(jìn)展。

??對(duì)出險(xiǎn)房企來說，要在經(jīng)營(yíng)方面有所進(jìn)步，債務(wù)重組是繞不過去的關(guān)卡。

??相比推進(jìn)復(fù)牌，債務(wù)重組是一個(gè)曠日持久的拉鋸過程。出險(xiǎn)房企不得不把更多的時(shí)間和精力投入其中。

??政策利好頻頻，優(yōu)質(zhì)房企融資破冰，市場(chǎng)回溫明顯，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組開始走上“快車道”。

??3月7日，有消息稱，融創(chuàng)中國(guó)境外債重組計(jì)劃獲得了主要持有人臨時(shí)小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。在完成協(xié)議簽署后，融創(chuàng)中國(guó)擬在3月底前對(duì)外公布其債務(wù)重組計(jì)劃。

??此前，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)的10只總計(jì)160億元的境內(nèi)債展期方案均已獲得持有人投票通過。境內(nèi)債券整體展期共涉及10只存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

??中國(guó)奧園境外債務(wù)重組也獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，并與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持中國(guó)奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)，以確保奧園運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

??根據(jù)公告，奧園目前境外有12筆美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率在4.2%—8.5%之間，多為2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金總額共計(jì)34.53億美元，約合人民幣超230億。

??目前，龍光集團(tuán)223.6億元境內(nèi)債務(wù)成功展期36-48個(gè)月，增信措施是提供大灣區(qū)重點(diǎn)城市交通便利區(qū)位住宅項(xiàng)目，以及西南省會(huì)城市核心樞紐住宅項(xiàng)目各55%股權(quán)質(zhì)押。

??龍光集團(tuán)正在對(duì)其境外債重組方案進(jìn)行調(diào)整，并計(jì)劃在4月底前爭(zhēng)取重組方案獲得通過。

??更早時(shí)，綠地、華夏幸福已經(jīng)完成境外債的整體重組，是國(guó)內(nèi)少數(shù)能完成境外債整體重組的出險(xiǎn)房企。

??更多的房企還在與境內(nèi)外投資者的艱苦談判中尋求機(jī)會(huì)。

??在整體預(yù)期向好的情況下，出險(xiǎn)房企也通過加快處置資產(chǎn)、項(xiàng)目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實(shí)現(xiàn)減債降杠桿，推進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)盡快回歸正常。

??市場(chǎng)環(huán)境整體回暖，出險(xiǎn)房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福在內(nèi)的多家房企都加快了項(xiàng)目紓困以及資產(chǎn)處置速度，以降低負(fù)債規(guī)模。同時(shí)積極推動(dòng)已售項(xiàng)目保交樓，以獲得紓困基金支持，或讓渡優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)，引入戰(zhàn)投，加快項(xiàng)目開發(fā)，回籠更多資金。

??我們認(rèn)為，房企紓困的核心在銷售。只有市場(chǎng)恢復(fù)，有了銷售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務(wù)問題，建議后續(xù)各地進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管的尺度，加快房企的銷售回款速度。

??同時(shí)，對(duì)凈資產(chǎn)為正的房企，應(yīng)大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對(duì)于資不抵債的房企，則促進(jìn)其盡快落實(shí)債務(wù)重組。

??我們也必須看到，目前市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖基礎(chǔ)并不牢固，在今年穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、精準(zhǔn)對(duì)癥、著力擴(kuò)大有效需求的要求下，樓市調(diào)控的利好政策和財(cái)稅刺激仍需繼續(xù)跟進(jìn)，確保樓市繼續(xù)平穩(wěn)回升。

??央行此次超預(yù)期的降準(zhǔn)，也預(yù)示了今年樓市調(diào)控政策繼續(xù)放松的導(dǎo)向，有助市場(chǎng)信心的進(jìn)一步修復(fù)。