建筑工程巨頭:房地產(chǎn)隱形“霸主”

公司許倩 2024-09-19 09:30:28 來源:中房報

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??隨著行業(yè)調(diào)整,越來越多頭部房企迫于資金壓力退出角逐土地市場。與此同時,以中國建筑、中國鐵建、中國中鐵等為代表的建筑工程巨頭,頻頻下場拿地,成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新力量。

??今年前8個月,中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額為2339億元;期末土地儲備建筑面積為8387萬平方米,其中新購置土地建筑面積為440萬平方米。

??無論是銷售額還是土地儲備規(guī)模,都超過了“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展。今年前8個月,保利發(fā)展銷售額為2208億元;土地儲備建筑面積約7140萬平方米。

??“從在手地產(chǎn)存貨來看,90%以上都集中在一二線城市核心位置,總體資產(chǎn)質(zhì)量還是比較優(yōu)質(zhì)的,銷售預(yù)期良好,風(fēng)險可控。”中國建筑副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃杰在業(yè)績會上說。

??“建筑公司下場做房地產(chǎn)的驅(qū)動力在于,其建筑施工業(yè)務(wù)的萎縮與對新增長機(jī)會的迫切需求。鑒于開發(fā)項(xiàng)目的利潤收入相較于施工業(yè)務(wù)更為可觀,建筑公司從乙方角色轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)商,通過自主拿地開發(fā)、直接建設(shè)的方式,有效彌補(bǔ)了因房企風(fēng)險暴露而帶來的業(yè)務(wù)縮減問題。”RCC瑞達(dá)恒研究院認(rèn)為。

??這些央企、國企建筑商,憑借先天優(yōu)勢,出于抄底時機(jī)及盈利結(jié)構(gòu)追求,正在成為土地拍賣市場上不容忽視的生力軍,甚至有沖擊地產(chǎn)頭部陣營的勢頭。

??大規(guī)模拿地

??中國建筑、中國鐵建、中國中鐵、中國交建、中國電建、中國中冶、中國能建、中國核建這八大央企,在基建領(lǐng)域中赫赫有名,它們是中國基本建設(shè)的主力軍,也是房地產(chǎn)隱形新“地主”。

??中國建筑組建于1982年,前身為原國家建工總局,是中央直接管理的53家國有重點(diǎn)骨干企業(yè)。中國建筑原本是國內(nèi)最大的龍頭承包商,近幾年開始全面進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

??中國建筑的業(yè)務(wù)主要可以分成房建、基建和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)三大塊,其中房建和基建是營業(yè)收入的貢獻(xiàn)大頭,但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率最高。

??今年上半年,中國建筑實(shí)現(xiàn)凈利潤294.5億元,排名八大建筑央企首位。其中,來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利潤達(dá)226億元,占集團(tuán)總毛利的21.9%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)19.4%,遠(yuǎn)高于房建業(yè)務(wù)的7%和基建業(yè)務(wù)的10.2%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為1164億元,占總營業(yè)收入的比重為10.2%。

??“在中國建筑2024年4000多億元的投資預(yù)算安排中,房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目的投資預(yù)算大約占到3/4,其中新增土地儲備占據(jù)絕大部分預(yù)算,公司上半年新獲取的28宗土地均位于一線城市以及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域。”中國建筑副總裁、總法律顧問吳秉琪稱。

??中國建筑一共控制著10家地產(chǎn)平臺,包括中海系2家和中建系8個工程局(業(yè)內(nèi)稱為“中建八子”)。最突出的是中海地產(chǎn),其2024年上半年銷售額占到中國建筑上半年地產(chǎn)銷售總額的70%。今年前8個月,中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同物業(yè)銷售額約1800.29億元,居房地產(chǎn)業(yè)第二。

??“中建八子”對擴(kuò)張規(guī)模也很執(zhí)著。今年上半年,“中建八子”房地產(chǎn)銷售總額近800億元。在拿地?cái)U(kuò)張上,中建壹品、中建智地新增土地貨值穩(wěn)居行業(yè)TOP5。其中,中建壹品2024上半年權(quán)益拿地金額為213億元,沖至行業(yè)第二,僅次于建發(fā)房產(chǎn);相比去年同期55億元的權(quán)益拿地額,猛增2.9倍。

??在8家建筑央企中,中國鐵建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模僅次于中國建筑。2024上半年,中國鐵建房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售金額395.5億元,在全國房企中排名第13位;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入315.48億元,同比增長47.34%,占總營業(yè)收入的比重為6.11%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為11.44%,同比減少0.88 個百分點(diǎn)。

??中國鐵建在拿地?cái)U(kuò)張上頗具野心。今年前8個月,中國鐵建新增土地貨值360.4億元,在新增土地貨值TOP100中排名第9;新增土地建筑面積175.9億元,排名第2,僅次于華潤置地。

??與中國建筑、中國鐵建相比,中國中鐵的拿地動作稍顯收斂。中國中鐵(全稱“中國鐵路工程集團(tuán)有限公司”),早在20世紀(jì)90年代就開始涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),旗下主要房地產(chǎn)開發(fā)平臺是中鐵置業(yè),亦是國資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。

??今年上半年,中國中鐵的特色地產(chǎn)業(yè)務(wù)(包括土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)二級聯(lián)動開發(fā))實(shí)現(xiàn)銷售額132.5億元,同比下降 63.3%;房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入144.81億元,同比下降30.78%,占集團(tuán)總營業(yè)收入的比重僅2.66%;房地產(chǎn)開發(fā)毛利率為12.57%,同比減少2.42個百分點(diǎn)。

??據(jù)中國中鐵披露,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收和毛利減少的主要原因是,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,銷售價格下降,銷售周期延長。

??今年以來,中國中鐵一直熱衷在一二線城市拿地,其中在上海拿地費(fèi)用最多。1~8月,中國中鐵新增土地建筑面積為75.6萬平方米,當(dāng)月排第28名;截至6月末,土地儲備建筑面積共計(jì)1194.82萬平方米。

??“跨界”房地產(chǎn)不甘落后

??“中字”三巨頭中國建筑、中國鐵建、中國中鐵,已經(jīng)成為無可爭議的行業(yè)主力。其他“中字”基建巨頭中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建等,也在持續(xù)“跨界”房地產(chǎn)。

??近日,有投資者向中國交建提問,公司中報中現(xiàn)金流急劇惡化,負(fù)債上升,公司目前償債壓力如何?公司如何應(yīng)對全國基建投資放緩、房地產(chǎn)市場低迷的沖擊?

??對此,中國交建回復(fù)稱,公司上半年資產(chǎn)負(fù)債率74.8%,處于合理水平。下半年,公司按照全年計(jì)劃加快推進(jìn)做實(shí)資產(chǎn)工作,按照建筑行業(yè)市場慣例加強(qiáng)應(yīng)收賬款催收力度,力爭全年資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)保持在合理水平。此外,公司主營業(yè)務(wù)沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??但中國交建旗下有兩大地產(chǎn)上市平臺,一是中交地產(chǎn)(A股),二是綠城中國(H股),都是房地產(chǎn)行業(yè)頭部房企。尤其是綠城中國,擴(kuò)張迅猛,上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1265億元,沖進(jìn)銷售榜前五;1~8月拿地面積144萬平方米,亦躋身行業(yè)前五。

??中國中冶作為隸屬中國五礦的特大型建筑央企,是全球最大最強(qiáng)的冶金建設(shè)承包商和冶金 企業(yè)運(yùn)營服務(wù)商;但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得并不算出眾。

??2024上半年,中國中冶的綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為50.3億元,同比減少27.55億元,降幅為35.39%;綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為6.76%,同比減少1.58個百分點(diǎn),主要是當(dāng)前房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓,行業(yè)仍處于周期性調(diào)整,市場需求不足。

??中國中冶旗下中冶置業(yè)集團(tuán),2024上半年凈利潤虧損34.98億元,虧損額占上一年末凈資產(chǎn)的36.79%。虧損主要由于項(xiàng)目銷售進(jìn)度不及預(yù)期、資金占用時間延長及計(jì)提減值等原因。

??中國電建旗下唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺中國電建地產(chǎn)亦處于虧損中。2024上半年,中國電建地產(chǎn)營業(yè)總收入44.55億元,同比增加40.62%;凈虧損4.63億元,去年同期凈虧損6.83億元。

??但這并不妨礙電建地產(chǎn)積極擴(kuò)張。8月29日,電建地產(chǎn)以16億元摘得北京門頭溝新城地塊,銷售指導(dǎo)價6.1萬元/平方米;此前一個月,電建地產(chǎn)首進(jìn)蘇州,拿下吳中越溪地塊。

??八大基建央企中,中國能建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率最高。2024上半年,中國能建的房地產(chǎn)(新型城鎮(zhèn)化)營業(yè)收入為38.25億元,同比下降45.42%;但毛利率高達(dá)36.35%,同比上升17.82個百分點(diǎn)。

??此外,上海建工、北京建工、陜西建工等地方建工國企,也開始借助資源優(yōu)勢下場做房地產(chǎn)開發(fā)了,且拿地迅猛。

??但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)市場下滑的影響仍然不可忽視。旗下有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基建企業(yè),其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)下滑。例如,今年上半年,中國中鐵、中國鐵建、中國建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額同比分別下降63.3%、25.5%及20.6%。

??黃杰表示,這幾年中國建筑已經(jīng)在主動壓縮住宅業(yè)務(wù)規(guī)模,積極推進(jìn)存量房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)化解。下半年將進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展形勢的研判,動態(tài)評估各類企業(yè)發(fā)展的狀況,完善高風(fēng)險客戶的預(yù)警機(jī)制。

  對于未來走勢,“我們認(rèn)為,隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),整個房地產(chǎn)行業(yè)可能會下行,但結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍然存在,市場發(fā)展空間仍然還是有的?!秉S杰說。

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