??今年4月，中共中央政治局會議定調(diào)：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫存”的政策抓手。

??截至目前，全國已有超百城借勢推出住房“以舊換新”政策，8月中下旬無錫更是開啟跨城市“以舊換新”的創(chuàng)新，在全國屬于首例。

??當前新政落地效果幾何？能否幫助本地樓市達到去庫存和新房止跌企穩(wěn)的雙重目的？

??2024年4月30日，中共中央政治局會議召開，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。

??會議強調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

??與政府收儲去庫存目的相類似，超百城推出住房 “以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：

??第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等多個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔違約責任。

??第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等城市已落地。通常有政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

??第三種，發(fā)放換新補貼，沈陽、蘇州等城市實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。

??第四種，“舊轉(zhuǎn)?！?，由肇慶首創(chuàng)。即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉(zhuǎn)?！辈⒉毁I斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

??2024年8月9日，無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司發(fā)布商品房“以舊換新”升級版，擴大“以舊換新”收購范圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來換購無錫的新房。這也是全國首例住房跨城“以舊換新”。

??以上政策主要為地方城投平臺發(fā)起，屬于收購模式，地方國資平臺直接收購業(yè)主二手房（舊房），業(yè)主再將售房款項用于購買指定新房項目，補繳差價。地方國資平臺或開發(fā)商收購的舊房一般將作為保障房、人才房等。

??從實施流程來看，有房屋置換需求的購房者，確定購買的新樓盤項目并認購房源，專業(yè)評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，舊房評估環(huán)節(jié)將引入3家具備法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，由客戶在3家評估機構(gòu)中隨機抽取1家進行舊房價格評估，在買賣雙方就價格達成一致后，國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。

??無錫此次創(chuàng)新點在于跨城“以舊換新”，即無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規(guī)定范圍內(nèi)擁有自有物業(yè)的居民（居民個人征信正常，無不良貸款記錄且有權(quán)處理該套舊房），均可參與在無錫市梁溪城發(fā)集團下屬控股樓盤換購商品住房以舊換新。

??從無錫跨城“以舊換新”的落地效果來看，基于政策8月下旬才在無錫全面鋪開，目前對于單個微觀項目促進作用較為顯著，對于市場面的提振相對有限。

??今年4月開始，無錫陸續(xù)推出兩批次住房“以舊換新”項目，主要集中在梁溪區(qū)，從官方反饋來看，效果也的確不錯。僅一個月時間，首批次就有超過40位換房人完成了交易。截至7月底，相關(guān)咨詢超過2000組，完成“以舊換新”登記的超過600組，最終成交的超過140組。

??而從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，熱度僅集中在個別片區(qū)個別項目。市場反饋較好的為新盤云上詩悅項目，自今年4月底首開以來，月度成交基本保持在20套以上高位，6月單月成交超52套；其次老盤望山樾成交量也有了平穩(wěn)增長，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市項目中迎龍觀月項目定位高端，規(guī)劃打造21棟高端住宅，合院建面約338㎡，疊拼建面約238㎡、248㎡，小高層建面約166-233㎡；整體關(guān)注度較高。

??而對于熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項目而言，新政后成交量并未有明顯起色。惠山區(qū)大華錦繡前城項目也啟動了“以舊換新”，8月認購套數(shù)高達23套，位列無錫單月熱銷榜第二名，不過考量其同時推出了58折特價房助力去化，以舊換新效果基本可以忽略不計。

??從梁溪區(qū)新房成交基本面數(shù)據(jù)來看，成交雖有增長，但增幅相對有限。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，梁溪區(qū)商品住宅成交面積及其占比自2024年4月以來便開始波動上行，6-7月達到階段性高峰，單月成交面積均超2.8萬平方米，7月梁溪區(qū)新房成交占比高達20%，創(chuàng)2023年以來占比新高，8月成交量雖有回落，但成交占比仍保持在15%。

??而擴張到城市面，影響近乎可以忽略不計。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，無錫3月以來單月成交規(guī)?；径急３衷?5-20萬平方米左右波動，今年以來新房成交同比降幅有收窄趨勢，不過從累計同比降幅來看，依舊維持在4成左右高位。

??總體來看，當前新房成交低迷，即便供應下行也難改高庫存現(xiàn)狀，二手房掛牌量增價跌對新房市場也將產(chǎn)生一定的替代效應，而“以舊換新”的政策創(chuàng)新恰恰是通過貫通一二手房市場，鼓勵居民將存量二手房置出，從而有效縮短置換周期、減輕置換壓力、降低置換成本，變相通過二手房去庫存來實現(xiàn)新房去化的目的。

??而無錫本次創(chuàng)新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。事實上，過去幾年跨城購房現(xiàn)象屢見不鮮，因房價壓力被迫外溢的環(huán)京、環(huán)滬購房，亦或是長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部因工作地和戶籍地不一致而產(chǎn)生的異地置業(yè)等，隨著一體化進程的逐步推進，跨城“以舊換新”不僅有利于高效率盤活存量資產(chǎn)，提振新房市場；而且增進了都市圈內(nèi)部各生產(chǎn)要素的互動和融合，同時也有助于年輕人才跨城市、跨區(qū)域流動，使得“房隨人動”、安居樂業(yè)成為可能。