市場(chǎng) 2024-09-18 08:40:36 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??今年4月,中共中央政治局會(huì)議定調(diào):統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,“以舊換新”是“去庫(kù)存”的政策抓手。
??截至目前,全國(guó)已有超百城借勢(shì)推出住房“以舊換新”政策,8月中下旬無(wú)錫更是開(kāi)啟跨城市“以舊換新”的創(chuàng)新,在全國(guó)屬于首例。
??當(dāng)前新政落地效果幾何?能否幫助本地樓市達(dá)到去庫(kù)存和新房止跌企穩(wěn)的雙重目的?
??2024年4月30日,中共中央政治局會(huì)議召開(kāi),政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。
??會(huì)議強(qiáng)調(diào),要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
??5月17日,央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房。6月20日,住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。
??與政府收儲(chǔ)去庫(kù)存目的相類似,超百城推出住房 “以舊換新”政策,操作模式主要有以下幾種:
??第一種,代售模式,最為常見(jiàn),已在上海、深圳等多個(gè)城市推行。即房企、中介、購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)和二手房?jī)?yōu)先賣協(xié)議,如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出,則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效,反之則協(xié)議失效,購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
??第二種,舊房換購(gòu)模式,南京、鄭州等城市已落地。通常有政府平臺(tái)、新房開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、住房管理部門(mén)四方參與。流程為先由購(gòu)房者選定意向新房,再由評(píng)估機(jī)構(gòu)完成舊房?jī)r(jià)值評(píng)估,之后由住房管理部門(mén)完成對(duì)存量住房抵押擔(dān)保情況的初審,并簽訂四方換新協(xié)議,而后由平臺(tái)公司收購(gòu)存量住房,同時(shí)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新房買賣合同,最后再完成一系列登記交接手續(xù)。
??第三種,發(fā)放換新補(bǔ)貼,沈陽(yáng)、蘇州等城市實(shí)行。也就是出售舊房并購(gòu)買新房,可以獲得相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼計(jì)量方式主要有3種:一是稅費(fèi)補(bǔ)貼,比如常熟按購(gòu)房時(shí)段補(bǔ)貼50%-80%的契稅,再比如襄陽(yáng)對(duì)已繳增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼;二是按新房面積補(bǔ)貼,比如沈陽(yáng)補(bǔ)貼100元/平方米;三是按套補(bǔ)貼,比如中山不論面積、地段,每套補(bǔ)貼2000元電子消費(fèi)券。
??第四種,“舊轉(zhuǎn)?!?,由肇慶首創(chuàng)。即國(guó)資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng),和換購(gòu)模式不同,“舊轉(zhuǎn)保”并不買斷舊房所有權(quán),而是一次性支付5-10年的租金,對(duì)于房源的要求也不低,比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過(guò)90平方米,優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。
??2024年8月9日,無(wú)錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布商品房“以舊換新”升級(jí)版,擴(kuò)大“以舊換新”收購(gòu)范圍,將蘇州、常州存量二手房納入其中,市民可以用蘇州、常州的二手房,來(lái)?yè)Q購(gòu)無(wú)錫的新房。這也是全國(guó)首例住房跨城“以舊換新”。
??以上政策主要為地方城投平臺(tái)發(fā)起,屬于收購(gòu)模式,地方國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房(舊房),業(yè)主再將售房款項(xiàng)用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目,補(bǔ)繳差價(jià)。地方國(guó)資平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商收購(gòu)的舊房一般將作為保障房、人才房等。
??從實(shí)施流程來(lái)看,有房屋置換需求的購(gòu)房者,確定購(gòu)買的新樓盤(pán)項(xiàng)目并認(rèn)購(gòu)房源,專業(yè)評(píng)估公司對(duì)“賣舊”的房屋進(jìn)行估價(jià),舊房評(píng)估環(huán)節(jié)將引入3家具備法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu),由客戶在3家評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取1家進(jìn)行舊房?jī)r(jià)格評(píng)估,在買賣雙方就價(jià)格達(dá)成一致后,國(guó)企平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)舊房,售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。
??無(wú)錫此次創(chuàng)新點(diǎn)在于跨城“以舊換新”,即無(wú)錫全市、蘇州全市、常州全市等城市,在上述條款規(guī)定范圍內(nèi)擁有自有物業(yè)的居民(居民個(gè)人征信正常,無(wú)不良貸款記錄且有權(quán)處理該套舊房),均可參與在無(wú)錫市梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股樓盤(pán)換購(gòu)商品住房以舊換新。
??從無(wú)錫跨城“以舊換新”的落地效果來(lái)看,基于政策8月下旬才在無(wú)錫全面鋪開(kāi),目前對(duì)于單個(gè)微觀項(xiàng)目促進(jìn)作用較為顯著,對(duì)于市場(chǎng)面的提振相對(duì)有限。
??今年4月開(kāi)始,無(wú)錫陸續(xù)推出兩批次住房“以舊換新”項(xiàng)目,主要集中在梁溪區(qū),從官方反饋來(lái)看,效果也的確不錯(cuò)。僅一個(gè)月時(shí)間,首批次就有超過(guò)40位換房人完成了交易。截至7月底,相關(guān)咨詢超過(guò)2000組,完成“以舊換新”登記的超過(guò)600組,最終成交的超過(guò)140組。
??而從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,熱度僅集中在個(gè)別片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目。市場(chǎng)反饋較好的為新盤(pán)云上詩(shī)悅項(xiàng)目,自今年4月底首開(kāi)以來(lái),月度成交基本保持在20套以上高位,6月單月成交超52套;其次老盤(pán)望山樾成交量也有了平穩(wěn)增長(zhǎng),2024年前3月成交月均值4套,2024年4-8月成交月均值6套。待入市項(xiàng)目中迎龍觀月項(xiàng)目定位高端,規(guī)劃打造21棟高端住宅,合院建面約338㎡,疊拼建面約238㎡、248㎡,小高層建面約166-233㎡;整體關(guān)注度較高。
??而對(duì)于熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項(xiàng)目而言,新政后成交量并未有明顯起色?;萆絽^(qū)大華錦繡前城項(xiàng)目也啟動(dòng)了“以舊換新”,8月認(rèn)購(gòu)套數(shù)高達(dá)23套,位列無(wú)錫單月熱銷榜第二名,不過(guò)考量其同時(shí)推出了58折特價(jià)房助力去化,以舊換新效果基本可以忽略不計(jì)。
??從梁溪區(qū)新房成交基本面數(shù)據(jù)來(lái)看,成交雖有增長(zhǎng),但增幅相對(duì)有限。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,梁溪區(qū)商品住宅成交面積及其占比自2024年4月以來(lái)便開(kāi)始波動(dòng)上行,6-7月達(dá)到階段性高峰,單月成交面積均超2.8萬(wàn)平方米,7月梁溪區(qū)新房成交占比高達(dá)20%,創(chuàng)2023年以來(lái)占比新高,8月成交量雖有回落,但成交占比仍保持在15%。
??而擴(kuò)張到城市面,影響近乎可以忽略不計(jì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),無(wú)錫3月以來(lái)單月成交規(guī)?;径急3衷?5-20萬(wàn)平方米左右波動(dòng),今年以來(lái)新房成交同比降幅有收窄趨勢(shì),不過(guò)從累計(jì)同比降幅來(lái)看,依舊維持在4成左右高位。
??總體來(lái)看,當(dāng)前新房成交低迷,即便供應(yīng)下行也難改高庫(kù)存現(xiàn)狀,二手房掛牌量增價(jià)跌對(duì)新房市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定的替代效應(yīng),而“以舊換新”的政策創(chuàng)新恰恰是通過(guò)貫通一二手房市場(chǎng),鼓勵(lì)居民將存量二手房置出,從而有效縮短置換周期、減輕置換壓力、降低置換成本,變相通過(guò)二手房去庫(kù)存來(lái)實(shí)現(xiàn)新房去化的目的。
??而無(wú)錫本次創(chuàng)新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。事實(shí)上,過(guò)去幾年跨城購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,因房?jī)r(jià)壓力被迫外溢的環(huán)京、環(huán)滬購(gòu)房,亦或是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部因工作地和戶籍地不一致而產(chǎn)生的異地置業(yè)等,隨著一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn),跨城“以舊換新”不僅有利于高效率盤(pán)活存量資產(chǎn),提振新房市場(chǎng);而且增進(jìn)了都市圈內(nèi)部各生產(chǎn)要素的互動(dòng)和融合,同時(shí)也有助于年輕人才跨城市、跨區(qū)域流動(dòng),使得“房隨人動(dòng)”、安居樂(lè)業(yè)成為可能。
- 一系列政策措施作用下,一些指標(biāo)呈現(xiàn)邊際收窄。
土地成交持續(xù)走低,地方供地策略正在積極調(diào)整
2024-09-13新房市場(chǎng)的降溫效應(yīng),也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。- 從國(guó)家層面明確總體開(kāi)發(fā)利用要求和若干政策措施,統(tǒng)籌推進(jìn)城市地下空間資源優(yōu)化配置和高效利用。
新房提前搶占“金九”,二手房去化周期下降
2024-09-12新房成交環(huán)比有望轉(zhuǎn)升,二手房比重將繼續(xù)提升。報(bào)告|8月全國(guó)大中城市租金由穩(wěn)入漲
2024-09-10天津環(huán)比漲幅持續(xù)領(lǐng)先。合肥:征集已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房
2024-09-10存量商品房的收購(gòu)價(jià)格不超過(guò)同地段保障性住房重置價(jià)格。- 優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策,加快發(fā)展保障性租賃住房。
報(bào)告|一線城市房?jī)r(jià)或更快走出獨(dú)立行情
2024-09-09環(huán)比跌幅大幅收窄,現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)。
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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