??導(dǎo)語(yǔ)

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好基本出盡，春節(jié)后的短暫脈沖式復(fù)蘇行情已然告一段落。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2023年“五一”假期得益于疫情管控全面解綁，旅游行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)：經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長(zhǎng)70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長(zhǎng)128.90%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的100.66%。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬樓市行情，僅個(gè)別城市諸如武漢、鄭州等項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)有所回升，余下多數(shù)城市成交堪比一個(gè)正常的周末。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，短期的復(fù)蘇行情是否告一段落？

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??五一多數(shù)推盤(pán)縮量，成交同比增21%但日均較4月仍降64%，亦不及2019/2021年同期

??從供應(yīng)層面來(lái)看，2023年五一假期（2022年4月29日-5月3日，下同）房企整體推盤(pán)積極性不高：除了廣州、武漢等等極個(gè)別城市集中在節(jié)前一周取證開(kāi)盤(pán)、蓄勢(shì)待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤(pán)量較去年同期均有了不同程度回落，青島五一期間甚至出現(xiàn)0供應(yīng)。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的五一成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，44個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交78.85萬(wàn)平方米，較2023年4月日均降幅達(dá)64%，同比持增21%，不過(guò)尚不及2021年和2019年同期水平。分能級(jí)來(lái)看，一線城市需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，同比翻番，廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于2019年五一假期。二三線跌多漲少，三四線春節(jié)后漲幅不及二線，目前較4月日均回調(diào)幅度也略小于二線。

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??認(rèn)購(gòu)調(diào)研：京滬熱點(diǎn)恒熱，二線僅鄭漢昆認(rèn)購(gòu)回升，三四線去化繼續(xù)承壓

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，“五一”假期整體市場(chǎng)成色一般，26個(gè)重點(diǎn)城市成交環(huán)比下降48%，近乎“腰斬”，同比持增33%。

??一線城市市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，京滬熱點(diǎn)恒熱，廣深低位持穩(wěn)。上海五一假期中3盤(pán)開(kāi)盤(pán)、7盤(pán)完成認(rèn)籌，僅3個(gè)樓盤(pán)去化表現(xiàn)較差，主要滯銷原因?yàn)閰^(qū)位差、蓄客時(shí)間短、無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)等。北京認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比齊降，項(xiàng)目分化持續(xù)加劇，部分剛需剛改樓盤(pán)得益于“老帶新”、一口價(jià)、特價(jià)房、到訪禮、認(rèn)購(gòu)禮等多重優(yōu)惠政策，假期期間認(rèn)購(gòu)量在25套以上，日均到訪量達(dá)40組左右，而相對(duì)冷門(mén)樓盤(pán)假期認(rèn)購(gòu)量在10套以內(nèi)。廣州因4月底扎堆開(kāi)盤(pán)，客戶分流，整體五一假期去化率僅為15%，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)。深圳五一成交平平，房企推盤(pán)積極性不高，僅一剛需盤(pán)加推，去化不足15%。

??二線城市輪動(dòng)復(fù)蘇，環(huán)比近乎腰斬，同比上漲40%。多數(shù)城市較4月末增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，環(huán)比持降，主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，僅武漢、鄭州、昆明等少數(shù)城市小幅回升。武漢主要得益于房交會(huì)補(bǔ)貼政策，實(shí)際優(yōu)惠額單套在3萬(wàn)元左右，而鄭州同樣得益于前期限購(gòu)政策松動(dòng)擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，疊加短期內(nèi)房企加大營(yíng)銷折扣，短期內(nèi)刺激了一波抄底需求釋放。

??隨著返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮已過(guò)，三四線整體延續(xù)下行走勢(shì)，環(huán)比下降56%，同比下降23%，在不同能級(jí)城市中降幅居首，整體去化承壓，僅洛陽(yáng)、開(kāi)封等個(gè)別城市輪動(dòng)復(fù)蘇，長(zhǎng)珠三角重點(diǎn)城市諸如常州、泉州、鎮(zhèn)江、漳州、揚(yáng)州等環(huán)比持降，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩，居民購(gòu)房復(fù)歸理性。

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??項(xiàng)目去化：鄭漢昆剛需項(xiàng)目依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)尚能走量，穗廈濟(jì)改善去化好于剛需

??從項(xiàng)目去化來(lái)看，短期內(nèi)各城市大體呈現(xiàn)出如下特征：一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導(dǎo)城市，短期內(nèi)依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)尚能走量。以昆明為例，典型民企項(xiàng)目平均認(rèn)購(gòu)11套，較4月周均認(rèn)購(gòu)套數(shù)增加5套，漲幅45%。認(rèn)購(gòu)套數(shù)高位的項(xiàng)目除華夏金地世博一號(hào)渠道+降價(jià)雙管齊下外，筑友雙河灣降價(jià)+送產(chǎn)權(quán)車位降低實(shí)際成交單價(jià)、萬(wàn)科城憑借長(zhǎng)期紅盤(pán)+五一期間特價(jià)房噱頭實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)套數(shù)在20套以上。

??二是廣州、深圳、濟(jì)南、青島、天津、廈門(mén)等改善盤(pán)整體去化優(yōu)于剛需：廣州中心區(qū)中高端需求旺，天河、荔灣核心區(qū)推新去化約3成，外圍增城、從化去化不足10%。廈門(mén)改善樓盤(pán)在五一前及五一期間搶開(kāi)，天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤(pán)均憑借價(jià)格差策略實(shí)現(xiàn)了7成以上高去化。濟(jì)南改善項(xiàng)目鐵投仁恒河濱城開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到95%，剛需剛改項(xiàng)目大華公園城市去化率僅為7%。

??從當(dāng)前各城市項(xiàng)目折扣力度來(lái)看，改善項(xiàng)目“高冷”，釋放折扣力度有限；城市外圍剛需“內(nèi)卷”加劇。以佛山為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年五一共超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目加入降價(jià)促銷隊(duì)列，其中降幅較大的項(xiàng)目主要集中在城區(qū)外圍，核心區(qū)流量項(xiàng)目促銷力度有限，主打特色主題活動(dòng)吸引客戶來(lái)訪。

??總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好基本出盡，春節(jié)后的短暫脈沖式復(fù)蘇行情已然告一段落，從樓市成交表現(xiàn)來(lái)看，4月末5月初整體新房增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩，尤其是短期內(nèi)熱度顯著升溫的天津、昆明、武漢等4月成交均出現(xiàn)了環(huán)比“腰斬”。二手房也存在回落，但是整體降幅低于新房，部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。

??展望未來(lái)，我們認(rèn)為，當(dāng)前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。若5月供應(yīng)端可以穩(wěn)步放量，改善盤(pán)加大供應(yīng)，整體成交尚有止跌企穩(wěn)的可能。城市間分化還將持續(xù)加劇，對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，在五一短期回溫后仍面臨階段性的調(diào)整期，剛需退潮趨勢(shì)難改，改善亦難明顯釋放，市場(chǎng)整體熱度還將持續(xù)下滑。