李文杰：房地產(chǎn)企業(yè)2011年“現(xiàn)金為王”

　　專家檔案
李文杰，防科技大學(xué)材料科學(xué)系本科畢業(yè)，北京大學(xué)房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究生畢業(yè)。自1994年起，在北京中原從事房地產(chǎn)銷售策劃及顧問工作。現(xiàn)任中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理。兼任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)研究會專家委員會專家、香港中華建設(shè)管理研究會理事、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事及北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長等職

　　專家成果
長期從事從事房地產(chǎn)銷售策劃、顧問及研究工作，在媒體和市場上具有廣泛的影響力，是多家主流媒體的地產(chǎn)專家顧問團(tuán)成員及特約評論員。曾獲得過中國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年度杰出功勛獎、中國60強(qiáng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人物獎、中國房地產(chǎn)策劃大師、新浪房產(chǎn)博客金鳳獎、新浪樂居影響力人物、最受媒體關(guān)注行業(yè)領(lǐng)軍人物、年度貢獻(xiàn)人物、中國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年度領(lǐng)軍人物獎、中國和諧地產(chǎn)建設(shè)推動人物獎等榮譽(yù)稱號。#p#副標(biāo)題#e#

　　價(jià)格回落是本次調(diào)控的主要目標(biāo)

　　中房網(wǎng)：政府對2011保障房建設(shè)力度空前重視，這對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生何種影響？又會如何影響到房地產(chǎn)市場的走勢？

　　李文杰：保障房供應(yīng)的加大，使得房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的狀況發(fā)生改變，中低價(jià)位、中小套型、中低總價(jià)的住宅數(shù)量預(yù)計(jì)將迅速增長，可以讓更多中低收入的家庭有房可住，有利于社會的安定和諧和人民的安居樂業(yè)。

　　保障性住房的增多對于周邊的商品房市場也將產(chǎn)生一定的影響，對于抑制房價(jià)的過快增長將起到良好的促進(jìn)作用。同時(shí)，保障性住房也可能改變商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，由于戶型可能重疊的影響，商品房的套型面積在注重功能的前提下，有可能會逐漸偏大。

　　中房網(wǎng)：2011年還有哪些可能的調(diào)控手段出臺？您估計(jì)這些調(diào)控會帶來哪些影響？

　　李文杰：價(jià)格回落是本次調(diào)控的主要目標(biāo)，因此把“調(diào)控”作為2011年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)應(yīng)該是比較貼切的。正在執(zhí)行的新一輪宏觀調(diào)控是有史以來最嚴(yán)厲的，目前樓市整體上還處于觀望期，調(diào)控的效果和影響還需要一段時(shí)間才能真正顯現(xiàn)，如果調(diào)控效果還不盡如人意，那么政府還將進(jìn)行下一輪的調(diào)控，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，實(shí)施更嚴(yán)格的土地供應(yīng)、商品房限購政策，繼續(xù)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金等等。這些調(diào)控會對地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫，繼續(xù)接近直到實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。#p#副標(biāo)題#e#

　　2011年中國房地產(chǎn)市場的總體形勢

　　中房網(wǎng)：您如何看待2011的中國房地產(chǎn)市場的總體形勢？

　　李文杰：2011年依然是中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控年，隨著各項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策的深入實(shí)施，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生較大的影響，由于嚴(yán)格的限購令將不少購房者拒之門外，房產(chǎn)稅等政策的實(shí)施也使一些投資者更加趨于理性，保障性住房的陸續(xù)上市對商品房市場也會產(chǎn)生一定的影響，因而2011年住宅市場的成交量將可能出現(xiàn)較大幅度下降，房價(jià)上漲過快速度將得到有效抑制，部分地區(qū)的房價(jià)有望出現(xiàn)一定的回落。

　　中房網(wǎng)：哪些問題或環(huán)節(jié)可能成為影響2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重大因素？

　　李文杰：國際政治經(jīng)濟(jì)形勢、我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)情況、貨幣金融政策、保障房建設(shè)等問題都將成為影響2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重大因素。#p#副標(biāo)題#e#

　　開發(fā)商要認(rèn)清形勢、謹(jǐn)慎行動

　　中房網(wǎng)：面對目前的市場和政策環(huán)境，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在您看來，2011年應(yīng)該進(jìn)行何種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變或調(diào)整？為什么？

　　李文杰：在目前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)清形勢、謹(jǐn)慎行動，根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整或轉(zhuǎn)變，如利用調(diào)控引起觀望而帶來的相對較低的地價(jià)，參與土地競標(biāo)，爭取以較低的地價(jià)獲得儲備土地；開發(fā)中低價(jià)位的普通商品住宅，爭取資金快速回流；避開調(diào)控重點(diǎn)城市，轉(zhuǎn)向三、四線城市進(jìn)行開發(fā)；從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場等。特別是在當(dāng)前調(diào)控政策前景尚不明朗的環(huán)境下，房企的現(xiàn)金流就更加凸顯重要，2011年可以成為“現(xiàn)金為王”。#p#副標(biāo)題#e#

　　樓市調(diào)控需要更科學(xué)的依據(jù)

　　中房網(wǎng)：作為房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策專家，如果要對政府的房地產(chǎn)政策進(jìn)行建言的話，您最想說的是什么？

　　李文杰：希望政府密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，將各項(xiàng)已出臺的調(diào)控政策確保各地方政府能夠真正的切實(shí)落實(shí)到位，加強(qiáng)政策執(zhí)行的監(jiān)管力度，針對市場變化情況及時(shí)做出有效的調(diào)整和應(yīng)對，并根據(jù)調(diào)控效果盡快制定下一步計(jì)劃。更重要的是應(yīng)該加快建設(shè)全國聯(lián)網(wǎng)的住房信息化系統(tǒng)及科學(xué)的房價(jià)統(tǒng)計(jì)機(jī)制，為下一步樓市的健康發(fā)展提供更加科學(xué)的依據(jù)。