“最壞”的時機(jī)反而最適合擴(kuò)張

方圓集團(tuán)副總裁黃新發(fā)與“對話房企”欄目組合影

身居五虎盤踞之地 方圓是謹(jǐn)慎、成熟？還是保守？

方圓身居華南五虎盤踞之地，可謂競爭激烈。改革開發(fā)以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌；華南一直是廝殺最為猛烈，見證中國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)沉浮的一線戰(zhàn)場。無論是深圳、廣州樓市的迅猛發(fā)展、還是海南樓市經(jīng)歷的那一輪輪泡沫；除了擴(kuò)張及財富，我們也看到了太多血淋淋的拼殺和犧牲。是不是因?yàn)榭赐噶思みM(jìn)、擴(kuò)張與犧牲？方圓似乎一直很穩(wěn)??；沒有經(jīng)過孫宏斌及順馳早年的激進(jìn)、也不愿像潘石屹SOHO中國一樣站在輿論的風(fēng)口浪尖；自1997年成立以來，方圓已走過了近15年路程；據(jù)了解，方圓2012年的銷售額目標(biāo)將近200億；對外公布的儲地面積在700萬平米左右。

與1994年成立、如今銷售額已近400億；儲地3300多萬平米的西南企業(yè)龍湖相比，它的發(fā)展速度絕不算迅猛；與盤踞華南的五虎相比，方圓絕非膀大腰圓，身處“務(wù)實(shí)”的華南，方圓的市場份額也難免受到“華南五虎”的多面夾擊。但就此，黃新發(fā)很看好方圓除建筑本身之外的“溢價空間”，依然堅(jiān)信：“方圓目前運(yùn)作狀態(tài)呈良性，5年內(nèi)不拿地都可以”。我似乎不相信他及方圓的從容和穩(wěn)健是自始至終的； 但黃新發(fā)說：“如果再年輕一回，我們走的還會是這種穩(wěn)健發(fā)展路線；企業(yè)的發(fā)展是根據(jù)資金實(shí)力和銷售能力判斷的，要建立在自身資金能夠盤活的基礎(chǔ)上去擴(kuò)張，不可盲目；方圓一定不會激進(jìn)。”這似乎也是近期《對話房企》系列專訪中，企業(yè)高管一致的態(tài)度，這是企業(yè)迫于目前市場環(huán)境做出的無奈抉擇？還是市場和企業(yè)都變得更加成熟了？這“穩(wěn)健”，到底是“保守”還是“成熟”？看來，只有市場和時間才能給出答案。

相悖論：“最壞”的時機(jī)反而最適合擴(kuò)張

十余年沉浮，華南房地產(chǎn)市場潮起潮落；房企業(yè)績競爭激烈。作為華南五虎銷售規(guī)模之首的恒大地產(chǎn)，銷售額超過600億；其以靈敏的銷售策略見長；而碧桂園則是“快速開發(fā)、效率為王”的典范；富力踐行“商住潛行、全國擴(kuò)張”；雅居樂、合生正在做著調(diào)控下的艱難抉擇。

你也可以反問：在競爭可謂慘烈的華南市場，方圓是怎么活下來的？

然而，就是打著“文化地產(chǎn)”的大旗，方圓確實(shí)另辟蹊徑、殺出了自己的一條血路。

當(dāng)然，明眼人都明白，“文化地產(chǎn)”只是概念；企業(yè)能否生存下去更取決于其經(jīng)營策略。

對于方圓，2009年、2010年成為其相對快速發(fā)展的兩年；2009年，方圓新開售項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域擴(kuò)大；2010年，虎踞龍盤，方圓廣州分公司成立；在廣東、海南擴(kuò)大拓展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；由此宣告了方圓形成以集團(tuán)為中心(4個地區(qū)公司開始運(yùn)轉(zhuǎn))，有多個系列項(xiàng)目品牌，兼有住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)多業(yè)態(tài)類型的格局。這時，我們要問，09、10年相反是中國樓市政策調(diào)控最為嚴(yán)厲的兩年；方圓為何在此時“逆勢”發(fā)展？

“這就是‘相悖論’所闡釋的道理，‘最壞’的時機(jī)反而最適合擴(kuò)張；就如同有人問我：現(xiàn)在是不是拿地補(bǔ)血的好時機(jī)？ 我說： 看似最壞的時機(jī)往往是最適合拿地的時候。”黃新發(fā)這套理論倒是很獨(dú)特；似乎又跟他“穩(wěn)健”的風(fēng)格有點(diǎn)相悖。

關(guān)于企業(yè)破局之道，最近業(yè)界談得最多的應(yīng)該是“轉(zhuǎn)型”。或做業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型；或做經(jīng)營思路轉(zhuǎn)型；業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，比如由住宅轉(zhuǎn)向商、旅地產(chǎn)；而思路的轉(zhuǎn)型，猶如“復(fù)星集團(tuán)”，整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從在一線拼殺轉(zhuǎn)向做地產(chǎn)“投資商”。

而對于方圓，商、旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局并非“趕時髦”破局轉(zhuǎn)型；卻是和它下一步布局計劃相匹配的。

“珠三角、長三角、海南、西南是我們的四大戰(zhàn)場。”黃新發(fā)篤定的說。當(dāng)然他也很謹(jǐn)慎，與方圓集團(tuán)官網(wǎng)上的說法不同，黃新發(fā)絕口不提全國發(fā)展策略；將主戰(zhàn)場緊緊鎖定在這四大區(qū)域；下一步，尤其是‘海南’市場，對我們很重要。不言而喻，方圓商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局是基于其對海南及其他三大主戰(zhàn)場的預(yù)期。例如海南龍波灣將打造全國性的養(yǎng)生基地、海南土福灣海棠福灣一號，其計劃投資50億規(guī)劃擬建公寓、低層住宅和五星級喜來登酒店；為商、住、旅結(jié)合項(xiàng)目等；方圓看好的也是海南這個區(qū)域較大的“國際連鎖商業(yè)及旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營前景”。

當(dāng)然，“發(fā)哥”的相悖論還體現(xiàn)在對市場的判斷上：在這一輪的調(diào)控之后，他并不覺得市場會出現(xiàn)報復(fù)性反彈；他說：“目前的“樓市觀望”和“所謂低谷”或?qū)⒊掷m(xù)一段時間，低迷時恰恰是買房的好時機(jī)。”

方圓不會為上市而上市

拓展融資渠道，對于企業(yè)發(fā)展始終較為重要。此前有報道稱：2007年時，方圓集團(tuán)曾委托摩根大通成功發(fā)行了2億美元的可轉(zhuǎn)債和債券融資產(chǎn)品；在樓市最高峰2007年順利融資，雖然遭遇急轉(zhuǎn)而下的樓市行情，上市也被迫延期，但正好利用融資進(jìn)行擴(kuò)張，搭建全國平臺。方圓集團(tuán)在融資前，只有600萬平方米土地儲備，而在2007年，僅廣東鶴山市“十里方圓”這一項(xiàng)目，“就有5000畝的土地儲備”。

也曾有消息稱：方圓曾計劃在境外上市，但遭遇當(dāng)時金融風(fēng)暴大環(huán)境影響，上市被迫延期。

而今，當(dāng)“發(fā)哥”被聊起上市或拓展融資渠道問題時，他挺坦然。“方圓不會為上市而上市；要看現(xiàn)在的市場環(huán)境是否適合，是否真正能夠達(dá)到企業(yè)融資的預(yù)期。”伺機(jī)而動的態(tài)度，顯得很“老道”也很“淡然”。

從善如流

當(dāng)被問及對自己的評價時，黃新發(fā)只說了四個字：“從善如流”！

在房地產(chǎn)界馳騁15載后，這或許代表了他現(xiàn)在的心境。他“發(fā)哥”的得名也或許來自其曾在地產(chǎn)江湖勇猛廝殺的“俠骨”經(jīng)歷；但如今，我們看到的更多的是一個深諳“太極”之道的他：豁達(dá)、平靜；但或許內(nèi)功更深。