施永青：四季度房?jī)r(jià)下降加快 投資保守一點(diǎn)好

    深圳新浪樂居訊  (編輯  青青  )“第四季度降價(jià)會(huì)加快，今年房?jī)r(jià)會(huì)下降15%左右 ”、 “我現(xiàn)在不敢買房地產(chǎn)股”、“現(xiàn)在投資保守一點(diǎn)好一點(diǎn)，自己有用的才買，投資有租金收入的才買。”日前，中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青先生，接受了深圳新浪樂居的專訪，就目前業(yè)內(nèi)和民眾關(guān)心的房?jī)r(jià)走勢(shì)、調(diào)控政策、開發(fā)商策略、投資建議等問(wèn)題，表達(dá)了自己的看法。

    施永青認(rèn)為，中國(guó)樓市的價(jià)格調(diào)整在第四季度會(huì)加快，先是新盤減價(jià)，接下來(lái)二手房也會(huì)減，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將下降15%左右。

    施永青表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策還看不到松動(dòng)的跡象，除非國(guó)際金融危機(jī)越來(lái)越惡化，以目前的狀況，頂多就是政策不再跟緊，比如不加息、不提存款準(zhǔn)備金。

    施永青認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)對(duì)這種調(diào)控形勢(shì)的策略就是：為人民服務(wù)。“不能夠?yàn)橘嶅X服務(wù)了，你要為人民服務(wù)，還覺得樂在其中還有興趣做下去。否則的話你賺錢一定沒有以前這么快了。”

    他建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡快降價(jià)，否則是逼著政府不斷“開藥”。“現(xiàn)在中央要先把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，壓15—20%才可以對(duì)公眾有一個(gè)交待，要是壓不下來(lái)就麻煩，就好象病了，吃了一批藥，不見效果，又多開幾次藥，藥越開越多，越吃越多，所以我跟開發(fā)商說(shuō)你趕快減價(jià)算了。”

    而對(duì)于投資建議，施永青表示，開發(fā)商今年就是賺大錢，也不代表以后賺大錢，所以對(duì)開發(fā)商的股票，“我自己就不敢買了。”，他還建議，現(xiàn)在進(jìn)行地產(chǎn)投資，也是保守一點(diǎn)好一點(diǎn)，自己有用的才買，投資有租金收入的才買。

    以下是新浪樂居與施永青的對(duì)話：

    進(jìn)軍二三線城市有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和空間

    【新浪房產(chǎn)】施先生您好，近幾年來(lái)我們觀察到很多的房地產(chǎn)企業(yè)他從一線城市殺入到二三線城市甚至四線城市，您認(rèn)為當(dāng)下房企進(jìn)軍二三線城市的目的是什么？

    【施永青】第一個(gè)因?yàn)樵谝恍┐蟪鞘邪l(fā)展得好的大的地產(chǎn)商，他在大城市發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，他如果到二三線城市去他就有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，大城市做得比較多的他一般來(lái)說(shuō)建筑的水平、產(chǎn)品的質(zhì)素都比較好的，比如國(guó)際化的視野、又去香港外地去學(xué)習(xí)，無(wú)論從設(shè)計(jì)上也好、工作效率上也好，都比一些沒有見過(guò)世面的小城市里的小開發(fā)商有優(yōu)勢(shì)。

    【新浪房產(chǎn)】他領(lǐng)先于二三線城市開發(fā)商。

    【施永青】小城市還在建舊式的房子，他一來(lái)就可以建一些比較新的設(shè)計(jì)，那就把客人搶過(guò)來(lái)了。所以他去的一個(gè)原因就是原來(lái)的大城市競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的，他為了發(fā)展的空間就去一些中小的城市到二三線的城市，到了二三線城市他發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)比較大，產(chǎn)品受歡迎的程度比較高，可以賣比本地的小公司更高的價(jià)錢，所以他就覺得這是一個(gè)機(jī)會(huì)。另外尤其是去年開始中央限購(gòu)，資金流不進(jìn)一線大城市了。一些中小城市的價(jià)格還在上升，大城市就沒法上升了，就覺得那邊的利潤(rùn)比例會(huì)比大城市高，所以就到了二三線城市去。

    提升二三線開發(fā)水平、小房企面臨淘汰

    【新浪房產(chǎn)】您覺得大規(guī)模的這些一線的房企或者是著名的房企都涌到二三線城市的話他會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)帶來(lái)一個(gè)什么樣的影響？

    【施永青】一個(gè)是從好的角度去看是推進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的水平，從這個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)素、施工的效率都會(huì)因而提升，這對(duì)二三線的城市也有好處。

    【新浪房產(chǎn)】從不好的角度來(lái)看呢？

    【施永青】不好的角度就是當(dāng)然有一部分小公司被淘汰了。

    【新浪房產(chǎn)】當(dāng)?shù)氐男」揪兔媾R被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

    【施永青】對(duì)，你跟著一起進(jìn)步可以生存下來(lái)，你進(jìn)步得比較慢就被人家淘汰了，人家的資本就比你多，技術(shù)又比你好，那你就不容易了。如果發(fā)展得極端的話變成可能有幾個(gè)大的開發(fā)商把中國(guó)的市場(chǎng)都?jí)艛嗔?，現(xiàn)在是沒有出現(xiàn)這個(gè)情況，但是也有一些開發(fā)商去了小地方無(wú)往而不利，所以他越做越大了，這兩年有些大的開發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)挺多的。

    【新浪房產(chǎn)】萬(wàn)科都一千多個(gè)億了。

    【施永青】以前是兩三百個(gè)億現(xiàn)在都過(guò)一千億了。

    【新浪房產(chǎn)】二三線城市的房?jī)r(jià)上漲會(huì)不會(huì)和房企的大規(guī)模進(jìn)入有關(guān)系？

    【施永青】關(guān)系有一點(diǎn)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品質(zhì)素比較高，他自然會(huì)要求高一點(diǎn)的價(jià)錢。所以你本來(lái)買的是普通貨現(xiàn)在買的是精品，那價(jià)錢當(dāng)然高了，把原來(lái)消費(fèi)的潛力都一下子挖出來(lái)了。另外也有一個(gè)原因就是你限購(gòu)了，這些錢本來(lái)是去買上海、北京、杭州的，現(xiàn)在沒辦法只能留在本地了，政策就把它留下來(lái)了。

    低消耗高產(chǎn)出房企將成市場(chǎng)主流

    【新浪房產(chǎn)】您剛才談到影響，從一個(gè)行業(yè)整個(gè)大的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的話，這些房企從一線城市向二三線甚至四線城市的轉(zhuǎn)移，是否代表著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型？

    【施永青】這其實(shí)是一種好的現(xiàn)象，就好比一種植物，草原上的草有一種品種好的，生命力強(qiáng)的，他很快就占領(lǐng)所有的草原了，一些不好的草都被它淘汰了，所以這個(gè)在市場(chǎng)里面也是一樣的，誰(shuí)的生命力強(qiáng)就是誰(shuí)能夠更好地利用資源，低消耗高產(chǎn)出的公司，就變成市場(chǎng)的主流公司了，一定是這樣的，尤其是現(xiàn)在中國(guó)一些基本的建設(shè)越建越好，全國(guó)一體化了，以前沒有聯(lián)系的時(shí)候只能單獨(dú)去發(fā)展，現(xiàn)在一定是全國(guó)化的，走向全國(guó)化。

    【新浪房產(chǎn)】實(shí)際上就是一些比較優(yōu)勢(shì)的企業(yè)他會(huì)利用這種趨勢(shì)全國(guó)擴(kuò)張。

    【施永青】對(duì)。

    投資因素被抑制 開發(fā)商賺錢將越來(lái)越困難

    【新浪房產(chǎn)】您覺得從未來(lái)的幾年來(lái)看，這種房企大規(guī)模進(jìn)軍二三線城市，會(huì)不會(huì)對(duì)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生影響？

    【施永青】現(xiàn)在影響地產(chǎn)走勢(shì)的，主要是中央的政策調(diào)控，現(xiàn)在中央想整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展速度降溫了，另外就是要破壞房地產(chǎn)的投資功能，保留房地產(chǎn)的居住功能，這是中央的態(tài)度。

    如果投資上的需要被壓抑的話，開發(fā)商賺錢就比較困難了，資金的流動(dòng)也受到了限制。所以整個(gè)房地產(chǎn)界的發(fā)展沒有前幾年這么快了，從21世紀(jì)開始中國(guó)的房地產(chǎn)是大力發(fā)展，到了這兩年是政府認(rèn)為發(fā)展的速度過(guò)快，影響了其他行業(yè)的發(fā)展，社會(huì)資源錯(cuò)配，大家都去做房地產(chǎn)，很多企業(yè)都去做房地產(chǎn)房企本業(yè)。一個(gè)城市這樣做沒問(wèn)題整個(gè)國(guó)家這樣做就有問(wèn)題了，不能夠有錢賺就做，有些科技的發(fā)展、環(huán)保、科技、創(chuàng)新都要搞的，但是它們賺錢都沒有房地產(chǎn)快，所以大家都不做都去炒房了。

    所以現(xiàn)在要打擊炒房，不要說(shuō)炒了投資也不可以。那你開發(fā)商還風(fēng)光什么，沒有你風(fēng)光了，除非這個(gè)政策執(zhí)行不到位，如果到位的話你們的好日子就要完了。

    開發(fā)商應(yīng)對(duì)政策是為人民服務(wù)

    【新浪房產(chǎn)】這時(shí)候開發(fā)商有什么比較好的應(yīng)對(duì)政策嗎？

    【施永青】應(yīng)對(duì)政策就是為人民服務(wù)，不能夠?yàn)橘嶅X服務(wù)了，你要為人民服務(wù)，還覺得樂在其中還有興趣做下去。否則的話你賺錢一定沒有以前這么快了。他的投資因素被壓抑了嘛。

    【新浪房產(chǎn)】賺錢沒以前那么快那么容易了。

    【施永青】賺錢主要是靠房?jī)r(jià)上升，不是靠你建得好與否，中間開發(fā)過(guò)程的增值其實(shí)不高的，你主要的增值是社會(huì)資金流通流進(jìn)來(lái)造成的，不是因?yàn)榻ǖ每旖ǖ煤谩．?dāng)然這個(gè)只是使他比其他的開發(fā)商做得更好的因素，不是賺不賺錢。不好的開發(fā)商這兩年也賺錢的，因?yàn)槭堑貎r(jià)上升造成的。所以開發(fā)商今年就是他賺大錢，也不代表以后賺大錢，所以對(duì)開發(fā)商的股票，我自己就不敢買了。

    【新浪房產(chǎn)】您也買一些股票是嗎？

    【施永青】也有買一些，但是我主要不是做股票的。

    房企進(jìn)軍二三線城市風(fēng)險(xiǎn)大 投資者需謹(jǐn)慎

    【新浪房產(chǎn)】這些房企進(jìn)入二三線城市的話會(huì)不會(huì)也存在一些風(fēng)險(xiǎn)？比如市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)或者是一些政策上的風(fēng)險(xiǎn)。

    【施永青】政策上的風(fēng)險(xiǎn)比較大的，我說(shuō)他們的競(jìng)爭(zhēng)能力應(yīng)該比地方的小公司好，但是現(xiàn)在政策可能連二三線城市也要限購(gòu)，壓抑投資。

    【新浪房產(chǎn)】就是說(shuō)主要是政策上的風(fēng)險(xiǎn)。

    【施永青】限購(gòu)擴(kuò)展到二三線城市，能否慢慢變成制度化，這個(gè)要看中央什么樣的力度了，也要看中央政府和地方政府的博弈了。地方政府其實(shí)很想保留房地產(chǎn)的投資功能，他才可以賣地賺錢，才可以有錢搞醫(yī)院、搞橋梁、搞基本建設(shè)，自己政府的財(cái)政也比較健康，還有以前貸的款可以有錢還，否則的話就會(huì)出問(wèn)題。

    所以中央也要面對(duì)很多具體的問(wèn)題，現(xiàn)在中央要先把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，你壓15—20%他才可以對(duì)公眾有一個(gè)交待，你要是壓不下來(lái)就麻煩，就好象他病了認(rèn)為吃的藥沒有效，你給他吃了一批藥，不見效果，又給他多次幾次藥，藥越開越多，越吃越多，所以我本來(lái)跟開發(fā)商說(shuō)你趕快減價(jià)算了。

    【新浪房產(chǎn)】減價(jià)就不會(huì)有后面的藥了。

    【施永青】否則開這個(gè)藥，還要給你長(zhǎng)期吃你就麻煩了。

    經(jīng)濟(jì)增速一減慢 地產(chǎn)供需矛盾會(huì)很突出

    【新浪房產(chǎn)】我去過(guò)一些省會(huì)城市，開發(fā)量都特別大，真的有這么大的需求嗎？會(huì)不會(huì)也是一些泡沫？

    【施永青】有些城市的確出現(xiàn)了開發(fā)量過(guò)大的情況，有些一個(gè)大項(xiàng)目等于整個(gè)城市以前兩年的開發(fā)量，這個(gè)錢你賺了其他人都死掉了。你開發(fā)出來(lái)都是放在那里空著，對(duì)社會(huì)的資源也是浪費(fèi)?，F(xiàn)在有人有錢買，但是有沒有人住，是不是社會(huì)大眾的需要很難說(shuō)。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的問(wèn)題是資本增值的速度比新生的需求快嘛，大量的資金沒出路，所以他有些也去買房子。

    【新浪房產(chǎn)】有人買但是說(shuō)不定以后沒人住。

    【施永青】對(duì)，以后買了租不出去沒有收入以后房?jī)r(jià)也會(huì)掉下來(lái)，也會(huì)造成金融危機(jī)，還有銀行貸款的壞帳。因?yàn)橛行╅_發(fā)商也是貸款來(lái)做的，沒法還了就會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)。

    現(xiàn)在的情況是地方政府很想大型的開發(fā)商進(jìn)來(lái)，問(wèn)他要地一要就要一大批，本來(lái)兩年才能夠賣出去的地一個(gè)大開發(fā)商來(lái)就把他要了，對(duì)于政府，很多的問(wèn)題一次性解決掉了。但是如果這棟房子建出來(lái)是賣不出去的，那你將來(lái)就麻煩了。

    【新浪房產(chǎn)】埋下危機(jī)的種子。

    【施永青】但是因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得很快，所以這些危機(jī)以前都存在但是沒有爆發(fā)，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩位數(shù)字，農(nóng)村的人員不斷地到城市里面去生活，供應(yīng)太多又慢慢地消化掉了。但是如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度一減慢，矛盾就會(huì)很突出了。

    現(xiàn)在投資保守一點(diǎn)好

    【新浪房產(chǎn)】如果從普通購(gòu)房者或者是普通投資者的角度來(lái)說(shuō)，您覺得去二三線城市投資房產(chǎn)還有沒有空間，或者說(shuō)二三線城市的房產(chǎn)有沒有投資價(jià)值？

    【施永青】其實(shí)我覺得現(xiàn)在保守一點(diǎn)好一點(diǎn)。自己有用的才買，投資的有租金收入的才買。

    【新浪房產(chǎn)】為什么？因?yàn)檎叽驂旱煤軈柡Α?/p>

    【施永青】因?yàn)槟阏姆较颥F(xiàn)在很明顯不想你投資，現(xiàn)在還沒有說(shuō)你投資房地產(chǎn)的是地主要把你斗垮，起碼不怎么喜歡你投資。

    第四季度降價(jià)會(huì)加快  今年房?jī)r(jià)下降15%

    【新浪房產(chǎn)】您能不能給我們預(yù)測(cè)一下接下來(lái)今年下半年房地產(chǎn)的走勢(shì)和您對(duì)明年房地產(chǎn)的判斷？

    【施永青】?jī)r(jià)格調(diào)整在第四季度會(huì)加快，第三季度現(xiàn)在已經(jīng)開始了，有些地方已經(jīng)開始出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整但是不全面，只是有一部分開發(fā)商愿意減，二手市場(chǎng)就減得比較小，但是我認(rèn)為先出現(xiàn)的應(yīng)該是新盤減價(jià)，新盤減價(jià)一段時(shí)間二手的也會(huì)減一點(diǎn)，減的速度不會(huì)有這么快。因?yàn)橐郧耙皇值膬r(jià)錢比二手有一個(gè)差不多有20-30%的溢價(jià)，所以一手房跟二手房的差價(jià)會(huì)慢慢拉近，基本上往下調(diào)的機(jī)會(huì)會(huì)比較大。

    【新浪房產(chǎn)】明年您怎么看？

    【施永青】明年就是看中央政策會(huì)不會(huì)松一松，今年我看不會(huì)松。

    【新浪房產(chǎn)】今年看不到松的跡象，明年再說(shuō)？

    【施永青】現(xiàn)在有一個(gè)變速就是國(guó)際的金融危機(jī)又出現(xiàn)了新風(fēng)暴，如果風(fēng)暴越來(lái)越惡化了，那中央可能被逼要松一松，但是如果這個(gè)金融危機(jī)過(guò)去了、解決好了，他不一定松。如果情況轉(zhuǎn)壞中國(guó)的開發(fā)商反而有機(jī)會(huì)吐一口氣。

    【新浪房產(chǎn)】又要靠世界金融危機(jī)來(lái)救命了，跟2008年一樣。

    【施永青】對(duì)。危機(jī)嚴(yán)重了中央可能松一松手。

    【新浪房產(chǎn)】如果危機(jī)就是現(xiàn)在這個(gè)樣子的話您認(rèn)為目前還不會(huì)松？

    【施永青】不會(huì)松，現(xiàn)在暫時(shí)沒有看到跡象，現(xiàn)在看到的情況就是利息不一定加上去了，存款準(zhǔn)備金也不會(huì)加。

    【新浪房產(chǎn)】可能不會(huì)更緊了，但是要松的話也看不到松的跡象。

    【施永青】松一松的條件就是房?jī)r(jià)盡快降下來(lái)，降得不夠快就松不下來(lái)。

    【新浪房產(chǎn)】上次和您聊的時(shí)候您講到一個(gè)觀點(diǎn)，覺得今年房?jī)r(jià)可能會(huì)下調(diào)個(gè)15%左右，現(xiàn)在您還維持這個(gè)判斷嗎？

    【施永青】我還維持這個(gè)判斷，現(xiàn)在沒出現(xiàn)的話第四季度會(huì)出現(xiàn)。

    【新浪房產(chǎn)】大概也是降15%左右是嗎？就是一成到兩成之間。

    【施永青】是的。