聶梅生：房價筑底趨勢明顯 調控成果勢在必得

2012年7月3日，以“沖突論：跨越政經周期的邏輯”為主題的博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會在海南三亞隆重開幕。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生發(fā)表了主題演講。

精彩觀點：

本輪房地產調控是必要的，因為在此之前，有房價高，民怨大，投資過熱，轉型困難等幾個背景和前提；調控成果勢在必得，因為動用了行政手段、貨幣手段、市場手段，多管齊下，一定取得必得的當前成果；改革是必須的，如果我們要推動整個經濟和房地產良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個很好的方向，但是要想中國城鎮(zhèn)化，必須要進行土地制度改革。

將推動房價上升的原因都歸結到投資性和投機性購房，我認為是因果倒置，投資投機只是前面土地問題和銀行，貨幣政策的一個結果，形成了套利空間，而不是原因。

70個大中城市的環(huán)比，持平的開始增加，而且開始下降，說明房價快速上漲被遏制，筑底趨勢明顯。開發(fā)商資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然緊張。

我認為合理期待是收入比房價漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

保障房不應該被賦于更多功能，保民生就是保民生，拉動經濟的功能太多，就會形成虛假的經濟成分，什么數(shù)都亂報，沒有形成更大的效應，而且保障房是保障，不是福利。

房地產角色的變化由投資拉動對經濟和社會發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。大家不要總是盯著2011年出臺的限購等等問題，應該盯著新政，應該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產還要出臺哪些新的政策，這才是我們的期待。

以下是聶梅生演講實錄內容：

聶梅生：各位領導、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來參加這個會，同時也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀房地產論壇”，今天演講的題目是：對中國房地產的觀點，也是個人的觀點。對中國房地產的總體觀點，我是這樣看的，第一，本輪房地產調控是必要的，為什么是必要的，因為在此之前，有房價高，民怨大，投資過熱，轉型困難等幾個背景和前提，因此推動了持續(xù)差不多兩年的房地產調控，因此說是必要的。

現(xiàn)在的調控成果是勢在必得，為什么這么說，因為動用了行政手段、貨幣手段、市場手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當前的成果，效果怎樣，我等下仔細的說。

一個是房價開始下行，無論是環(huán)比還是同比都下行了，炒房者出局，開發(fā)投資急速的降溫，住房雙軌制啟動，應該說是有效果，跟效果對應的代價是必付的，付出的代價是固定資產投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來的問題加速積累，現(xiàn)在積累的速度很快，這個代價我認為也是必付的。

改革是必須的，如果我們要推動整個經濟和房地產良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個很好的方向，但是要想中國城鎮(zhèn)化，必須要進行土地制度改革，我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50%多一點，如果到70%還有20%，算一下大概有2.5億的農民工要進城，在他們的背景實際上是要解決土地的問題，一系列股權的問題和紅利的問題，城鎮(zhèn)化的問題必須要進行土地制度的改革，現(xiàn)在需要民間制度的導入，需要金融制度的改革，現(xiàn)在已經開始了，但是困難重重，要產業(yè)結構改革，背景就是解決央企和國企的問題，同時財稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動消費和民生，最為困難的就是中國收入分配制度的改革，如果四個改革不能實現(xiàn)，那么下一步經濟的發(fā)展，恐怕還會碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產企業(yè)的轉型就成為必然，因為已經轉變了市場結構，各方的利益格局發(fā)生了變化，房地產業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化，因此要促進住房的雙軌制，促進城鎮(zhèn)化，促進產業(yè)結構轉型，促進內需消費，總之，從投資拉動轉到承載經濟和社會的發(fā)展，這就是總體的思路。

我們回顧一下，拉動房地產的形勢我很快的過一下。全行業(yè)不景氣達到了八、九個月，到達了2009年的低點，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份，指數(shù)是5.49，其他的行業(yè)也是這樣，房地產行業(yè)回到了2009年的最低點，可以看到商品房的銷售面積和銷售額，連續(xù)三個月小幅度的上升，我想說一下，銷售額的恢復比銷售面積要快。

看到他們有急劇的跳水，我也沒有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開始上升，上升的過程中，仍然是負增長，并沒有回到正值，因此不能說是大幅度的增長，還是在負增長的恢復過程中，快速恢復的是銷售額，慢的是銷售面積，隱含了房價的問題，如果以量換價，應該是量多，但是現(xiàn)在不是這樣的情況。

土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%，從銷售額和銷售面積的恢復，土地購置面積開始走暖。房地產開發(fā)投資是繼續(xù)下降，降到最后開始減少，從27.8%下降到18.7%，現(xiàn)在也開始慢慢的走穩(wěn)。

房地產投資已經對我國的固定資產投資形成了負拉動，大家可以看得到，房地產投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開始負拉動，房地產投資從剛才的曲線可以看得到，有短期急劇下線的特性，固定資產投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產投資急劇下降的。房地產投資是在未來不看好的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)原來大概有6萬家，現(xiàn)在會少一些，可能也有5萬家左右。如果大家對市場在同一個時間點，就是一季度的時候，大家同時不賣房屋和不看好，5萬家企業(yè)，絕大多數(shù)是民營企業(yè)，房地產企業(yè)中民營企業(yè)占絕大多數(shù)，一夜之間開董事會，決定不投資，決定不買地，決定開發(fā)的監(jiān)督和開發(fā)面積，可以很短的時間內做出決定，可以在全國這樣做，因此一季度就急劇下降，就是這樣的一個行業(yè)，這一點說明了什么，等一下我會告訴大家，房地產跟其他的行業(yè)不一樣，就出現(xiàn)了想不到的下挫，如果經濟還不好，下挫的程度還會下降，如果急跌的話，就是不斷的下降，但是目前市場剛需的反映出現(xiàn)了小幅的回暖。

資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是緊張的。

二、合理房價

下面談一個敏感的問題，就是合理的房價，這個問題爭議了很久。

我們回顧一下，從2008年經濟危機一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房價漲幅，這是非常宏觀的計算，就是拿銷售額/銷售面積，兩翼因素對應的就是價格，包括了全國，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產，真正進入負增長和下跌的就是-4%，然后就是拉動經濟，一下子從-4變成了21.3%，相當大的房價的漲幅，然后就開始調控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當?shù)亩?，但是從房價的漲幅來說還是在正值，基本上跟我們的cpi靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國家統(tǒng)計局公布出來的情況，應該說調控使?jié)q幅齊降了18%，調控是非常有效的。

70個大中城市的環(huán)比，持平的開始增加了，而且開始低下來了，上漲是在6月份，下降不也不見得增加，因此我認為連續(xù)四個月就差不多穩(wěn)定了。

環(huán)比情況，6月份住宅價格開始筑底，態(tài)勢是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會交叉持續(xù)出現(xiàn)。

百城環(huán)比上漲0.88%，說明筑底態(tài)勢是明顯的。

房價的合理期待

我是這樣認為的，房價快速上漲被遏制了，筑底趨勢明顯了?，F(xiàn)在房價快速上漲被遏制了，但是合理房價的合理時代，我想說說這個事。大家看房價的收入比，無非是房價和收入的比值，這兩個比值來講，房價跌一倍，或者是收入上漲一倍，對收入的影響是不是不一樣的。按照國際上認同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房價下跌，多個城市對房價下降的期待值是50%，前端時間不斷的說50%，合理房價等等算了很多，可惜沒有發(fā)生這樣的情況，剛才說了，根本不是一個事，而是下降一點幾，而不是50%，十大城市下跌也不過是二點幾。大家不要忽略一個問題，就是價格壓縮不下去的，包括土地價格、稅費等等，還有成本的問題，當價格低于底板的時候，就會虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會破產，破產后銀行收購，銀行收購這個點上可以達到50%的折價，之后拍賣，美國和日本都是這樣的，這個時候達到50%，都發(fā)生過，中國不會發(fā)生的，就50%銀行拍賣是否可以。如果中國房地產也走這條路，最先倒下的不是房地產商，當前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國經濟難以承受這種硬著陸，因此不會發(fā)生，我認為不會發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前端時間說收入倍增，也可以使房價合理，兩者是一樣的，牽涉到復雜的收入制度改革的問題，比限購要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認為合理期待是收入比房價漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

高房價的推手與調控的著力點

中國的房價涉及到四個方面，土地銀行開發(fā)商和購房者，土地和銀行是不可控的，這次調控的重點是開發(fā)商和購房者，如果我們放棄了前面，只對后面的兩個主體進行調控，難以有效的控制房價，將推動房價上升的原因都歸結到投資性和投機性購房，我認為是因果倒置，投資投機只是前面土地問題和銀行，貨幣政策的一個結果，形成了套利空間，而不是原因。

這次調控的結果，去年很清楚是四個方面，三個方面下行，只有銀行利潤大幅度上升40%，調控造成三家上去了，只有一家大賺，這是調控的目的嗎？炒房炒地出局了，結果炒錢大五賺一把，去年的高利貸就是這樣的情況，房地產的調控就是轉向金融泡沫，房價的大幅度的上升就是供給不充分，長期的高利率、負利率等原因。

低利率管制與確定的套利機會

1—4月份房地產出現(xiàn)了大幅度的下滑，這個情況我剛才已經說了，這是因為很短時間決定是否要投資，保障房對經濟的拉動是計劃性的，之前的行為是市場性的，保障房算起來一年投資1.4萬億元，可以補償房地產的下滑，實際上是點滴，沒有辦法應對市場的突然變化，例如一季度的經濟數(shù)據(jù)大幅度的下滑，因此這個政策是無法補償市場的急劇下滑，這個事情值得我們反思的，這兩個是不能對沖的，也無法補償?shù)摹?/p>

保障房不應該被賦于更多的功能，保民生就是保民生，拉動經濟的功能太多，就會形成虛假的經濟成分，什么數(shù)都亂報，沒有形成更大的效應，而且保障房是保障，不是福利。

歐債危機就是很多問題過渡的保障，不見得經濟發(fā)展增長了，我們是否要走這樣的發(fā)展道路，1998年取消福利分房是對的，但是保障房缺席了很多年，不僅僅是根本的問題，需要長遠的政策制定。

未來中國經濟發(fā)展與房地產的前程

第一條路城鎮(zhèn)化是中國經濟的第一引擎，房地產與新老城形態(tài)共升。

第二條路產業(yè)結構調整與新興產業(yè)支撐未來的經濟，產業(yè)地產是一條道路。

第三條路，內需消費在經濟當中的比重逐步加大，旅游、養(yǎng)老、餐飲相聯(lián)的地產形態(tài)，這是今后要走的道路。

房地產角色的變化由投資拉動對經濟和社會發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。

房地產業(yè)轉型

雙軌制的問題，商業(yè)地產和城市化并軌的問題，新興經濟區(qū)承載產業(yè)結構調整，旅游服務養(yǎng)老等等。

我認為房地產當中還有一點，金融體制改革，錢和銀根不能都從銀行出來，目前的房地產投資基金是非?；钴S的，應該是改革的方向。

最后，大家不要總是盯著2011年出臺的限購等等問題，應該盯著新政，應該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產還要出臺哪些新的政策，這才是我們的期待，我們期待房地產業(yè)的健康發(fā)展，謝謝大家。