李文杰:明年樓市冰火兩重天 城鎮(zhèn)化將帶動下輪高潮

曲濤2012-12-14 17:26:19來源:中房網(wǎng)

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  房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2011年的低谷,2012年可謂迎來了回暖。開發(fā)商們“以價換量”的銷售策略迅速完成了救贖,并不斷創(chuàng)下業(yè)績新高。政策的松緊博弈,降息降準(zhǔn)的輔助,需求的重新釋放,成交的量價齊升,這些都可看做是今年樓市的一道靚麗風(fēng)景。

  樓市:今年很“糾結(jié)” 明年“冰火兩重天”

  在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰眼里看來,今年的樓市可以用“糾結(jié)”一詞來描述。消費者層面,年初大家都對今年普遍悲觀,意外的是樓市成交量反彈力量強勁,去庫存化進程很快;房企層面,面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”,由于集中度進一步加快,大企業(yè)回籠資金的能力越來越強,但是是否增加土儲始終糾結(jié)。

  眼下,隨著樓市的回暖,越來越多的人給出明年房價暴漲的猜測和對賭。做為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也一度出現(xiàn)“一房難求”的局面。對于這種情況,李文杰表示,觸底反彈、積壓需求的釋放及去庫存化導(dǎo)致了北京樓市火爆。從市場反映來看,剛需戶型價格反彈較快,城區(qū)價格反彈加快,說明目前市場的總體購房人群依然是首次置業(yè)和改善型購房,但是這個氣氛也會帶動多次改善的客戶跟風(fēng)進場。而目前股市低迷,儲蓄資金進入樓市始終是需求預(yù)期被放大的客觀基礎(chǔ)。按照目前的趨勢,春節(jié)前后依然是買房的好時機。

  對于明年的房地產(chǎn)市場趨勢,李文杰認(rèn)為往往一面倒的看好預(yù)期,反而會帶來完全不同的結(jié)局。從目前情況看,明年資產(chǎn)價格上漲壓力加大,通脹形勢依然嚴(yán)峻,政府會首先控制價格。隨著這種預(yù)期的增多,會帶來更不確定的調(diào)控政策,未來調(diào)控從緊是大概率事件。況且政府已經(jīng)表態(tài),不會放任量價齊漲的局面不管,因此調(diào)控依然會繼續(xù),個別時候甚至可能會更嚴(yán)格。價格的上漲和政府調(diào)控的雙重壓力最終會導(dǎo)致價格不會出現(xiàn)太大波動,因此他判斷2013年樓市總體會保持穩(wěn)定。但部分二三線城市由于嚴(yán)重的供過于求,而一線城市和部分二線城市由于受到公共資源比較集中的影響,是供不應(yīng)求。因此明年各地樓市會呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。

  房產(chǎn)稅不會全面鋪開 城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產(chǎn)高潮

  對于社會普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅問題,李文杰認(rèn)為房產(chǎn)稅是否出臺和調(diào)控關(guān)系不大,屬于對房地產(chǎn)稅種優(yōu)化的范疇。在其看來,明年試點城市會擴大,但不會全面鋪開。李文杰同時表示,應(yīng)該支持財產(chǎn)公開,公開房地產(chǎn)權(quán)屬面向公眾的查詢,發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用;其次,要對超過人均面積標(biāo)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。同時,對于已經(jīng)繳納70年的出讓金進行沖抵。

  關(guān)于十八大報告中提及的城鎮(zhèn)化問題是否又將帶動房價新一輪的高漲?在李文杰看來,城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產(chǎn)的高潮,而且會持續(xù)十年以上。同時,城鎮(zhèn)化進程受戶籍、社保、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等諸多公共資源布局的牽制。如何解決這些資源的統(tǒng)籌分配問題,將是城鎮(zhèn)化下一步政府所面臨的最大挑戰(zhàn)和不確定性。

  開發(fā)商有回歸一二線城市趨勢 養(yǎng)老地產(chǎn)存風(fēng)險

  目前,房企面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”,由于房企的集中度進一步加快,大企業(yè)回籠資金的能力越來越強,但是否增加土儲始終糾結(jié)。對于近期全國地王頻出這一現(xiàn)象,李文杰認(rèn)為開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,有從三四線城市回流至一二線城市的趨勢。而房企應(yīng)首先應(yīng)了解政策的核心,才能在土地儲備、回籠資金 及營銷政策方面能夠把握好節(jié)奏。高周轉(zhuǎn)的快銷產(chǎn)品線這兩年證明是個大方向。

  眼下,越來越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營,在他看來,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),屬于朝陽板塊,但是目前政策不清晰、投資周期長、風(fēng)險高。

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