??一轉眼已到了6月，作為一直以來年中沖刺的月份，今年6月，房企推盤積極性回落，供給量“三連降”，不過絕對量仍略高于一季度月均。

??據(jù)CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。不同能級城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，一線環(huán)比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。從供給結構來看，重點城市呈現(xiàn)剛改為主，高端為輔的供應結構。

??預判6月，我們認為，因517新政和房企強銷期加大折扣力度等積極影響，整體成交或將穩(wěn)中有升，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平。

??2024年6月，雖恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，但因低迷行情影響，房企推盤積極性一般，據(jù)CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降53%。

??從上半年28個重點城市商品住宅供應月度變動情況來看，自2023年3月新增商品住宅供應面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%至今，目前供給量已連續(xù)三個月下降。整體推盤量略高于2024年一季度月均，與2023年及2022年有較大差距。

??究其原因，主要是因為當前市場房企推盤采用“提質縮量”策略，受其策略影響，2024年5月雖然整體供應下滑，但5月成交較4月小幅微增，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。去化率也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，據(jù)CRIC調研數(shù)據(jù)，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts。多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。

??分能級來看，不同能級城市均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，一線環(huán)比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。其中北京集中放量，預計6月供應量將達到57萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有5400余套房源入市。

??上海方面，在經(jīng)歷了前2個月放量期后，6月受供應節(jié)奏和市場行情影響，房企推貨速度明顯放緩。2024年6月1日，上海官宣第七批次新房名單，由于六批次剛公示半個月，所以七批次整體數(shù)量不多，共計8盤，1523套房源，分布于浦東、徐匯、靜安、閔行、松江、青浦等6個區(qū)域。需要注意的是，雖然數(shù)量有限，但質量頗高。8盤中有一半均價10萬以上。

??廣州、深圳則6月供應基本與5月持平，絕對量均不足50萬平方米，累計同比降幅維持在3成以上。

??二三線供應穩(wěn)中有降，分化持續(xù)加劇。絕對量來看，無一城市單月供應量突破100萬平方米，杭州居榜首，單月供應量也僅61萬平。多數(shù)城市供應仍顯低迷，保持同環(huán)比齊降，累計同比降幅在3-5成之間。

??其中鄭州、寧波、廈門、福州、泉州、徐州等，因上月基數(shù)較低，階段性放量，環(huán)比“翻番”；杭州、合肥、常州等整體供應仍處階段性低位，環(huán)比漲幅2成以內，同比持降；前期熱點城市西安、成都，低迷型城市濟南、無錫等本月供應階段性回調，同環(huán)比跌幅均在4成以上。

??從重點城市供應結構各產(chǎn)品檔次分布來看，整體呈現(xiàn)出剛改為主，高端為輔的特征，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、45%和10%。

??其中，深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長春、北京、重慶、徐州等城市剛需產(chǎn)品供應占比都在60%以上，這主要是因為南寧、昆明、鄭州、長春、重慶、徐州等二三線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。

??而漳州、泉州、杭州、廈門、成都“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達到65%。

??從重點城市供應結構各產(chǎn)品檔次分布來看，本月供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%。

??其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門、杭州、成都、武漢等主城占比均在7成以上。北京、濟南、無錫、寧波、長沙則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。

??結合當前市場重點城市的成交特征，不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類以上海、廣州、深圳、杭州、西安等核心一二線城市，受短期利好新政影響，去化率或將環(huán)比持增。上海527新政后，市場上來訪量與認購量均有明顯增加，二手房更是出現(xiàn)激增，6月首個周末成交套數(shù)達二季度以來高點。

??第二類為武漢、寧波、廈門、福州、漳州、泉州等或因供應放量或供給結構持續(xù)優(yōu)化，市場熱，度有望低位復蘇。以武漢為例，6月預計有17個項目開盤共計2594套，二環(huán)內多個純新盤入市將一定程度上帶動新房熱度上升，疊加前期的各項政策利好，預計6月新房市場能延續(xù)弱復蘇走勢，整體市場價格也因主城區(qū)成交占比拉升而結構性上漲。

??第三類為剛需主導型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產(chǎn)品為主，但因二手房低價分流影響，去化率或將延續(xù)同環(huán)比齊跌。

??總體來看，6月房企推盤積極性一般，供應量穩(wěn)步回落，但絕對量仍略好于2024年一季度月均，加之整體供應以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結構持續(xù)優(yōu)化，因而預判后市，我們認為，成交或將穩(wěn)中有增，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平；

??我們結合不同城市6月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年6月預期去化率為27%，環(huán)比下降4個百分點，同比下降22個百分點，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。