??上海土地市場(chǎng)出讓規(guī)則再次生變。

??6月7日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布今年第三批次商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。此批次地塊出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元。

??此前5月27日，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，上海發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“滬九條”）。這一批次商品住房用地出讓即“滬九條”出臺(tái)后的首批土地出讓。

??值得注意的是，自該批次起，上海將取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)將由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定。

??這也意味著，從2021年一批次集中供地起開始實(shí)施的限價(jià)競(jìng)價(jià)政策及2023年6月開始實(shí)行的觸頂后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)調(diào)整為觸頂搖號(hào)機(jī)制不再實(shí)行，上海土地市場(chǎng)恢復(fù)“價(jià)高者得”模式。

??“原先對(duì)土地實(shí)行最高10%溢價(jià)率限制造成土地市場(chǎng)資源配置不平衡，比如冷熱不均，好的地塊開發(fā)商一哄而上，有的區(qū)域十幾家房企爭(zhēng)搶一塊地，而地塊價(jià)格因?yàn)橄迌r(jià)并不能體現(xiàn)出其市場(chǎng)價(jià)值?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，整體而言，這個(gè)政策還是5月27日發(fā)布的“滬九條”政策的相關(guān)延續(xù)，因?yàn)椤皽艞l”里第一條就提到了土地市場(chǎng)供應(yīng)相關(guān)內(nèi)容。此次在土地出讓規(guī)則方面調(diào)整后，能進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率，對(duì)樓市健康企穩(wěn)有積極幫助。

??“市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)有所轉(zhuǎn)變。比如有的地塊如果拍出了15%甚至更高溢價(jià)率，說明企業(yè)對(duì)未來項(xiàng)目的預(yù)期是樂觀的。這也從側(cè)面?zhèn)鬟f了市場(chǎng)信心，釋放了積極信號(hào)。”盧文曦補(bǔ)充說道。

??與此同時(shí)，在這一批次地塊出讓資料中未提及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

??中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，這也代表著自2021年一批次集中供地以來已經(jīng)實(shí)行3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)制度本次不再實(shí)行，房企的利潤(rùn)空間可能將增大，將有利于市場(chǎng)上更多項(xiàng)目在品質(zhì)方面百花齊放。但這不意味著上海就此取消了新房限價(jià)政策，目前上海新房仍然需集中過會(huì)后入市。

??從企業(yè)層面來看，陳炬蘭認(rèn)為，此次取消土地溢價(jià)率上限將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場(chǎng)化，拿地意愿強(qiáng)烈的房企機(jī)會(huì)增加。其次，該政策有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外，取消底價(jià)上限也將使得開發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測(cè)算以獲得利潤(rùn)。

??在盧文曦看來，取消土地限價(jià)后，企業(yè)拿地操作難度增加了，因?yàn)楹玫牡貕K價(jià)格會(huì)因?yàn)榧ち业母?jìng)爭(zhēng)而上漲，但市場(chǎng)買不買單、能否實(shí)現(xiàn)熱銷，都還是未知數(shù)。

??一位重點(diǎn)布局上海市場(chǎng)的頭部央企相關(guān)人士表示，以前想在上海拿地不僅要實(shí)力，還要運(yùn)氣，而運(yùn)氣這個(gè)事說不準(zhǔn)，但現(xiàn)在取消土地限價(jià)后，就更依靠實(shí)力了，不僅是資金實(shí)力，還有對(duì)土地的把控、利潤(rùn)測(cè)算等各方面。

??實(shí)際上，從去年10月份起，22個(gè)實(shí)行集中供地制度的城市已經(jīng)陸續(xù)取消土地限價(jià)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今日，在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，已有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，目前，僅有北京、深圳、寧波三城土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策，其中北京、深圳土地拍賣溢價(jià)率上限為15%，寧波則為30%。