??2023年12月11日至12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議全面總結(jié)了2023年經(jīng)濟(jì)工作，深刻分析了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，系統(tǒng)部署了2024年經(jīng)濟(jì)工作，其中有很多新提法，傳遞了重要信號(hào)。

??從明年的宏觀經(jīng)濟(jì)總基調(diào)來(lái)看。會(huì)議要求，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。要強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)政策工具創(chuàng)新和協(xié)調(diào)配合。

??這預(yù)示著明年整體宏觀政策基調(diào)更積極。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)政策寬松主基調(diào)不變，供給與需求兩端支持均有加力空間。

??央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都被市場(chǎng)所看重，是預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要內(nèi)容。

??從今年的表述來(lái)看，有以下幾大重點(diǎn)：

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??穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破

??“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”這是會(huì)議定下的明年宏觀經(jīng)濟(jì)總基調(diào)，和去年相比增加了“以進(jìn)促穩(wěn)”和“先立后破”，這說(shuō)明明年整體宏觀政策基調(diào)會(huì)更加的積極，且在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)中新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換銜接問(wèn)題，擯棄舊動(dòng)能、破除舊模式要建立在新動(dòng)能、新模式逐步建立的基礎(chǔ)上，不能急于求成、“先破后立”或“邊破邊立”。

??推及房地產(chǎn)領(lǐng)域，構(gòu)建和過(guò)渡到發(fā)展新模式并非朝夕之功，在此之前，市場(chǎng)要穩(wěn)住，風(fēng)險(xiǎn)處置節(jié)奏要把握好，進(jìn)而穩(wěn)妥過(guò)渡至新階段。

??2

??化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍是首要任務(wù)

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次將房地產(chǎn)歸入化解風(fēng)險(xiǎn)板塊，并列于三類風(fēng)險(xiǎn)之首，表明化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍是明年首要任務(wù)，當(dāng)務(wù)之急是要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延外溢，2024年，房地產(chǎn)政策寬松的主基調(diào)不會(huì)改變，將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體、穩(wěn)需求。

??供給端，表述由去年的“防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”變?yōu)椤耙灰曂省?、“不同所有制”，意即保主體覆蓋范圍有所擴(kuò)大，民營(yíng)房企有望獲得增量支持，這一點(diǎn)從近期金融機(jī)構(gòu)紛紛召開房企座談會(huì)，參會(huì)企業(yè)多為民營(yíng)房企甚至包含部分出險(xiǎn)企業(yè)，以及11月幾大主要銀行向非國(guó)有房企投放300億元開發(fā)貸款中已可見端倪。需求端，通過(guò)保交付、保就業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)定收入預(yù)期和強(qiáng)化購(gòu)房信心，在各種限制性調(diào)控措施陸續(xù)退出同時(shí)，財(cái)稅刺激尚未發(fā)力、信貸政策也有加碼空間。

??3

??“三大工程”是工作重點(diǎn)抓手

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

??2023年4月、7月兩次政治局會(huì)議對(duì)“三大工程”做出重要部署，7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文推進(jìn)超大特大城市城中村改造，8月，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，10-11月，住建部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調(diào)研。

??不過(guò)受制于資金來(lái)源和規(guī)劃，“城中村改造”規(guī)模和替代效應(yīng)難及當(dāng)年棚改貨幣化安置，保障房性住房建設(shè)基本停留在頂層設(shè)計(jì)階段?！叭蠊こ獭奔仁抢瓌?dòng)投資的重要引擎，也是構(gòu)建新發(fā)展模式、形成多元住房供給體系的關(guān)鍵一環(huán)。預(yù)計(jì)2024年，中央將加大對(duì)“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補(bǔ)充抵押貸款，為其提供中長(zhǎng)期低成本資金，解決資金這一主要掣肘，“三大工程”項(xiàng)目有望加速落地。

??從歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)相關(guān)表述可以看到，早在2021年就已提出要探索新的發(fā)展模式。

??什么是發(fā)展新模式？2023年11月，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受專訪時(shí)曾釋明其內(nèi)涵：這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過(guò)去在解決“有沒(méi)有”時(shí)期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問(wèn)題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。

??在理念上，要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

??在體制機(jī)制上，一個(gè)是，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落；再一個(gè)是，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。

??在抓落實(shí)上，要實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。同時(shí)，還要落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

??新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子，誰(shuí)能為群眾提供好服務(wù)，誰(shuí)就會(huì)有市場(chǎng)、誰(shuí)就會(huì)有發(fā)展。

??由此可見，未來(lái)基礎(chǔ)性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據(jù)人口增減情況動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)用地指標(biāo)，通盤活存量建設(shè)用地，健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余和補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等；住房供給層面，以推進(jìn)城中村改造、保障房建設(shè)為抓手，推動(dòng)形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，優(yōu)化改革商品房預(yù)售制及相應(yīng)資金監(jiān)管模式等均是題中之意；房企經(jīng)營(yíng)層面，轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)、拼科技、拼服務(wù)等。

??2023年即將過(guò)去，回顧這一年，以7月中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，房地產(chǎn)政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，供給端，“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

??展望2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力：

??第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意。

??第二，落實(shí)供給端金融支持，落地執(zhí)行細(xì)則讓“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。

??第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，比如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅、縮短增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等，通過(guò)人才補(bǔ)貼、新市民、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅激勵(lì)措施，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。

??與此同時(shí)，地方限制性政策可以進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，二線城市中，杭州、成都、長(zhǎng)沙、西安、蘇州、天津等調(diào)控政策還有所保留，可以全面放開限購(gòu)、限售，下調(diào)商貸首付比例，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。